3분기 부산 기장군 부동산 전망

1. 3분기 부산 기장군 부동산 전망

오늘은 작년 12월에 투기조정지역에서 해제가 된 부산 기장군에 대해서 알아보자. 

사실 정부에서 기장군을 투기조정지역으로 지정할 때부터 부산 사람들은 조금 어이 없게 생각했었다. 부산 해운대구, 수영구, 동래구까지는 이해가 되지만 도대체 기장군을 왜 지정한건지 이해가 안됐다. 그러면 오늘은 기장군의 부동산 현 상황에 대해서 알아보자. 

아래 차트는 주간 아파트 매매/전세가격동향 차트이다. 가격지수에 대해서는 설명을 여러번 하였지만 간단하게 리마인드 하면... 2019년 1월에 가격지수가 100이고, 이후 시점에 가격지수가 100 이상이면 매매가격 상승, 100 이하이면 매매가격 하락을 의미한다. 

그러면 매매가격동향을 먼저 보도록 하자. 현재 시점인 2019년 7~8월의 매매가격지수는 98.5이다. 하락폭이 1.5이다. 하락폭이 큰 편이다. 기장군은 투기조정지역에서 해제가 되었지만 가격하락은 계속 되고 있다. 작년 시점인 2018년 7~8월을 보면가격지수가 101.4이다. 그러면 작년과 비슷한 수준으로 하락세를 경험하고 있다고 할 수 있다. 그러므로 정책적으로 투기조정지구를 해제하였더라도 가격의 변화가 없다는 것이다. 

전세가격을 보면 현재 시점에서 가격지수가 99.7이다. 그러면 하락폭이 약 0.3이다. 거의 보합세라고 생각하면 되겠다. 작년 동일 시점인 2018년 7~8월을 보면 가겨지수가 약 101 정도 된다. 그렇다면 작년 하락폭의 약 1/3정도라고 생각하면 되겠다. 작년보다는 하락세가 둔화되었다고 할 수 있다. 

정리하면 기장군의 부동산의 매매의 경우 지속적인 하락세를 경험하고 있고, 전세의 경우 하락세를 경험하고 있지만 점차적으로 그 하락폭이 둔화되고 있음을 알 수 있다. 

2. 정관읍 정관롯데캐슬2차 실거래가 정보로 알아보는 부산 기장군 전망

그러면 실제 아파트를 통해서 실제 동향을 분석해보자. 오늘 준비한 아파트는 정관읍에 있는 정관롯데캐슬2차 아파트이다. 

먼저 101 m2을 보도록 하자. 작년 2018년 2월에 3.2억에 첫 거래가 되어서 3.4억으로 잠시 올라가는 듯 보이더니 이내 2.9 ~ 2.8억으로 하락했다. 그리고 2019년인 올해에는 3억으로 잠시 올라가더니 마지막 거래는 2.7억을 기록하였다. 그렇다면 작년 첫거래 3.2억과 비교하였을 때 현재 2.7억이므로 가격이 약 20 %정도 감소하였다. 

127 m2을 보도록 하자. 작년 첫거래가 3.7억이었다. 그런데 꾸준히 감소하더니 올해에는 3.1억으로 훅 감소하였다. 그러면 127 m2도 역시 약 20 %정도 가격하락을 경험하였다. 

실제 아파트의 실거래가를 보더라도 앞서 분석한 부동산 지수와 동일한 경향을 보인다고 할 수 있겠다. 

3. 수요-공급으로 알아보는 부산 기장군 부동산 전망

아래 차트를 보도록 하자. 일단 매매가는 부산 다른 지역구와 동일하게 2017년도부터 하락하기 시작해서 여전히 기울기가 걲일 생각이 없어보인다. 반면에 전세가는 2017년에 급하락하긴 하였지만 이내 반등해서 보합세 혹은 약간의 상승세를 경험하였다. 다들 잘 알겠지만 기장에 실거주로서의 수요는 많지 않은데 아파트 공급은 많았다. 그래서 가격이 하락하고 전세는 싸니까 일부 싼곳을 찾는 사람들이 유입되었다. 이는 아래 수요-공급 곡선을 통해서 확인이 된다. 

일단 부산 기장군은 2012년도부터 꾸준히 공급이 많았다. 올해 잠시 공급이 없기는 하지만 2012년부터 2021년까지 단 1년만 제외하고 계속 공급이 많았다. 그러면 부동산 가격이 오를 수 있을까 절대 불가능하다. 그런데 이러한 상황에 정부는 기장군을 투기조정지역으로 묶어버렸었다. 물론 작년 12월에 해제시켜주기는 하였지만..... 그전부터 공급이 많은 상황에 정책까지 악영향을 미쳐서 기장군의 부동산은 침체에서 벗어날 수 없는 상황이 되어버렸다. 앞으로 1년간 또 엄청난 역대급 공급이 있다. 그러므로 기장군의 부동산은 약 2 ~ 3 년정도 침체기를 맞을 것으로 생각된다. 

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