오늘 소개할 아파트는 주상복합 아파트이다. 사실 주상복합 아파트는 단점이 많아서 수요가 많지 않기 때문에 분석을 피하고 있지만 그래도 좋은 위치에 있는 것 같아서 한번 해보고자 한다. 먼저 초등학교 학군부터 알아보면 근거리 우선 배정의 원칙에 따라서 도곡초로 배정이 된다. 지도를 축소해서 보면 도곡초까지 약 1블럭정도 거리이다. 등하교시 큰 도로를 건너야하는 단점이 있다. 초등학교 학군의 관점에서는 약간의 단점이 있다. 더 중요한 부분이 중학교 배정이다. 중학교 배정은 오른쪽에 있는 대명중과 휘문중이다. 대명중과 휘문중은 이전 포스팅에서도 분석을 하였지만 다시 돌아가서 보기가 귀찮을 수 있으니 아래쪽에 다시한번 분석해보도록 하자.
아파트 자체 정보를 한번 보자. 2004년에 준공된 테헤란로대우아이빌3차 아파트는 총 1개동 371세대로 구성이 되어있다. 최고층은 26층, 최저층은 25층이다. 면적은 38 ~ 89 m2 까지 상당히 다양하다. 주상복합이지만 오피스텔의 성격을 띈다. 지금까지 정보를 보면 약 15년 정도 된 아파트에 좁은 평수의 세대가 굉장히 많다. 주차공간은 부족할 것으로 예상된다. 주차정보를 보면 총 주차대수가 180대이다. 그러면 세대당주차대수는 0.48대이다. 1대가 되지 않는다. 요즘 차가 없는 세대는 거의 없을 것이다. 물론 지하철역과 가까워서 차가 없는 사람도 있을 수 있으나 거의 세대당 차가 1대씩은 다 있다. 그래서 주차난이 있을 것으로 예상된다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
29 m2을 먼저 보자. 2018년 11월에 3.4억으로 1건의 매매 거래가 있었다. 9.13 부동산 규제 정책 이후에 거래된 매물이라 더 의미가 깊다. 아마도 지금은 비슷한 호가를 형성하고 있을 것으로 보인다. 전세가를 보자. 2018년 초에 2.2억에 거래되어서 9월에는 2.4억으로 약 2000만원 올랐다. 전세 거래가 3건이나 있었다. 전세가 비율을 보면 매매가의 약 70 % 정도 수준이다. 주상복합이지만 현재로서는 경쟁력이 있어보인다.
30 m2도 비슷한 수준이다. 한건의 매매 거래가 있었는데 3.1억이었다. 전세가는 약 2.4억에서 2.6억으로 여전히 전세가는 매매가의 약 70 % 이상 수준을 가진다.
33 m2도 마찬가지다. 매매는 약 3.5억 정도이지만 전세가가 2.7억에서 3억으로 전세가의 약 70 ~80 % 정도 수준으로 상당히 높다. 주상복합임에도 상당히 전세 비율이 높다.
35 m2 은 3월에 1건의 매매거래가 있었고 3.5억이었다. 전세가는 2.9억 정도로 전세가는 매매가의 약 80 %정도 수준이다. 나머지 평수도 비슷한 동향을 가진다.
주상복합이라 그런지 아파트 시세 자체는 그렇게 높지 않지만 전세가 비율이 상당히 높아서 투자로서 가치는 높다고 판단된다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
매매 매물은 2건이 있다. 호가는 33 m2의 경우 약 3.7억이다. 작년 기준 마지막 실거래가가 3.4억이었다. 그러면 마지막 거래가보다 약 10 % 정도 높은 가격으로 호가가 형성이 되었다. 원래 가격대가 조금 낮은 편이다보니 올라갈 여지는 충분히 있어 보인다. 거기다 전세가의 비율도 높고 거래량도 많아서 충분히 투자의 이점이 있을 것이라 생각된다. 그래도 전세 매물은 엄청나게 많이 나와있어서 호가는 점점 떨어질 것으로 예상한다. 매매를 위한 매물은 많지 않다. 투자 가치가 있다고 판단해서 그런지 매물을 내놓지 않고 있다. 지금 시점에서 주상복합형 오피스텔은 괜찮은 전략으로 보인다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 테헤란로대우아이빌에서 가장 가까운 지하철역은 선릉역이다. 도보로 7분 소요된다. 도보로 10분 이내의 거리는 굉장히 가까운 거리라고 할 수 있다. 역세권의 이점을 충분히 활용할 수 있는 아파트이다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 학군은 앞에서 간단히 언급하였지만 일단 초등학교의 도곡초로 배정을 받는다. 하지만 단점이 있다. 초등학교 배정에서 가장 중요한 요인인 중간에 큰 도로가 있다. 통학을 위해서 큰 도로를 건너야한다는 것이 단점으로 보인다. 하지만 중학교는 좋다. 일단 대명중과 휘문중의 배정 확률이 높다. 휘문중과 대명중의 특목고 진학률은 이전 포스팅에서 언급하였지만 굉장히 높은 진학률을 가진다. 표로 정리하면 아래와 같다.
휘문중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 5.3 % (14명/총 265명) | 강남구 1등/ 25개 학교 | 서울 2등/ 407개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 1.1 % (3명/총 265명) | 강남구 17등/ 25개 학교 | 서울 48등/ 407개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 45.3% (120명/총 265명) | 강남구 5등/ 25개 학교 | 서울 50등/ 407개 학교 |
대명중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 0.7 % (2명/총 265명) | 강남구 13등/ 25개 학교 | 서울 28등/ 407개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 2.3 % (7명/총 265명) | 강남구 9등/ 25개 학교 | 서울 34등/ 407개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 18.7% (57명/총 265명) | 강남구 13등/ 25개 학교 | 서울 122등/ 407개 학교 |
특히 휘문중의 경우 특목고 진학률이 엄청나게 높다. 합치면 약 50 %를 넘는다. 그중에서 가장 워너비인 과학고 진학률이 서울 전체에서 2등이다. 엄청난 진학률이다. 대명중도 진학률이 높다. 합치면 20 %가 넘는다. 그중에서 과학고는 서울 전체에서 28등이다. 상당히 높은 수치이다. 학군은 엄청나게 좋다고 할 수 있다.
편의시설을 살펴보자. 일단 선릉역과 엄청나게 가깝다. 교통이 편리하고 역세권의 이점을 누릴 수 있다. 지하철역에 가까이 있으니 편의시설은 엄청나게 누릴 수 있다고 할 수 있다. 하지만 약간의 단점은 대치동의 장점인 대치동 학원가와는 약간 거리가 있다. 물론 도보로 충분히 이용할 수 있는 거리이지만 그래도 도보로 10분이 넘는 거리여서 조금 아쉬운 감은 있다.
정리하면 엄청나게 좋은 중학교 학군을 가지기 때문에 학군에서는 나무랄데가 없는 엄청나게 좋은 입지의 아파트이다. 주상복합 아파트라서 그런지 매매 거래가는 낮은 편이지만 전세가 비율은 상당히 높아 경쟁력은 충분히 있는 아파트라고 생각되다. 워낙 좁은 평수가 많이 구성되어 있어서 아파트 자체적으로는 주차공간이 좁은 단점이 있다.
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