1. 신월파라곤 분양 실제 경쟁력 분석

양천구에 분양 예정인 신월파라곤 아파트에 대해서 알아보자.

먼저 아파트 정보에 대해서 알아보도록 하자. 정확한 분양 위치는 서울시 양천구 신월동 489-3번지이다. 건설사는 파라곤의 브랜드를 가진 (주)동양건설산업이다. 완전 S급의 건설사는 아니지만 그래도 A급이상의 건설사이다. 분양 세대수는 총 5개동 299세대 분양 예정이고 이중에 일반 분양은 150 세대이다. 아파트는 지하2층에서 지상 18층으고 구성이 되고 면적은 59 ~ 84 m2으로 구성된다. 공고시기는 2019년 6월로 예상된다. 가장 관심이 많은 분양가에 대해서 알아보자. 이지역의 분양가는 예측하기가 쉽지가 않다. 일단 아래쪽에 보이는 신정재정비촉지구에 분양이 된 래미안목동아델리체의 경우 신정네거리역의 초역세권과 아래쪽으로 근린공원이 있어서 엄청난 메리트가 있다. 그래서 현재 호가가 평당 2,700만원 정도가 된다. 그런데 지금 언급한 래미안목동아델리체만 월등이 호가가 높고 다른 아파트들은 이정도 호가는 아니다. 대부분 2,000만원 이하로 보여진다. 그래서 필자는 여러가지 상황을 고려할 때 평당 1,700만원 정도 분양가가 적정하지 않나 생각한다. 참고로 조합원 분양가는 평당 1,400만원 중반 정도였다고 한다. 그러면 아파트에 대한 대략적인 정보는 여기까지 알아보기로 하고 분양 예정지역의 학세권, 역세권, 숲세권에 대해서 알아보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 신월파라곤 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군에 대해서 알아보자. 초등학교는 양강초로 배정이 된다. 아래 양강초 통학구역을 노란색 영역으로 표시해 두었다. 그럼 초등학교 통학 거리에 대해서 조금 더 자세히 분석해 보도록 하자.

아래 지도를 보면 분양 예정지역에서 양강초까지 도보로 8분이 소요된다. 도보로 8분 거리이면 가까운 거리라고 할 수 있다. 일반적으로 초등학교 통학거리는 10분 내외인데 10분 이내이기 때문에 거리상으로는 가깝다고 할 수 있겠다. 그리고 다음으로 중요한 점이 안전이다. 통학시에 큰 도로가 없는 것이 중요하다. 아래 지도를 보면 통학시에 큰 도로가 있기는 하지만 도로를 따라서 가면 된다. 건널 필요가 없기 때문에 안전상에도 장점이 있다고 할 수 있다. 그래서 초등학교 학군은 좋은 편이라고 하겠다.

다음으로 중학교 학군에 대해서 알아보자. 중학교는 강서4학교군에 소속된 중학교에 배정이 된다. 강서4학교군은 아래 지도에 노란색 영역이다. 모든 학교의 학업성취도를 분석하면 좋겠지만 너무 많아서 가장 가까운 3학교의 특목고 진학률을 분석해 보도록 하자.

양강중의 학업성취도를 알아보자. 양강중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 4 %이다. 조금 낮은 편이다. 서울의 경우 우수한 중학교로 평가 받기 위해서 최소 10 %는 넘어야하는데 10 %에 많이 못 미친다. 서울의 최상위권 학교의 경우 50 %가 넘어가는 학교도 있다. 그러한 학교에 비해서 많이 낮은 수준이다. 그리고 특목고 중에서도 과학고에 진학시킨 실적이 없다. 이점이 상당히 아쉽다. 과학고의 숫자가 특목고 중에서도 가장 적기 때문에 과학고에 1명이라도 진학을 시켰다면 조금 나을 수 있을텐데 그러한 실적이 없기 때문에 전체적으로 학업성취도가 낮은 편으로 평가하겠다.

다음으로 양서중의 학업성취도를 보도록 하자. 양서중의 경우 자사고를 포함한 특목고 진학률이 0.5 %이다. 상당히 낮은 수치이다. 그런데 0.5 %가 모두 과학고 진학률이다. 과학고의 경우 가장 진학하기 힘들기는 하지만 졸업생 200명 중에 과학고만 1명 진학시킨 경우는 학업성취도가 좋다고 평가하기 힘들다. 그래서 양서중 역시 학업성취도가 낮은편으로 분류하겠다.

마지막으로 신남중의 학업성취도를 보도록 하자. 신남중의 경우 자사고를 포함한 특목고 진학률이 3 %이다. 역시나 낮은 수준이다. 그중에 과학고 진학률은 0 %이다. 그러므로 전반적으로 학군이 좋지 않다고 할 수 있겠다.

3. 역세권으로 알아보는 신월파라곤 실제 경쟁력 분석

역세권에 대해서 알아보자. 가장 가까운 지하철역은 신정네거리역이다. 신정네거리역까지 도보 거리는 15분이다. 도보 거리가 10분 이내일 때 흔히들 역세권이라고 하고, 20분이 넘어가면 도보로 이용하기 부담스러운 거리이다. 그러므로 15분은 역세권은 아니지만 도보로는 이용가능한 애매한 거리라고 할 수 있다. 역세권 관점에서는 보통 수준으로 평가하겠다.

고속도로로의 접근성에 대해서 알아보자. 분양 예정지역에서 가장 가까운 IC는 신월IC이다. 신월IC까지 자동차로 5분 거리이다. 자동차로 5분이면 가까운 거리라고 할 수 있다. 그러므로 고속도로로의 접근성도 좋다고 할 수 있다.

4. 숲세권 및 주변 인프라로 알아보는 신월파라곤 실제 경쟁력 분석

숲세권에 대해서 먼저 알아보면 분양 예정지역 바로 인근에 녹지공간은 없다. 조금 넓은 범위에서 본다면 서서울호수공원이 있다. 운동할 생각으로 도보로 이동한다면 약 20분 이상 소요될 것으로 보여진다. 그래서 숲세권 관점에서도 평범한 수준이라고 하겠다. 상권 관련해서도 분양 예정지역이 주거지역으로 특화 되어 있어서 특별히 큰 상업시설은 보이지 않는다. 특별히 이름있는 번화가는 인근에는 없고, 조금 큰 상권을 이용하고자 한다면 까치산역, 신정네거리역 인근의 상권을 이용해야할 것으로 보여진다.

정리하면 신월파라곤은 학군의 관점에서 초등학교 학군은 좋은 편이지만 중학교 학업성취도가 낮은 편이라서 전반적으로 학세권과는 거리가 있어보인다. 역세권 관련해서도 도보로 접근은 가능하지만 다소 먼 거리에 지하철 역이 있다. 숲세권과 주변 상권 관련해서도 보통 정도 수준이라고 하겠다. 그래서 신월파라곤의 경우 이지역에 특별한 호재가 발생하지 않는 이상 큰 미래가치가 있어 보이진 않는다.