3분기 부산진구 부동산 전망

1. 3분기 부산 진구 부동산 전망 분석

오늘은 어제 연제구와 마찬가지로 작년 12월에 투기조정지역에서 해제된 부산진구의 부동산 현재 상황과 앞으로 전망에 대해서 알아보자. 

처음 보실 자료는 다른 지역과의 분석의 일관성을 위해서 매매/전세가격지수이다. 여러번 설명했기에 데이터의 이미는 잘 알겠지만 2019년 1월이 가격지수 기준이다. 기준은 100이고 이후 시점의 가격지수가 100을 넘으면 매매가 상승, 100 이하이면 가격 하락을 의미한다. 

매매가격지수를 먼저 보도록 하자. 2019년 8월 현재의 가격지수는 98.8이다. 2019년 1월 가격지수 100과 비교할 때 1.2 감소하였다. 1이 넘는 감소세는 하락세가 큰 편이다. 물론 이전에 분석한 해운대구, 동래구에 비해서는 훨씬 적은 수치이다. 하지만 하락세에 있는 것만은 분명하다. 부산진구도 부동산조정지역에서 해제 되었지만 쉽게 상승세로 돌아서지는 못하고 있다. 왜냐하면 경제상황, 수요 공급등의 상황이 상승세를 가져올만큼 긍정적이지 못하기 때문이다. 하락세는 작년과 비슷하다. 작년 동일 시점인 2018년 8월을 보면 가격지수가 약 101이 조금 넘는다. 그러므로 투기조정지역 해제의 영향은 별로 없다고 볼 수 있다. 

다음으로 전세가격지수를 보도록 하자. 현재 2019년 8월의 전세가격지수는 99.5이다. 약 0.5 감소하였다. 이정도면 거의 보합세이지만 약간의 하락세를 경험하고 있다고 할 수 있겠다. 하지만 작년 같은 시점보다는 하락폭이 큰 편이다. 

정리하면 부산 진구의 경우 매매가격의 경우 여전히 하락세를 경험하고 있지만 앞서 언급한 지역보다는 나은 상황이다. 전세의 경우 앞서 언급한 지역과 다르게 하락세가 아닌 보합세를 경험하고 있다. 

2. 전포동 서면롯데캐슬스카이 실거래가 분석

그러면 서면에 위치한 롯데캐슬스카이의 실거래가 분석을 통해서 실제 거래도 위에 언급한 부동산 지수와 비슷하게 진행되고 있는지 알아보자. 

작은 평수인 59 m2을 먼저 보자. 작년 초 2018년1월에 약 3.7억에 거래가 되었다. 그런데 조금씩 하락세를 경험해서 작년 말에는 3.5억에 거래되고, 2019년 마지막 거래는 3.4억을 기록하였다. 다른 지역과 마찬가지로 작년 초와 비교할 때 약 10 %의 가격 하락세를 경험하였다. 

84 m2 을 보도록 하자. 작년 초인 2019년 2월을 보면 작년에 가장 높은 수치인 4.9억에 거래가 되었다. 이내 가격이 떨어져서 작년에는 약 4.4 ~ 4.5억에 아파트가 거래되었다. 그리고 올해 들어와서는 가격이 널뛰고 있다. 4억에 거래되기도 하고 4.4억에 거래되기도 하였다. 마지막 거래는 3.7억이었다. 물론 아파트 동, 호에 따라서 가격이 어느정도 편차는 있을 수 있다. 그래도 전체적으로 하락세에 있다는 점을 쉽게 알 수 있다. 

3. 아파트 수요-공급으로 알아보는 부산진구 부동산 전망

이제 부산 진구의 부동산 수요-공급을 통해서 현상황과 앞으로의 전망에 대해서 알아보자. 

아래 차트에서 먼저 매매가를 보자. 매매가는 다른 지역과 유사하다. 2017년을 기점으로 엄청나게 떨어지고 있다. 반면에 전세가는 2017년부터 보합세에 가까운 수치를 보이고 있다. 그러면 부산 진구의 경우 살기에는 좋은 여건이 많다는 점을 을 수 있다. 매매가와 전세가의 차이가 줄어들고 있기 때문에 2017년 이전에 끼었던 거품이 많이 걷어내어지고 있다는 점을 알 수 있다. 

그러면 가장 중요한 수요-공급을 보도록 하자. 2017년부터 꾸준히 공급이 수요보다 많다는 것을 알 수 있다. 현재 시점인 2019년 중반의 경우 공급이 수요보다 조금 더 많아졌고 내년에는 거의 2배 이상 수요보다 공급이 많다는 것을 알 수 있다. 물론 2021년에 잠시 공급이 부족하긴 하지만 2020년에 엄청나게 풀리는 공급을 1년만에 모두 소화하기는 쉽지 않을 것이다. 그리고 2022년에 또 공급이 엄청나게 많다. 

그러므로 필자의 생각에 앞으로 약 2 ~ 3년정도는 부산진구도 계속적인 하락을 경험할 것으로 보여진다. 

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