1. 범어3동 범어화성파크리젠시 아파트 특징

범어화성파크리젠시아파트에 대해서 알아보자.

일단 범어3동은 범어동 전체에서 학군은 조금 뒤쳐지는 편이라고 할 수 있다. 범어2동은 아래 지도에서 알 수 있듯이 범어역을 기준으로 2사분면 즉 왼쪽위가 범어 3동이다. 범어2동만 하더라도 범어초라는 상당히 선호되는 초등학교가 있다. 거리는 범어초와 비슷하지만 초등학교 배정은 동천초로 이루어진다. 물론 범어동에 위치한 학교이기 때문에 평균 이상의 수준은 되지만 범어지역 내에서는 조금 뒤쳐지는 것이 사실이다. 학군에 대해서는 조금 뒤에 다시 자세히 이야기 해보도록 하겠다.

아파트 정보에 대해서 알아보자. 2007년에 준공된 상대적으로 최신의 아파트이다. 총 1개동 153세대로 구성이 되어있다. 최고층은 30층 최저층은 29층이다. 면적은 130, 154, 158, 185 m2 총 4개의 타입으로 구성이 되어있다. 상대적으로 넓은 평수로 구성이 되어 있다. 필자가 앞에서도 언급하였지만 아파트 평수가 넓고 최근에 지어진 아파트는 주차공간이 넓다. 주차공간 정보를 보자. 총주차면적은 300대로 세대당 주차대수를 계산해보면 1.96대가 나온다. 거의 2대에 가까운 숫자이다. 주차공간 시설은 엄청나게 좋다고 할 수 있다. 사실 네이버 위성지도로 보면 상당히 고급 주택같이 생겼다. 꼭대기에는 헬기가 내릴 수 있는 착륙장도 있다. 멋진 아파트이다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자.

101 m2의 경우 일단 거래 기록이 없다. 그래서 분석이 불가하고 다음 평수로 넘어가도록 하겠다.

121 m2이다. 1건의 거래가 있었고 2018년 7월에 7.5억이다. 이렇게 평수도 넓고, 주차공간도 넓고, 범어역 근처에 있는데도 상대적으로 낮은 가격이라고 생각된다. 이유가 무엇일까? 필자의 생각에는 학군이라고 생각한다. 일단 범어3동의 경우 학군이 약하다. 그래서 범어4동의 경우 30년이 넘은 아파트인데도 불구하고 호가가 화성파크리젠시보다 높은 경우가 많다.

125 m2을 보자. 2018년 초 7억에 거래되었다. 아마도 9.13 부동산 대책이 나오기 전에는 호가가 높았을 것이다. 하지만 거래는 없었고 대책 이후에는 호가가 낮아져야 하는데 주변의 분위기에 편승해서 아직은 높은 호가를 유지하고 있지 않을까 생각된다. 하지만 높은 호가에서 거래가 성사되지는 않을 것이다. 서울을 포함한 대한민국 모든 지역에 부동산이 떨어질 것이라고 전문가들이 예상하고 있다. 실제로 올라갈 요인이 거의 없다. 그래서 호가가 많이 떨어져야 거래가 될 것이다. 세금에 부담을 느끼는 다주택자가 급매를 내놓게 되면 거래가 하나둘씩 시작되기 시작할 것이다.

147 m2의 경우 잠시 9.5억으로 오르는가 싶더니 9.13 대책 이후 원래 시세인 8억 초반으로 떨어졌다. 아마도 지금은 한번 올라갔던 가격에 호가가 형성이 되었겠지만 거래는 되지 않을 것이다.

<범어동 범어화성파크리젠시 아파트 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

147 m2을 먼저 보자. 호가가 9.4억이다. 마지막 거래는 8.4억이었고 최고가는 9.5억이었다. 한번 올라가본적이 있는 가격이기에 향수가 남았나보다. 하지만 현실을 직시해야한다. 거래절벽이 유지되다가 누군가 급매로 시세보다 낮은 가격에 즉 수요자들이 솔깃한 가격으로 매물을 내놓으면 거래가 될 수도 있다. 그 이후에는 우후죽순 낮은 가격이 나올 수 있다. 그러면 제일 처음 급매른 내놓았던 사람만 가장 큰 시세차익을 얻을 것이다. 투자를 목적으로 아파트를 가지고 있다면 잘 생각해야할 시기이다.

121 m2을 보자. 호가가 8억이다. 마지막 실거래가가 7억이었는데 1억이 높은 8억이다. 거래가 될리가 없다. 분명히 거래절벽에 지친 급매가 나올 것이다. 그리고 그때 조금 더 참으면 급매가 많이 나올 것이다. 필자의 예상은 그렇다. 조금 멀리 보고 여유를 가지고 매물을 살펴보기 바란다.

<범어동 범어화성파크리젠시 아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 범어동의 중심 범어역까지의 도보 거리를 보자. 도보로 6분 소요된다고 한다. 엄청나게 가까운 거리이다. 역세권이다. 말이 필요 없는 역세권이다.

<범어동 범어화성파크리젠시 아파트 범어역까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 범어3동의 벙어화성파크리젠시의 학군이 조금 아쉽다. 왜냐하면 범어3동에 위치하기 때문이다. 범어3동은 다른 범어동에 비해서 학군이 조금 약하다. 굳이 순서를 따지자면 범어4동 >> 범어2동 = 범어1동 >>범어3동 정도가 되는 것 같다. 초등학교 배정은 동천초이다. 범어동의 최고 초등학교는 경동초라고 한다. 그래서 범어4동의 아파트 값이 비싸다. 중학교 배정은 1,2지망에 따라서 결정이 될텐데 어디로 갈지 알수가 없다. 일단 대구 동중학교의 확률이 거리상 높다. 부모님의 입장에서는 범어4동에 경신중, 동도중, 정화중에 보내고 싶을 것이다. 하지만 거리상으로도 너무 멀고 그 지역에는 이미 아파트들이 많다. 그러므로 대구동중의 확률이 높다. 대구 동중도 나쁘지는 않지만 범어4동의 S급 학교는 아니라고 할 수 있다.

편의시설을 살펴보자. 주변 편의시설은 좋다. 일단 범어역까지 도보로 6분 거리이다. 범어역에 6분 거리이면 편의시설은 굳이 언급하는 것이 더 마이너스일 것 같다. 편의시설은 좋다.

정리하면 최신에 지어진 범어화성파크리젠시는 주차공간도 넓은 고급 아파트이다. 지하철까지 거리도 가까운 역세권으로 살기에는 정말 좋은 아파트이다. 하지만 학군이 범어4동의 학군만큼 선호되는 학교는 아니기 때문에 그에 따른 부동산 가격의 차이가 있는 것 같다. 그래도 충분히 경쟁력이 있는 선호되는 아파트이다.

<범어동 범어화성파크리젠시 아파트 주변 편의시설 정보>