봉선동 봉선지웰아파트 전격 분석

1. 광주봉선지웰아파트 특징

봉선동 광주봉선지웰 아파트에 대해서 알아보자.

집값에서 가장 중요한 학군을 먼저 알아보면 초등학교 배정이 유안초로 된다. 일단 봉선동에 속한 초등학교이니 좋은 편이라고 하겠다. 중학교 배정은 거의 봉선초로 된다고 볼 수 있다. 봉선중이 가깝기도 하지만 아래 문성중은 주변에 아파트들이 많아서 가까운 아파트들이 우선 배정되기 때문에 광주봉선지웰의 경우에는 봉선중에 배정될 확률이 높다. 

아파트 자체 정보에 대해서 알아보자. 봉선지웰 아파트이 경우 2015년에 준공되었다. 엄청나게 최신의 아파트이다. 엄청나게 선호가 많을 것이다. 총 4개동 181세대로 구성이 되어 있다. 최고층은 15층, 최저층은 8층이다. 면적은 79 ~ 115 m2으로 다양하게 있다. 총 10개 타입으로 구성이 되어있다. 마지막으로 주차공간이다. 총 주차대수는 195대로 세대당주차대수를 계산하면 1.07대로 1대가 조금 넘는다. 이부분이 아쉽다. 최근에 지어지는 아파트들은 주차공간이 넓어서 세대당주차대수가 약 1.5대는 되는데 여기는 1대가 조금 넘는다. 아마도 작은 평수의 아파트들이 많이 포함되서 그러한 것이 아닐까 싶다. 아무튼 최근에 준공된 아파트이지만 아쉬운 부분이 있다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 

59 m2을 먼저 보자. 3월에 첫 거래가 되었는데 2.5억이었다. 이내 8월에 2.8억으로 약 3000만원이 올랐느데 다시 2.6억으로 떨어졌다. 최종적으로 9.13 부동산 대책이 있기 전에 처음과 마지막 값을 비교했을 때 1000만원이 올랐다. 작년 광주 부동산이 엄청난 호황이었는데 반해서 가격이 많이 상승하지 않았다. 다소 이상한 부분이다. 하지만 네이버 부동산 시세는 엄청나게 높을 수 있다. 그부분은 뒤에 다시 분석하도록 하겠다. 

84 m2을 보자. 2018년 3월에 3.7억으로 첫 거래가 되어서 9월에는 4.1억까지 올라갔다. 약 4000만원이 올랐다. 원래 시세의 10 %가 넘는 금액이다. 이정도면 많이 상승했다. 전세가는 약 2.9억 정도로 보합세를 유지하였다. 매매가 대비 전세가 비율을 보면 약 70 % 정도 수준으로 엄청나게 경쟁력이 있다. 수요가 많은 아파트라는 것을 알 수 있다. 

84 m2의 다른 타입은 매매가가 4억으로 1건의 거래만 있으므로 경향을 분석하기는 힘들다. 

84 m2의 또 다른 타입은 첫번째 84 m2의 경향과 거의 비슷하다. 약 4.1억까지 상승하였다가 지금은 거래절벽으로 거래가 없다. 대부분 84 m2인데 거의유사한 경향을 보여서 더이상 동일한 분석은 생략하도록 하겠다. 

그런데 주목할만한 점이 있다. 왜 같은 84 m2인데 다양한 국토부 실거래 자료가 있을까? 아파트 지도를 자세히 확대해서 보면 아파트가 타워형 구조로 보인다. 아파트 동에 따라서 방향이 다양할 수 있다. 그래서 아파트 방향과 층수에 따라서 같은 84 m2이라도 가격대가 다양한 것이다. 

공통점은 모두 상승하였고 전세가가 매매가 대비 높다는 것이다. 그리고 10월 이후에는 거래가 없다. 정부의 규제 이후에 거래절벽현상이 두드러진다. 아마도 조만간 호가가 많이 낮아지지 않을까 예상된다. 

<봉선동 봉선지웰아파트 국토부 실거래가 분석 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

매매를 위한 매물만 하나 있다. 84 m2 의 매물로 호가가 4.8억이다. 84 m2의 경우 마지막 거래가가 4.1억 정도였는데 엄청나게 높은 호가이다. 아직도 더 오를 것이라고 기대하는 것 같다. 지금 자료는 약 1달전에 자료인데 지금은 거의 5억까지 올라갔다. 거래가 될지 모르겠다. 아직 2019년의 거래 기록은 없지만 거래가 안되지 않을까 생각한다. 이렇게 거품이 많이 끼였는데 수요자들도 분명히 알 것이다. 광주에서 이정도로 집값이 오를 호재가 없다. 잘 생각해야한다. 수요자는 바보가 아닐텐데 과연 누가 이금액에 구매를 할까?

<봉선동 봉선지웰아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 

봉선동에는 지하철이 들어오지 않는다. 엄청난 단점이다. 대중교통을 이용하려면 버스를 타야한다. 버스정류장까지는 도보로 4분 거리이다. 그나마 버스정류장까지는 가깝다. 

<봉선동 봉선지웰아파트 버스정류장까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 초등학교는 앞에서 언급하였듯이 유안초이고 학교까지 큰 도로가 없어서 큰 장점이 있다. 앞서 언급하였지만 가장 중요한 학군은 중학교이다. 배정 확률이 높은 중학교는 봉선중이다. 그러면 봉선중의 특목고 진학률을 알아보도록 하자. 봉선중의 특목고 진학률은 1.9 %이다. 광주지역에서 나쁘지 않은 특목고 진학률이다. 특히 주목할만한 정보는 과학고에 진학 시켰다는 것이다. 한명이라도 과학고에 진학시킨 경험이 있기 때문에 봉선중에서는 열심히하면 과학고에 진학할 수 있다는 것이다. 대한민국 중학교 중에 과학고에 진학을 못시키는 학교들이 훨씬 많다 그런점에서 우수한 학교라고 할 수 있다. 

봉선중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구  5등/ 16개 학교	광주  13등/ 95개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구  6등/ 16개 학교	광주  15등/ 95개 학교
3) 자사고 진학률 :	0.9 % (2명/총 218명)	남구  4등/ 16개 학교	광주  7등/ 95개 학교

편의시설을 살펴보자. 사실 봉선동은 편의시설이라는 것이 없다. 일단 발달된 번화가가 없다. 그나마 상권지역은 지도 아래에 보이는 상권지역에 커피집들이 조금 모여있는 것이다. 백화점과 대형마트를 찾기가 힘들다. 이마트는 있다. 그래도 편의시설은 부족한 편이라고 하겠다. 

정리하면 2015년에 준공된 굉장히 최신의 아파트인 봉선지웰아파트는 광주지역에 몇 안되는 최근에 준공된 아파트라서 인기가 있다. 학군은 봉선중으로 배정될 확률이 높아서 광주 지역 내에서 우수한 학군으로 평가받는다. 하지만 광주의 특성상 아직 편의시설이 풍부하지는 않다. 지금 투기세력이 많이 들어와서 집값 버블이 엄청나다. 언제 꺼져도 이상하지 않으니 조바심 내지말고 기다려 보도록 하자. 

<봉선동 봉선지웰아파트 교통 및 주변 정보>

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