봉선동 라인하이츠아파트 전격 분석

1. 라인하이츠아파트 특징

봉선동 라인하이츠 아파트에 대해서 알아보자.

아래 지도를 보면 가장 가까운 초등학교가 제석초이다. 제석초와 거의 붙어 있다고 느낄 정도로 상당히 가깝다. 초등학교 학군의 관점에서 굉장한 메리트가 있다. 중학교는 왼쪽으로 주월중과 오른쪽을 봉선중이 있는데 둘다 배정이 가능하다. 각 학교의 정원에 따라서 두곳 모두 배정이 가능하므로 두학교에 대한 학업성취도 즉 특목고 진학률을 뒤쪽에서 자세히 분석해 보도록 하겠다. 

아파트 정보를 알아보자. 라인하이츠 아파트는 1987년에 준공된 상당히 오래된 아파트이다. 총 10개동 1134세대로 구성이 되어있고 최고층은 12층, 최저층은 8층이다. 면적은 43 m2부터 199 m2까지 상당히 다양하다. 총 12개의 타입이 있다. 주차정보를 보면 총 주차대수가 637대로 세대당주차대수가 0.56대이다. 엄청나게 불편할 것으로 예상된다. 87년에 준공된 아파트라서 그런지 주차공간이 상당히 협소하다. 준공 당시에 세대당 1대씩 차량을 보유하고 있을 때가 아니라 약 0.56대로 계산해서 준공한 것으로 보이고 당시에는 큰 문제가 없었지만 지금은 상당히 좁은 편이라 주차난이 엄청날 수 있다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 평수가 다양해서 그런지 국토부 실거래가 정보가 다양하다. 

31 m2을 보자. 오래된 아파트에 적은 평수라서 그런지 엄청나게 중요하다. 주목할만한 점은 2018년에 0.7억으로 첫 거래가 되어서 9월에 1억으로 약 3000만원이 올랐다. 원래 시세의 약 40 %가 넘는 금액이다. 엄청나게 올랐다. 역시나 광주의 부동산은 2018년에 장난이 아니었다. 전세가도 매매가의 70 % 수준에서 약 50 % 수준으로 내려갔다. 그래도 수요가 있음을 알 수 있다. 

34 m2을 보자. 2018년 초 0.7억에서 10월 1.2억으로 원래 가격의 70 %정도가 올랐다. 정말 엄청난 증가폭이다. 전세가는 원래 매매가의 약 80 % 수준에서 60 % 정도 수준으로 내려갔다 하지만 여전히 전세가 비율이 높은 편이다. 

49 m2을 보자. 1억에서 1.5억으로 정확히 50 %가 올랐다. 전세가는 90 % 수준에서 60 % 정도 수준으로 내려왔다.

넓은 평수도 거의 유사한 경향을 보여준다. 2018년도 초에 매매된 거래가보다. 2018년 10월쯤 되면 원래 시세의 약 60 ~80 %정도 증가한 수준으로 거래가 되었다. 엄청난 증가세를 보이고 있다. 전세가의 경우에는 원래 80 ~ 90 %정도 수준이었다가 매매가가 오르면서 약 50 ~ 60 %정도 수준으로 내려오게 되는데 그래도 높은 수준이다. 

<봉선동 라인하이츠아파트 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자. 현재 매물이 없다. 매매를 위한 매물은 1개가 있다. 59 m2의 경우 호가가 1.85억이다. 마지막 실거래가가 1.8억이었는데 약 500만원 높게 호가를 불렀다. 사실 호가자체가 높지는 않다. 하지만 2018년 초 가격을 아는 사람이라면 이가격에 구매하기 싫을 것이다. 거품이 많기 때문이다. 그런데 변수가 매물이 너무 없다. 매물이 없다보니 가격 경쟁이 되지 않고 수요자의 입장이 을이기 때문에 호가를 따라야한다. 지금과 같은 매물량이라면 거품인 줄 알면서도 꼭 필요한 사람이라면 거래를 할 수 도 있다. 

<봉선동 라인하이츠아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 봉선동의 교통을 언급할 때 꼭 하는 말이지만 지하철역이 없어서 대중교통이 좋지 못하다. 그나마 버스정류장까지 도보로 7분 거리여서 다행이다. 

<봉선동 라인하이츠아파트 버스정류장까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 앞서 언급하였듯이 초등학교는 제석초이다. 일단 아파트와 학교가 거의 붙어있다. 엄청난 입지이다. 초등학교의 가장 중요한 점은 거리이다. 초등학교에서 학업성취도를 이야기하는 부모는 정말 무식한 부모이다. 초등학교는 무조건 집 가까운 것이 최고다. 그래서 초등학교 학군면에서는 최고라고 하겠다. 

다음으로 중학교 학군이다. 먼저 배정 가능한 중학교는 봉선중과 주월중이다. 두학교의 특목고 진학률을 분석해 보도록 하자. 봉선중의 경우 자사고를 포함한 특목고 진학률이 1.9 %이다. 여기서 중요한 정보는 과학고에 진학한 실적이 있다는 것이다. 218명 중 1명이 과학고로 진학하였다. 과학고에 진학한 학생이 있다는 것만으로 좋은 학교라고 충분히 이야기할 수 있다. 주월중의 경우 외고/국제고 진학한 학생이 1명있다. 전체 특목고 진학률이 0.7 %이다. 사실 높은 수준은 아니다. 봉선중과 주월중의 광주 내에서 특목고 진학 등수를 보면 0명인데도 등수는 높다. 왜그런가하면 그만큼 아무도 못 보내는 학교가 많다는 것이다. 그런점에서 봉선중은 특히 경쟁력이 있고 주월중도 외고/국제고에 진학을 시켰으므로 양호한 편이라고 하겠다. 편의시설은 앞선 포스팅에서도 여러번 언급하였으므로 생략하겠다. 편의시설은 좋지 못하다. 

봉선중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구  5등/ 16개 학교	광주  13등/ 95개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구  6등/ 16개 학교	광주  15등/ 95개 학교
3) 자사고 진학률 :	0.9 % (2명/총 218명)	남구  4등/ 16개 학교	광주  7등/ 95개 학교

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주월중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0   % (0명/총 150명)	남구  6등/ 16개 학교	광주  16등/ 95개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.7 % (1명/총 150명)	남구  5등/ 16개 학교	광주  13등/ 95개 학교
3) 자사고 진학률 :	0   % (0명/총 150명)	남구  6등/ 16개 학교	광주  11등/ 95개 학교

정리하면 라인하이츠 아파트의 경우 87년도에 준공되고 주차공간도 부족할 정도로 아파트 자체는 별로이지만 엄청난게 가까운 초등학교와 엄청나게 좋은 수준의 봉선중과 다소 양호한 수준의 주월중이 학군 지역이어서 경쟁력이 있는 아파트로 평가된다. 아파트가 워낙 오래 되었기 때문에 분명히 재개발을 염두에 두고 있을 것이다. 주변 여건들이 좋기 때문에 재개발이 된다면 엄청난 프리미엄이 예상된다. 

<봉선동 라인하이츠아파트 주변 정보>

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