1. 모아1단지1차 아파트 특징

봉선동 모아1단지1차 아파트에 대해서 알아보자.

먼저 학군을 알아보자. 아래 지도를 보면 초등학교 학군은 쉽게 알 수 있다. 초등학교의 경우 근거리 우선 배정의 원칙에 따라 가장 가까운 봉선초로 배정받는다. 봉선초이면 봉선동을 대표하는 초등학교 중에 하나이므로 좋은 편이다. 그리고 중학교는 봉선초 아래에 있는 봉선중에 배정 받을 확률이 높다. 두 학교에 대한 자세한 정보는 뒤쪽에 학군 정보에서 다시 다루기로 하자.

아파트 자체 정보를 보도록 하자. 모아1단지1차는 1986년에 준공되었다. 30년이 넘었다. 그러면 감이 올것이다. 재건축예정 아파트이다. 서울 대치동의 은마아파트처럼 투기를 목적으로 하는 세력들이 분명 아파트 값을 올려 놓았을 것이다. 일단 나머지 정보도 보도록 하자. 총 4개동에 297세대가 거주 중에 있다. 최고층은 9층이고 면적은 64, 71 m2으로 구성이 되어있다. 주차정보를 보자. 총주차대수는 432대로 세대당주차대수를 계산하면 1.45대로 예전에 준공된 아파트임에도 상당히 넓은 주차공간을 확보하고 있다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자.

59 m2을 먼저 살펴보자. 2018년 초에 1.2억에 거래된 아파트가 9월에 1.9억에 매매되었다. 이렇게 가격이 급등한 이유는 정부의 부동산 규제로 서울에서 투자처를 잃은 투기세력들이 광주 봉선동으로 내려왔기 때문이다. 봉선동의 부동산 가격은 8.13 부동산 규제정책 이후로 급등한다. 모아1단지도 마찬가지이다. 9월을 전에 조금씩 오르기 시작해서 9월에 정점을 찍었다. 원래 시세의 약 60 %에 해당하는 금액만큼 올랐다. 엄청난 상승폭이다. 부동산에 대해서 잘 모르는 사람이라도 거품이라는 것쯤은 알 수 있을 것이라 생각한다.

그래서 전세가를 보면 2018년 초에는 전세가가 매매가의 약 80 %정도 수준이었지만 2018년 말에는 전세가가 매매가의 약 30 %정도 수준으로 전세가 비율이 엄청나게 낮아졌다. 지금은 경쟁력이 조금 떨어진다고 할 수 있다.

59 m2의 다른 타입을 한번 보도록 하자. 2018년 초에 1.1억에 거래되었는데 2018년 말에는 1.4억에 거래되었다. 약 3000만원이 올랐다. 원래 시세의 약 20 %가 올랐다. 이전 타입만큼은 아니지만 20 %도 높은 편이다. 전세가는 비슷한 경향을 보인다. 원래는 매매가의 약 80 % 정도 수준이었으나 2018년 말에는 전세거래가 없어서 확신할 수 없지만 이전 타입과 유사한 경향을 보일 것으로 보인다.

정리하면 모아1단지의 경우 현재 거품이 많이 끼여있다고 볼 수 있다. 물론 재개발의 호재가 있기는 하지만 재개발로 새로운 아파트가 분양되려고 하면 정말 긴 시간이 필요하고 중간중간에 어떤일이 생길지 알 수가 없다. 그러므로 지금 투자는 신중해야한다.

<봉선동 모아1단지 국토부 실거래가 분석 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

59 m2의 호가를 보면 2.1억이다. 마지막 실거래가가 1.9억이었는데 호가는 이보다 2000만원이 높다. 2018년에 거품이 엄청나게 끼였는데 이보다 더 높은 호가를 불렀다. 물론 금액자체가 워낙 낮기 때문에 별거 아니게 볼 수 있지만 아파트 평수와 준공시기를 생각해볼 때 너무 높은 금액이 아닌가 생각이든다.

59 m2의 다른 타입같은 경우 마지막 실거래가가 1.4억이었는데 이보다 6000만원 높은 2억으로 호가를 불렀다. 2018년 초의 매매가에 비하면 거의 2배에 해당하는 금액이다.

여기서 정리를 한번해보자. 2018년도에 봉선동에 특별한 호재가 있었을까? 없었다. 그런데 집값은 엄청나게 올랐다. 이건 투기세력에의한 상승이다. 지금 봉선동에 집을 사려고 한다면 심각하게 신중해야한다. 거품이 무조건 끼여있다. 상투 잡을 수도 있으니 신중에 신중을 기하기 바란다.

<봉선동 모아1단지 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 봉선동에는 지하철이 들어오지 않는다. 그러므로 지하철로 인한 편리함은 누릴수가 없다. 지하철이 없으니 역세권이 없다. 자동차를 이용할 경우 순환도로가 있어서 편리하다고 한다.

<봉선동 모아1단지 교통 정보>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 초등학교는 앞서 언급하였지만 봉선초이다. 상당히 가깝다. 도로를 사이에 두고 붙어있다. 이정도면 초품아와 거의 비슷하다고 할 수 있다. 조금 아쉬운점은 큰 도로는 아니지만 중간에 도로가 있다는 것이지만 그래도 통학시간에 학부모님들이나 자원봉사자들이 도로에서 지도를 해주니 큰 어려움은 없을 듯하다.

가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자. 중학교는 봉선중에 배정될 확률이 높다. 봉선중의 특목고 진학률을 한번 보도록 하자. 자사고를 포함한 특목고 진학률은 1.9 %이다. 이정도면 광주에서 상위권에 속한다. 표의 오른쪽에 광주 내에서 순위를 보면 상위 10 % 근처에 있음을 알 수 있다. 더욱 주목할만한 특징은 과학고 진학을 시킨 실적이 있다는 것이다. 과학고에는 한명만 진학을 시켜도 우수한 실적이라고 할 수 있다. 그러므로 봉선중을 학군으로 하는 모아1단지는 우수한 입지에 있다고 할 수 있다.

봉선중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구 5등/ 16개 학교	광주 13등/ 95개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구 6등/ 16개 학교	광주 15등/ 95개 학교
3) 자사고 진학률 :	0.9 % (2명/총 218명)	남구 4등/ 16개 학교	광주 7 등/ 95개 학교

편의시설을 살펴보자. 광주에는 편의시설을 위한 인프라가 좋은 편은 아니다. 일단 지하철이 들어오지 않으므로 역세권의 개념이 없고 번화가라는 쌍용사거리를 보면 스타벅스가 있는 것으로 보아 봉선동 내에서는 번화가라고 할 수 있지만 다른 광역시의 번화가보다는 인프라가 못한 것이 사실이다. 광주의 봉선동은 대구의 범어동, 대전의 둔산동 정도와 비교할 수 있을 것 같다. 그런데 그러한 지역보다 인프라가 훨씬 약하다. 그래서 편의시설은 약하다고 할 수 있다.

정리하면 광주 봉선동에 위치한 모아1단지 아파트의 경우 광주 내에서 우수한 학교 주변에 위치해서 학세권의 장점을 누릴 수 있지만 대중교통과 편의시설은 다소 약한 편이라고 할 수 있겠다. 현재 집값은 주변 인프라에 비해서 너무 많이 올라 거품이 많이 끼여있다. 투자를 생각하는 사람들이라면 절대 신중하기 바란다.

<봉선동 모아1단지 주변 정보>