먼저 학군을 알아보자. 아래 지도를 보면 봉선금호타운아파트에서 가까운 초등학교는 두곳이 있다. 첫번재가 아래로 조봉초, 두번째가 오른쪽으로 유안초이다. 두 학교중에 조봉총에 배정이 된다. 두학교 모두 봉선동에서 선호되는 학교라서 어디를 가더라도 좋다. 중학교도 배정가능한 학교가 봉선중과 문성중이다. 두 학교의 중간에 위치하고 있다. 학군에 대해서는 뒤쪽에 더욱 자세히 다루도록 하겠다. 왜냐하면 집값은 학군에 의해서 좌우되므로 잘 알아볼 필요가 있다.
아파트 자체 정보를 알아보도록 하자. 1993년에 준공된 아파트로 총 8개동 570세대로 구성되어있다. 최고층은 20층, 최저층은 15층이다. 면적은 101, 102, 144, 169, 192 m2 총 5개의 타입으로 구성이 되어있다. 아파트 방향이 정말 멋지다. 모두 정 남향으로 구성이 되어있다. 동간의 거리도 먼 편이라서 일조량이 좋을 것으로 보여진다. 주차공간을 알아보자. 총주차대수는 574대로 세대당주차대수는 1대이다. 1993년에 준공된 아파트임을 고려하면 양호한 편이지만 최근에 준공되는 아파트의 주차공간이 넓은 것을 고려하면 조금 아쉬운 면이 있다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
84 m2을 먼저 살펴보자. 2018년 2월에 2.35억에 거래가 되어서 6월에 2.49억으로 약 1400만원이 올랐다. 금액 자체만으로는 상승폭이 커 보이지 않지만 약 5 %정도 올랐다. 이정도면 증가세라고 볼 수 있다. 짧은 기간에 이정도면 충분히 상승세라고 할 수 있다. 2018년에 왜 상승세였는지는 광주 사람들이라면 누구나 알것이다. 투기세력이 광주로 몰렸기 때문이다. 하지만 다른 아파트에 비해서는 그 상승폭이 커 보이진 않는다. 전세를 보자. 2018년 초에는 전세가가 매매가의 약 87 %이다. 하지만 집값이 상승하고 전세가가 감소하면서 약 72 %정도로 감소하였다. 그래도 상당히 높은 비율이다. 충분히 경쟁력이 있는 아파트이다. 2018년 중후반부에 거래가 없다. 아마도 부동산 규제로 호가는 올라갔는데 실수요자들이 구매를 망설인다고 분석할 수 있다.
84 m2의 다른 평수를 보자. 2018년 초에 매매가가 약 2.5억이었다. 6월까지도 거의 보합세를 유지하다가 7월부터 급등하기 시작해서 8월에는 3.7억을 기록하였다. 엄청난 증가폭이다. 원래 시세 2.5억에서 약 1.2억이 올랐다. 증가폭이 150 %이다. 투기세력의 영향이 크다. 반면에 전세가는 떨어지고 있다. 2018년 초에 매매가 대비 약 80 %가 넘었는데 약 50 % 정도 수준으로 떨어졌다. 전세가가 매매가의 약 50 %정도 수준으로 떨어진 것은 상당한 거품이 끼였다고 볼 수 있다.
125 m2도 비슷한 동향을 보인다. 원래 4.0억에 거래된 아파트가 갑자기 6.3억에 거래되었다. 여전히 증가폭이 약 150 %정도 수준이다. 전세가도 비슷하게 떨어졌다. 매매가의 90 %정도 수준에서 50 % 수준으로 급감하였다. 거품이 엄청나게 끼였다.
146 m2을 보자. 2018년 초에 4.1억 10월에는 7.4억이다. 아마도 7.4억이 상투잡은 상황이라고 보겠다.
164 m2도 동일하다. 4.8억에서 6.2억으로 엄청나게 상승하였다. 전세가는 여전히 낮은 수준이다.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 역시나 예상하던데로 호가가 높다. 84 m2이 경우는 호가가 거의 4억에 가깝다. 지금 정부의 규제가 심하지만 집을 가진 사람들 입장에서는 집값이 더 오르기를 기대하는 것 같다.
146 m2의 경우에는 마지막 거래가 급등을 해서 7.4억이었는데 호가는 7.5억이다. 비정상적으로 올라간 금액보다 더 높다. 하지만 실수요자들도 바보가 아니라서 지금 거품을 알고도 구매하는 사람들은 없을 것이다. 그래서 특징이 2018년 10월 이후에는 전혀 거래가 없다. 아마도 거래 절벽현상은 앞으로 계속 될 것이다. 그러다 급매가 나오기 시작할텐데 누가 먼저 적당한 금액으로 급매를 내놓을지가 중요하다.
매매 호가가 올라가면서 전세 호가도 올랐다. 전세 거래는 될 수 있겠지만 매매의 경우 매물이 많지 않더라도 매매가 성사 되기에는 쉽지 않다고 생각된다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 봉선동에는 역세권이라는 개념이 없다. 왜냐하면 지하철이 없다. 그래서 대중교통은 버스를 이용해야한다. 가까운 버스정류장까지 거리를 보자. 도보로 7분 거리이다. 거리상으로는 가깝지만 그래도 버스이기 때문에 교통이 좋다고 표현할 수는 없다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 앞서 초등학교 배정은 언급하였지만 조봉초로 배정을 받는다. 봉선동의 초등학교이니 학교는 좋다고 할 수 있다. 하지만 초등학교 학군에서 가장 중요한 큰도로 유무를 보면 조봉초를 가기 위해서는 봉선로라른 큰 도로를 건너야한다. 이점이 조금 아쉬운 점이다.
더욱 중요한 중학교 학군을 보자. 중학교가 제일 중요하다. 특목고 진학과 직결되기 때문이다. 일단 배정 가능한 중학교는 봉선중과 문성중이다. 각 학교의 특목고 진학률을 아래 표로 정리해 두었다.
봉선중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 0.5 % (1명/총 218명) | 남구 5등/ 16개 학교 | 광주 13등/ 95개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 0.5 % (1명/총 218명) | 남구 6등/ 16개 학교 | 광주 15등/ 95개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 0.9 % (2명/총 218명) | 남구 4등/ 16개 학교 | 광주 7등/ 95개 학교 |
문성중 특목고 진학률 | |||
1) 과학고 진학률 : | 1.2 % (3명/총 247명) | 남구 3등/ 16개 학교 | 광주 6등/ 95개 학교 |
2) 외고/국제고 진학률 : | 0.4 % (1명/총 247명) | 남구 6등/ 16개 학교 | 광주 16등/ 95개 학교 |
3) 자사고 진학률 : | 0.8% (2명/총 247명) | 남구 2등/ 16개 학교 | 광주 8등/ 95개 학교 |
일단 주목할만한 점은 두 학교 모두 과학고에 진학 실적이 있다는 것이다. 과학고에 진학을 1명이라도 시키면 좋은 학교라고 할 수 있다. 한명도 못보내는 학교가 엄청나게 많기 때문이다. 전체 특목고 진학률을 보면 봉선중의 경우 1.9 %, 문성중의 경우 2.4 %이다. 거의 비슷하다. 광주 전체에서 보더라도 상위권에 속한다. 둘다 상당히 좋은 학교이다. 학군은 광주에서 좋은 편이라고 하겠다. 물론 서울(대치동 등)과 비하면 엄청나게 약한편이지만 그래도 광주에서는 좋은 편이라고 할 수 있다.
편의시설을 살펴보자. 아래 지도롤 보자. 편의시설은 정말 별거 없다. 큰 번화가를 찾기가 힘들고 교통도 지하철이 없어서 조금 불편한 편이다. 지하철이 없다는 것은 역세권이 없다는 것이다.
정리하면 학세권(문성중, 봉선중)을 강점으로 하는 봉선금호타운아파트는 학군은 광주에서 상위권에 속하지만 편의시설은 봉선동의 특성상 부족한 부분이 많이 보인다. 현재는 투기세력에 의해서 집값에 거품이 엄청나게 끼여 있어서 올해 2019년도에는 다소 조정이 있을 것이라 예상한다.
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