봉선동 라인아파트 전격 분석

1. 봉선동라인아파트 특징

오늘은 봉선동 라인아파트에 대해서 알아보자.

먼저 학군을 알아보자. 초등학교 배정은 근거리 우선 배정의 원칙에 따라 바로 위쪽에 있는 제석초이다. 봉선동에 제석초를 필자가 지금까지 빼먹고 있었다. 사실 필자는 초등학교를 크게 중요하게 생각하지 않는 편이라 초등학교 분석은 대충 했었다. 초등학교의 가장 중요한 요소는 거리와 등 하교시에 큰 도로의 유무이다. 이런 점에서 봉선동 라인아파트에서 제석초까지는 큰 도로가 없기 때문에 큰 장점이라고 본다. 중학교는 제석초 옆에 있는 주월중학교가 아닐까 예상한다. 물론 학교 정원에 따라 봉선중과 문성중으로도 일부 배정이 될 것이다. 자세한 학군에 대해서는 뒤쪽에 다시 분석해 보자. 

아파트 자체 정보를 알아보자. 1992년에 준공된 봉선동 라인아파트는 총 2개동 318세대로 구성이 되어있다. 최고층은 25층, 최저층은 20층이다. 면적은 102, 160 m2으로 구성이 되어있다. 이렇게 넓은 평수로 구성이 된 아파트는 보통 주차면적이 넓은데, 총 주차대수는 354대이다. 그럼 세대당주차대수는 1.11대가 된다. 필자의 예상보다 조금 부족한 편이다. 그 이유는 아파트가 1992년에 준공된 오래된 아파트라서 그런것이 아닐까 예상해 본다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 

84 m2을 먼저 보자. 국토부 실거래가 정보는 전용면적 기준이므로 제일 작은 평수임을 기억하도록 하자. 2018년 초 2.1억에 거래되던 아파트가 서서히 증가하려고 하다가 8월에 2.6억으로 올랐다. 5000만원이라서 낮아 보일 수 있지만 원래 가격이 2.1억임을 고려하면 약 25 % 정도가 올랐다. 이정도면 엄청나게 오른 것이다. 그리고 그 상승세가 지금도 이어지고 있다. 전세가를 보자. 2018년 2월에 1.8억으로 거래가 되어서 2억까지 올라갔다가 9월에 1.7억으로 다소 하락하였다. 하지만 1.8억 정도의 보합세라고 볼 수 있다. 2018년 초에는 매매가 대비 전세가가 85 % 였다가 8월쯤에는 77 % 정도로 소폭 감소하였지만 그래도 엄청나게 높은 편이다. 경쟁력이 있는 아파트라고 할 수 있다. 하지만 지금은 투기세력의 효과로 호가가 엄청나게 더 올랐을 것이다. 

133 m2을 보자. 2018년 초에 3.1억에 거래된 아파트가 9월에는 4.2억이다. 원래 시세의 40 % 이상이 올랐다. 엄청난 증가폭이다. 역시 투기세력의 영향력이 엄청나다. 전세가는 2.5억에 거래가 되어서 마지막에 2.8억으로 소폭 상승하였다. 전세가는 매매가 대비 80 % 수준에서 55 % 정도 수준이다. 전세가 비율이 떨어졌지만 그래도 높은 편이다. 아직 경쟁력이 있는 편이지만 투자하거나 지금 구매할 정도의 가치는 아니라고 본다. 

<봉선동 라인아파트 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

참고로 라인 2,3차도 포함하였지만 라인 1차 아파트로 국토부 실거래가를 분석하였으므로 라인 1차 매물만 보자. 133 m2의 경우 호가가 5억이다. 마지막 실거래가가 4.2억인데 이보다도 더 올랐다. 현재 광주에 기간산업을 장려하는 등 산업적으로 활성화를 많이 시키려고 노력하고 있지만 부동산 경기도 같이 활성화가 될 수 있을지는 미지수이다. 사실 2018년에 엄청나게 올랐기 때문에 모두가 거품이라는 것을 알고 있어서 거래가 쉽지는 않을 것이다. 

84 m2의 경우에는 호가가 3억이다. 마지막 실거래가는 2.6억이었고 2018년 초에는 2.1억이었다. 원래 집값의 거의 50 %가 상승했다. 엄청난 증가폭이다. 

<봉선동 라인아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 광주 봉선동에는 이전에도 언급하였짐나 지하철역이 없다. 그래서 대중교통을 이용해야할 경우 버스를 이용해야하는데 버스정류장까지는 도보로 3분이 소요된다. 그나마 가까운 거리이다. 

<봉선동 라인아파트 버스정류장까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

가장 중요한 학군을 살펴보자. 초등학교는 앞에서 언급한 것처럼 제석초에 배정이 되고 등하교시에 큰 도로가 없기 때문에 장점이다. 가장 중요한 특목고 진학률과 직접 관계된 중학교를 알아보자. 필자는 이전 포스팅들에서 문성중과 봉선중은 분석을 하였다. 특목고 진학실적이 있고 광주에서는 상위권에 속하는 중학교이다. 라인 1차의 경우 주월중에 배정될 확률이 높다. 그러면 주월중의 특목고 진학 실적을 한번 분석해보자. 

주월중의 경우 특목고 진학률이 높지 않다. 과학고 진학 졸업생은 없고 외고/국제고 진학생만 1명이 있다. 자사고 진학도 없다. 이정도면 문성중과 봉선중보다는 약한 편이라고 하겠다. 하지만 광주의 대부분 중학교가 특목고에 진학을 못시킨다. 그런 점에서 남구나 광주 전체에서 꼴지는 아니다. 모두가 특목고에 못보내면 졸업생 숫자가 적을 수록 등수가 높아서 그런지 아니면 공동 꼴지라서 그런지 등수 자체는 낮지 않지만 특목고 실적이 좋지 않아 학군의 측면에서는 좋은 편이 아니다. 그러므로 학군을 중요하게 생각한다면 그나마 문성중이나 봉선중에 배정되길 기도해야겠다. 

주월중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0   % (0명/총 150명)	남구  6등/ 16개 학교	광주  16등/ 95개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.7 % (1명/총 150명)	남구  5등/ 16개 학교	광주  13등/ 95개 학교
3) 자사고 진학률 :	0   % (0명/총 150명)	남구  6등/ 16개 학교	광주  11등/ 95개 학교

편의시설을 살펴보자. 봉선동은 편의시설 분석하기가 편리하다. 편의시설이 별로 없어서 분석할 것이 없기 때문이다. 주변에 지하철이 없으므로 역세권을 언급할 수는 없고 그나마 라인아파트 오른쪽 아래로 조그마한 상권지역이 형성되어있다. 

정리하면 봉선동라인아파트는 초등학교 학군은 우수한 편이지만 중학교 학군은 위치상 주월중에 배정될 확률이 높지만 봉선중과 문성중에 배정될 확률도 있다. 특목고 진학을 목표로 한다면 아무래도 진학실적이 좋은 문성중과 봉선중이 더 좋지 않을까 생각된다. 학군이 조금 약한면이 있어서 그런지 다른 아파트들이 먼저 오르고 나서 올랐다. 그래서 아직은 오를 여지가 더 있어보이지만 그래도 이제는 모두가 거품이란것을 아는 시기에 더 투자를 하거나 실거주로 구매를 할 사람이 있을지는 잘 모르겠다. 

<봉선동 라인아파트 주변 편의시설 정보>

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