1. 라인광장 1, 2, 3차 아파트 특징

봉선동 라인광장 1,2,3차아파트에 대해서 알아보자.

먼저 학군을 알아보자. 아래 지도를 보면 봉선초가 바로 오른쪽에 있다. 초등학교와 거의 붙어 있다. 이정도면 초등학교 학군은 엄청나게 좋은 편이라고 하겠다. 초등학교를 가기 위해서 봉선중앙로를 건너야하는데 구글맵으로 확인하면 도로가 넓지 않은 양방향 2차선 도로이다. 크게 위험하지는 않을 것이라 예상된다. 초등학교는 무엇보다 집에서 가까운 것이 최고이니 초등학교 학군의 관점에서 장점이라고 할 수 있다. 중학교도 장점이다. 바로 아래에 있는 봉선중이다. 엄청난 장점이다. 봉선중의 학업성취도 즉 특목고 진학률에 대해서는 아래에서 다시 분석하도록 하겠다.

아파트 자체 정보를 한번 알아보도록 하자. 라인광장 아파트의 경우 1987년에 준공이 되었다. 현재 재건축사업예정구역이라고 한다. 상당히 오래되었기 때문에 재건축은 될 것이다. 1단지의 경우 총 3개동, 385세대, 2,3차 단지의 경우 4개동 411세대로 구성이 되어있다. 최고층은 11층이고 면적은 43 m2부터 82 m2까지 다양하게 있다. 굉장히 오래되고 작은 평수로 구성이 되어있다. 필자의 포스팅을 많이 읽어 본 독자라면 아마도 눈치를 챘을 것이다. 주차면적이 충분하지 않을 것이다. 세대당 주차대수는 1차의 경우 0.35대, 2,3차의 경우 0.55대로 세대당주차대수가 1대를 많이 못미친다. 상당한 주차난이 예상된다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 평수가 상당히 다양하기 때문에 전체를 분석하는 것은 큰 의미가 없을 것 같고 2개의 평수정도만 뽑아서 동향을 분석해 보도록 하자.

34 m2을 한번 알아보자. 2018년 초에 0.6억에 거래된 아파트가 9월에 1.1억에 거래가 되었다. 상승폭이 거의 90 %에 가깝다. 두배에 조금 못미치게 상승하였다. 재개발에 대한 기대 집값이 올라간 것이 아닐까 생각이든다. 2018년의 경우 광주에 엄청난 투기세력들이 모여 들었고 이로 인해서 집값에 거품이 엄청나게 끼였다. 이러한 상황에서 재건축으로 새로운 아파트가 들어선다면 프리미엄이 엄청날 것이라고 예상하고 집값이 상승한 것이라고 보여진다. 전세 거래는 없다. 이렇게 오래되고 주차공간이 부족한 아파트에 전세로 들어오기는 쉽지 않을 것 같다. 거기다 좁은 평수라서 그런지 전세 거래가 없다.

제일 아래에서 바로 위의 59 m2을 한번 보자. 2018년 초에 1.3억에 거래되던 아파트가 8월에 갑자기 2억으로 올랐다. 원래 시세의 약 70 %에 해당하는 상승폭이다. 엄청난 상승세다. 봉선동에 상대적으로 최신의 아파트에 먼저 투자를 하고 나머지 아파트를 보다가 라인광장 아파트이 경우 재개발의 호재가 있을 것이라 생각하고 투자를 한것이 아닌가 생각이든다. 다른 상대적으로 최근에 지어진 아파트의 경우 2018년초부터 상승세에 접어든 아파트들이 많은 반면 라인광장은 7월 경부터 이러한 상승폭을 그린것을 보면 투기세력의 진입시기가 늦었음을 알 수 있다. 전세가는 1억으로 2018년 초에는 매매가의 76 % 수준으로 상당히 경쟁력이 높은 편이었지만 8월쯤에 매매가가 2억을 상승하면서 전세가는 매매가의 약 50 %정도 수준으로 경쟁력이 좀 떨어졌다.

정리하면 2018년 7~8월을 기점으로 엄청난 거품이 끼였다고 할 수 있다. 재건축 후 더큰 시세차익을 실현할 수 있다는 생각에 시세가 올라가고 있지만 재건축의 경우 장기간에 걸쳐 진행되고 중간에 어떠한 일이 발생할지 알 수 없으므로 투자에는 신중해야한다. 재건축이 완료될 시점에도 지금의 봉선동과 같은 부동산 분위기를 유지하고 있을지는 알 수가 없다.

<라인광장 아파트 국토부 실거래가 정보><라인광장 아파트 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

재건축에 대한 기대감 때문인지 매물로 나온 집이 많지 않다. 시장에 나와있는 매물은 2018년에 정점일 때의 실거래가와 비슷한 호가를 보인다. 기존에 거주중인 사람들이 지금의 광주 부동산 분위기가 유지될거라는 생각에 집을 가지고 있으려고 하나보다. 그런데 서울의 대치동에 은마 아파트 등을 보면 재건축이 일단 진행되면 넘어야 할 산이 많다. 중간에 부동산 경기가 어떻게 될지도 모른다. 매물은 얼마 없지만 투자를 생각하는 사람들은 신중해야할 것으로 생각된다.

<라인광장 아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 봉선동에 지하철이 들어오지 않는다. 이부분이 엄청난 단점이다. 그런데 얼마전 내 블로그에 댓들이 달렸는데 봉선동의 10억 넘는 단지들의 부자들에게는 지하철보다 순환도로가 더 의미가 있다고 한다. 부자들도 출장 갈때는 차 놔두고 지하철 타고 갈 때 있지 않나? 아무튼 주변에 순환도로가 있어서 편리하다고 한다.

<라인광장 아파트 대중교통 정보>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 앞서 먼저 언급하였지만 앞에서 간단하게 언급하였지만 초등학교와 중학교가 완전 가까이에 있다. 봉선초의 경우 거리가 상당히 가깝고 도로도 생각보다 넓지 않아서 초등학교 학군은 상당히 좋은 편이다.

가장 중요한 중학교 학군을 알아보자. 중학교 배정은 거의 봉선중이라고 볼 수 있다. 그러면 봉선중의 특목고 진학률을 알아보도록 하자. 아래 표에 봉선중의 특목고 진학률을 정리하였다. 자사고를 포함한 특목고 진학률은 1.9 %이다. 이정도면 서울, 부산, 대구에 비하면 높은 수준은 아니지만 광주에서는 높은 편이다. 특히나 과학고에 진학시킨 실적이 있다. 중학교에 과학고 진학은 고등학교에서 서울대 진학과 비슷한 수준이라고 생각하면 된다. 학군은 광주 내에서 상당히 우수한 편이라고 할 수 있다.

봉선중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구 5등/ 16개 학교	광주 13등/ 95개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구 6등/ 16개 학교	광주 15등/ 95개 학교
3) 자사고 진학률 :	0.9 % (2명/총 218명)	남구 4등/ 16개 학교	광주 7등/ 95개 학교

편의시설을 살펴보자. 광주에 편의시설은 다른 광역시나 서울의 주요 도시에 비해서 약한 편이다. 얼마전 댓글에 번화가에 대한 이야기도 있었는데 쌍용사거리에 은행, 관공서, 도서관, 문화센터가 모여 있는 곳이라고 한다. 필자가 지도에 상권지역으로 표현한 곳이 쌍용사거리로 보인다. 스타벅스가 있으니 이지역에서 번화가로 생각할 수 있겠다. 하지만 다른 광역시의 번화가보다는 많이 부족한 것이 사실이다. 편의시설은 집값의 상승세에 비할때 상당히 부족한 편이라고 할 수 있다.

정리하면 최근 서울의 부동산 투기 세력에 의해서 엄청난 집값 상승이 있었던 봉선동 지역에 재개발이 되는 아파트로 현재로써는 가능성이 충분히 있어보이지만 재건축이라는 것이 상당한 기간이 필요하고 중간에 어떻게 될지 알 수가 없다. 투자로써는 신중해야할 것으로 생각된다.

<라인광장 아파트 주변 정보>