1. 온천4구역 재개발 실제 경쟁력 분석

온천동 재개발 (래미안 아파트)에 대해서 알아보자.

2019년의 뜨거운 분양 일정 중에 하나인 온천동의 래미안 아파트에 대해서 분석해보자. 아직 정확한 일정은 미정이지만 2019년 하반기로 예상된다. 일단 온천4구역의 경우 삼성물산에서 시공을 하기 때문에 래미안이 들어설 예정이다. 엄청난 브랜드 파워를 자랑한다. 총 40개동 4,388가구를 분양하고 이중에 일반분양은 2,978 가구이다. 좋은 매물은 조합원에서 많이 가져가겠지만 그래도 이정도면 일반 분양도 많은 편이다. 최고층은 33층으로 꽤 고층인 편이다.

분양가가 중요한데 아직까지 정확한 분양가에대한 정보는 나오지 않았다. 현재 감정평가액 이주비 등을 제외하고 프리미엄은 1억초반에서 1.5억정도로 형성이 되었다. 엄청 관심이 많은 지역이기 때문에 분양 후에 프리미엄도 상당히 높을 것으로 예상한다. 구체적인 계획안이 나오면 분양가 정보 등과 함께 한번 더 분석하는 기회를 가지도록 하겠다.

오늘은 온천4구역 재개발이 실제 미래가치가 있는지 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 분석해 보도록 하자.

2. 학군으로 살펴보는 온천4구역 재개발 실제 경쟁력 분석

먼저 아래 지도를 보면서 살펴보자. 일단 입지는 온천동 지역으로 부산대와 가깝고 동래와 가까워서 좋다고 할 수 있다. 학군을 어떨지 살펴보자. 초등학교 학군을 먼저 살펴보면 가장 가까운 초등학교가 금정초와 온천초이다. 두학교 모두 거리가 다소 멀다. 초등학교 학군 관점에서 별로 좋지 못하다. 그런데 총 4388세대가 입주를 하게 될텐데 초등학교가 신설이 안되냐는 궁금함이 많은 것 같다. 사람들이 알아본 바로는 초등학교 설립을 반대하는 입장이 있다고 한다. 학령인구도 줄고 있고 있고 여러가지 문제로 반대가 많아서 금정초와 온천초에 분산 배정될 확률이 높다고 한다. 이렇게 분산 배정이 되면 초등학교 학군이 좋은 편은 아니다. 아래 지도를 보면 알겠지만 두 학교 모두 거리가 멀다. 금정초의 경우 더 선호하는 사람들이 많지만 중간에 큰 도로를 건너야하해서 좋지 못하다. 아무튼 초등학교 학군은 신설이 되지 않는 이상 좋은 편은 아니라고 할 수 있다.

더욱 중요한 중학교 학군을 보자. 중학교도 주변에는 없다. 배정 가능한 중학교가 장전중, 동래중, 유락여중이 있다. 그러면 3학교의 학업성취도 즉 특목고 진학률에 대해서 알아보자. 특목고 진학률은 지도 아래에 표로 정리해 두었다.

<온천4구역 재개발 학군>

아래 정리한 표를 보자.

금정중의 경우의 경우 일단 사립으로 남중이다. 특목고 진학률을 보면 0 %이다. 특목고에 진학한 실적이 없다. 학생수가 적어서 그럴수도 있지만 한명도 진학을 못시켰다는 것은 눈에 띄는 점이다. 너무 이상해서 2017년도 자료를 검색해 보았더니 2017년에는 과학고에 1명, 자사고 10명을 진학시킨 실적이 있다. 그래도 아래쪽에 위치하고 있는 동래중과 유락여중으로 배정을 선호할 것 같다.

동래중을 보자. 동래중은 워낙 유명하기 때문에 사람들도 많이 알고 있을 것이다. 자사고를 포함한 특목고 진학률이 4.9 %이다. 이정도면 상당히 높은 편이라고 하겠다. 그중에 주목할만한 점은 특목고 중에서도 가장 어렵다는 과학고에 3명이 진학을 시켰다. 상당히 우수한 학교이다.

유락여중을 보자. 유락여중의 경우 자사고를 포함한 특목고 진학률이 5.2 %로 가장 높다. 주목할만한 점은 외고/국제고 진학률이 높다. 이러한 현상은 우수한 여자중학교에서 간혹 발생하는데 여중에서 외고/국제고를 많이 선호하는 것인지도 모르겠다.

아무튼 필자의 생각에는 금정구 쪽보다는 동래구쪽의 학군이 더 좋아 보인다. 그런데 온천4구역이 동래구에 속해 있으므로 중학교 배정은 동래중과 유락여중으로 많이 되지 않을까 조심스레 예상해 본다.

금정중 (사립, 남중) 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0 % (0명/총 130명)	금정구 6등/ 12개 학교	부산 29등/ 183개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0 % (0명/총 130명)	금정구 10등/ 12개 학교	부산 58등/ 183개 학교
3) 자사고 진학률 :	0 % (0명/총 130명)	금정구 5등/ 12개 학교	부산 36등/ 183개 학교

동래중 (공립, 남중) 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	1.5 % (3명/총 205명)	동래구 3등/ 15개 학교	부산 16등/ 183개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.5 % (1명/총 205명)	동래구 11등/ 15개 학교	부산 57등/ 183개 학교
3) 자사고 진학률 :	3.4 % (7명/총 205명)	동래구 2등/ 15개 학교	부산 9등/ 183개 학교

유락여중(공립, 여중) 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0 % (0명/총 250명)	동래구 8등/ 15개 학교	부산 29등/ 183개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	3.6 % (9명/총 250명)	동래구 2등/ 15개 학교	부산 26등/ 183개 학교
3) 자사고 진학률 :	1.6 % (4명/총 250명)	동래구 4등/ 15개 학교	부산 22등/ 183개 학교

3. 교통 및 주변시설로 살펴보는 온천4구역 재개발 실제 경쟁력 분석

가장 가까운 지하철역은 온천장역이다. 아래 지도를 보면 온천장역까지 도보로 13분이 소요된다고 한다. 이정도면 완전 역세권까지는 아니지만 충분히 도보로 활용할 수 있는 거리라고 할 수 있다.

<온천4구역 재개발 온천장역까지 도보 거리>

아래 지도에서 주변 정보를 한번 보도록 하자. 대중교통은 앞에서 언급하였듯이 좋은 편이다. 온천장역에 가깝다는 것은 교통도 편리하지만 홈플러스가 있어서 이부분 또한 엄청난 장점이다. 온천장역 주변의 편으시설을 충분히 활용할 수 있다.

위쪽으로 부산대가 있다. 부산대 앞 번화가는 부산에서 손에 꼽히는 번화가이다. 젋은 사람들을 위한 편의시설이 엄청나다고 할 수 있다.

아래쪽으로는 명륜역이 있다. 명륜역이 있다는 것은 롯데백화점이 있다는 말이다. 여전히 편의시설이 좋다.

왼쪽으로는 금정산이 있다. 금정산에도 가든을 포함한 산책로 등 편의시설이 좋은 편이다.

정리하면 온천4구역 재개발의 경우 래미안이라는 엄청난 브랜드 파워가 장점이다. 학세권의 관점에서는 초등학교가 다소 거리가 멀어서 단점이지만 중학교 학군의 경우 아래쪽에 동래구의 명문 동래중과 유락여중으로 배정을 받을 경우 우수한 학군이라고 할 수 있다. 대중 교통 또한 우수한 편이다. 온천장역까지 도보로 13분 거리이고, 지하철역이 가까이 있으므로 편으시설오 우수한 편이다. 이밖에도 부산대 앞의 편으시설, 명륜동의 접근성 등이 우수해서 향후 분양이 되었을 때 엄청난 미래 가치가 있을 것으로 판단된다.

<온천4구역 재개발 주변 정보>