먼저 학군을 알아보자. 초등학교의 경우 바로 오른쪽에 있는 도곡초로 배정이 된다. 역삼동의 오른쪽 아래쪽 블럭의 경우 초등학교가 없다. 위쪽 블럭에 도성초가 있지만 가장 가까운 도곡초로 배정이 된다. 물론 도곡초의 경우 대치동이지만 근거리 우선 배정의 원칙에 따라 도곡초로 배정이 된다. 중학교 배정의 경우 역삼중으로 배정이 된다. 학군에 대한 자세한 정보, 특목고 진학률에 대해서는 뒤쪽에서 자세히 다루도록 하자.
아파트 정보에 대해서 알아보자. 2005년에 준공된 아파트로 총 12개동 1050세대로 구성이 된다. 최고층은 22층, 최저층은 12층이다. 면적은 80A, 80B, 81D, 81B, 109 m2으로 구성이 된다. 실거주에서 가장 중요한 주차정보를 보도록 하자. 총 주차대수는 1066대로 세대당주차대수는 1.01대이다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자. 아직 2019년도에 거래 정보가 나오지 않았다. 거래절벽으로 거래도 없지만 거래가 되었더라도 아직 신고를 안했을 수도 있다. 그래서 2018년도 전체 자료를 이용해서 분석해 보도록 하자.
59 m2을 먼저 살펴보자. 1월에 1건의 거래가 있었고 11.9억이다. 작년에 바로 옆에 있는 대치동의 재개발 호재로 서울의 집값이 엄청나게 올랐다. 아마도 호가는 훨씬 더 올라 갔을 것이다. 대략 10 ~ 20 % 정도 올라갔으니 아마도 13억 쯤 할 것이다. 물론 거래가 되지는 않고 있다.
84 m2의 첫번째 타입을 보도록 하자. 2018년 초에 14.4억에 거래가 되어서 9월에는 16.5억으로 약 10 %정도 올랐다. 엄청나게 올랐다. 전세거래는 없다.
84 m2의 다른 타입을 보도록 하자. 1건의 거래가 있었고 16.5억에 거래되었다.
119 m2의 경우는 2018년 초에 17억에 거래된 아파트가 10월에는 20.5억으로 약 20 %가 조금 안되는 금액이 올랐다. 엄청난 상승폭이다.
정리하면 2018년 한해동안 약 10 ~ 20 % 정도가 올랐고 동일하게 10월 이후에는 거래가 없다. 정부의 고강도 부동산 규제 정책으로 인해서 거래가 없다. 아마도 한동안 거래절벽현상은 유지될 것이라 생각되고 호가는 조금씩 떨어질 것으로 예상된다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
가장 많은 매물이 있는 84 m2으로 분석을 한번 해보자. 호가가 17억이다. 마지막 거래가 16.5억이었는데 약 5000만원 높은 금액으로 호가가 형성이 되었다. 그런데 대부분의 수요자들이 거품이 끼기전에 시세를 알기 때문에 이 가격에 거래가 될 수 있을지는 미지수이다. 아마도 거래가 되기는 쉽지 않아보인다. 올해 동안에는 실수요자들이 아파트 가격이 떨어질 것이라 예상하고 관망세를 유지할 것 같다. 그리고 아파트 값은 떨어질 것으로 예상되는데 팔겠다고 생각하는 사람은 빨리 적절히 호가를 낮춰서 급매를 내 놓는 것이 장기적으로 볼 때 이득일 수 있다. 물론 아주 장기적으로 본다면 가지고 있어도 좋을 수 있지만 향후 5년안에 무조건 처분을 할 생각이라면 필자의 의견을 참고하기 바란다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 역은 한티역이다. 사실 한티역과 붙어있다고 생각해도 무방할 정도로 가깝다. 네이버 길찾기로 도보 거리를 계산하면 3분이 걸린다고 한다. 엄청나게 가까운 거리이다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 초등학교는 앞서 언급하였듯이 대치동에 도곡초이다. 일단 대치동에 있는 초등학교이기 때문에 선호도는 상당히 높은 초등학교라고 할 수 있다. 그런데 초등학교 학군 중에 가장 중요한 점은 거리이다. 일단 도곡초는 가깝지만 통학을 위해서는 큰 도로를 건너야한 한다. 이점이 단점이다. 그럼 중학교 학군을 보도록 하자. 중학교는 바로 옆에 있는 역삼중으로 배정될 확률이 높다. 그러면 역삼중의 특목고 진학률을 분석해 보도록 하자. 특목고 진학률은 지도 아래 표에 정리해 두었다.
아래 역삼중의 특목고 진학률을 보도록 하자. 일단 자사고를 포함한 특목고 진학률이 21.1 %이다. 상당히 높은 수준이다. 학군으로 유명한 대치동과 비교해도 큰 차이가 없어보인다. 서울 전체에서 순위를 보면 상위 10 %에는 거뜬히 들어간다. 아주 높은 학업성취도이다. 그중에 주목할만한 점은 과학고 진학률이 1.3 %로 5명을 진학시켰다. 서울 지역에서도 과학고 진학률이 1 %가 넘어가면 상당히 우수하다고 할 수 있다. 아주 경쟁력이 있는 아파트라고 할 수 있다.
역삼중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 1.3 % (5명/총 400명) | 강남구 9등/ 25개 학교 | 서울 22등/ 407개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 1.5 % (6명/총 400명) | 강남구 13등/ 25개 학교 | 서울 44등/ 407개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 18.3% (73명/총 400명) | 강남구 14등/ 25개 학교 | 서울 125등/ 407개 학교 |
편의시설을 살펴보자. 가장 주목할만한 점은 한티역에 인접해 있기 때문에 역세권의 편의시설을 누릴 수 있다. 한티역에는 롯데백화점이 있다. 엄청난 이점이다. 그리고 바로 위에 이마트가 있다. 이부분도 엄청난 이점이다. 이마트는 물건을 살때도 유용하지만 대형마트에는 문화센터가 있어서 다양한 면에서 장점이 많다. 그리고 주변에 좋은 아파트들이 많다. 좋은 아파트들이 많으면 대기업에서 알아서 좋은 편의시설을 구축한다.
정리하면 역삼아이파크2차는 우수한 학세권을 가지는 아파트로 한티역을 역세권으로 가지는 상당히 좋은 입지의 아파트이다. 뿐만아니라 이마트도 근처에 있어서 편의시설도 좋다. 앞으로도 미래가치가 충분해서 부동산 경기가 좋아졌을 때 많은 시세 상승이 예상되는 아파트이다.
서울 아파트 전망 (2019년) [2019.01.10] 서울아파트전망에 대해서 알아보자 서울 아파트 실거래가 분석 (대치동) |
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