1. 응암4구역재개발 실제 경쟁력 분석

은평구 응암동에 재개발지역인 응암4구역에 대해서 알아보자.

일단 건설사는 삼호 건설이다. 그래서 e편한세상이 준공이 된다. 여기서 의아한 사람들도 있을 것이다. e편한세상이면 대림건설인데 왜 삼호건설에서 시공하는 아파트가 e편한세상이냐는 의문을 가질 수 있다. 필자도 아주 예전에 이상하다고 생각했는데 삼호건설은 대림건설의 계열사이다. 그래서 e편한세상을 쓴다. 서론이 길었다. 아무튼 응암4구역 재개발을 통해서 준공되는 아파트는 e편한세상이고 브랜드 파워가 엄청나다. 아래 지도를 잘 조절해서 보면 아래쪽에 힐스테이트, 자이 등의 브랜드 아파트가 있다. 브랜드 아파트들이 백련산을 등지고 준공이 되어있다. 숲세권의 이점을 살린 것이다. 이번에 분양되는 응암4구역 e편한세상도 숲세권의 이점을 가진다. 아파트 정보에 대해서 먼저 간단하게 알아보자. 정확한 주소는 은평구 225-1번지 일대이고 지하3층부터 지상 15층 총 358세대규모이다. 이중에서 일반분양분은 127가구이다. 재개발지역이기 때문에 조합원 분양가가 궁금할 수 있는데 조합우너 분양가는 평당 1,380만원선이고 일반평균분양가는 1,650만원으로 예상되고 있다. 현재 프리미엄은 인터넷에 떠돌아다니는 정보에 따라 다양한데 1억은 가볍게 넘은 상태이고 1.8억정도를 예상하고 있다. 프리미엄은 시간이 지날수록 더욱 올라갈 것으로 보여진다. 그러면 응암4구역 재개발이 실제로 경쟁력이 있는지 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 자세히 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 살펴보는 응암4구역 재개발 (e편한세상) 실제 경쟁력 분석

부동산에서 학군은 아무리 강조해도 부족하다. 그만큰 시세가 학군에 따라서 좌우가 많이 된다. 아래 지도를 먼저 보자. 분양 예정지역에서 주로 배정 받는 초등학교는 은명초이다. 은명초까지 도보 거리를 계산해 보면 12분이 소요된다고 한다. 도보 12분이면 적당한 거리라고 할 수 있다. 그런데 단점도 있다. 학교 등하교시 도로를 한번 건너야 한다. 응암로가 왕복 4차선 도로로 큰 도로를 한번 건너야 통학이 가능하다. 이부분이 단점이다. 학군의 꽃인 중학교 학군을 살펴보자. 중학교의 경우에는 통학 거리도 중요하지만 학업성취도가 훨씬 중요하다. 좋은 대학의 진학은 특목고 진학여부에 따라서 크게 좌우되기 때문에 진학하는 중학교의 특목고 진학률이 높을 수록 유리하다. 아래 지도를 보면 배정 가능한 중학교는 바로 위에 있는 영락중이다. 그러면 영락중의 특목고 진학률을 한번 살펴보도록 하자. 특목고 진학률은 지도 아래 표에 정리해 두었다.

<응암4구역 재개발 (e편한세상) 학세권 정보>

영락중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 10.9 %이다. 이정도면 서울 전체에서도 상위권에 속하는 수준이라고 할 수 있다. 특목고 중에서도 과학고 진학률이 있다. 0.4 %로 248명 중에 1명을 진학 시켰다. 과학고의 경우 한명이라도 진학을 시키면 아주 우수한 학교라고 할 수 있다. 물론 1 %를 넘으면 엄청나게 좋은학교로 평가 받지만 1명만 진학시키더라도 전국에서 상위권에 속하게 된다. 가장 많은 비율은 자사고가 차지하고 있다. 자사고의 경우 특목고 중에서 가장 많은 비율을 차지하고 있기 때문에 가장 높을 수 밖에 없다. 정리하면 응암4구역 재개발 (e편한세상)의 경우 특목고 진학률이 높은 영락중을 학군으로 가지는 좋은 입지에 분양이 된다고 할 수 있다.

영락중 (사립, 남녀공학) 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0.4 % (1명/총 248명)	은평구 6등/ 19개 학교	서울 31등/ 407개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	2 % (5명/총 248명)	은평구 2등/ 19개 학교	서울 37등/ 407개 학교
3) 자사고 진학률 :	8.5 % (21명/총 248명)	은평구 2등/ 19개 학교	서울 13등/ 407개 학교

3. 역세군 및 숲세권으로 살펴보는 응암4구역 재개발 (e편한세상) 실제 경쟁력 분석

역세권 정보를 먼저 살펴보자. 아래 지도는 가장 가까운 지하철역인 응암역까지의 도보 거리를 네이버 길찾기로 분석한 결과이다. 응암역까지 도보로 21분이 소요된다. 도보 거리의 경우 10분 이내면 굉장히 가깝고 20분이 넘어가면 걸어서 가기에는 다소 먼 거리라고 할 수 있다. 매일 출퇴근을 지하철을 이용해서 하기에는 다소 어려움이 있을 것이라 생각된다. 하지만 편의시설을 이용하기 위해서 지하철 주변을 이용하기에는 충분히 도보로 이용할만한 거리라고 생각된다.

<응암4구역 재개발 (e편한세상) 역세권 정보>

응암4구역 재개발의 주변 정보를 한번 살펴보도록 하자. 일단 가장 큰 특징은 바로 오른쪽에 벽련산이 있다. 벽련산주변에는 힐스테이트, 자이 등의 브랜드 아파트가 이미 많이 위치하고 있다. 이러한 대형 브랜드 아파트들이 있다는 것은 분명 경쟁력이 있는 지역이라는 의미이다. 숲세권의 장점을 눌릴 수 있다. 그리고 조금 멀지만 오른쪽 위로 북한산이 있고, 왼쪽 지하철을 따라서 불광천이 흐른다. 주변 상업시설로는 이마트가 가까운 거리에 있어서 큰 장점이고 필자가 자주 이용하는 농협하나로마트도 주변에 있다.

정리하면 응암4구역 재개발은 e편한세상이라는 엄청난 브랜드 파워가 일단 큰 장점이다. 초등학교의 경우 가깝지만 도로를 한번 건너야한다는 단점이 있고 중학교의 경우 특목고 진학률이 높은 영락중으로 배정받는 장점이 있다. 교통의 경우 좋은 편은 아니다. 물론 지하철을 이용할 수 있다는 것만으로도 장점이 될 수 있지만 거리는 먼 편이다. 가장 큰 장점은 벽련산을 등지고 있는 숲세권이다. 그러므로 응암4구역 재개발의 경우 일반분양분이 100여세대밖에 되지 않아서 아쉬운 감이 있지만 당첨만 되면 큰 프리미엄이 예상된다.

<응암4구역 재개발 (e편한세상) 숲세권 및 주변 정보>