3분기 부산 부동산 현재 상황 및 전망 분석

1. 3/4분기 부산 부동산 현재 상황 및 앞으로 전망

오늘은 여전히 하락세를 경험하고 있는 부산 부동산의 현상황과 앞으로 전망을 알아보자. 

처음 분석할 자료는 KB 국민은행에서 제공하는 매매/전세 가격지수 데이터이다. 아래 가격지수 차트를 보면 굉장히 복잡해 보일 수 있지만 사실 엄청나게 간단하다. 먼저 왼쪽의 가격지수 데이터를 통해서 그래프의 의미를 간단하게 설명하도록 하겠다. 가격지수는 2019년 1월을 기준으로 가격지수를 100을 정한다. 그리고 이후 시점에서 가격이 100 이상이라면 가격이 올라가는 것을 의미하고 가격지수가 100 이하라면 매매가격이 감소함을 의미한다. 

그러면 매매가격 동향을 보자. 현재 시점인 2019년 7월의 가격지수는 98.4이다. 100을 기준으로 1 이상 감소하였다. 1.6 감소면 다소 큰 폭의 감소세라고 할 수 있다. 부산의 부동산 시장이 침체기라는 점을 여기서 여실히 드러난다. 작년 같은 시점인 2018년 7월을 보면 가격지수가 거의 101이다. 작년 7월을 기준으로 올해 초 (2019년 1월) 감소세가 1 정도 된다. 작년부터 꾸준히 가격이 떨어지고 있다는 의미이다. 물론 부산 전체를 평균으로 보았을 때 그렇다는 것이다. 지역에 따른 양극화 현상 및 차이는 분명히 있다. 

그럼 전세가격 동향을 보도록 하자. 현재 시점인 2019년 7월의 전세가격지수는 99.1로 0.9 감소하였다. 물론 감소폭이 1 이하이기는 하지만 그래도 1에 거의 유사한 값이기 때문에 적은 폭의 감소세는 아니다. 작년 동일 시점인 2018년 7월에는 100.6이었다. 감소폭이 조금 줄기는 하였지만 그래도 하락세는 유지되고 있다. 

그러므로 매매와 전세가격 모두 하락하고 있음을 확인할 수 있다. 

다음으로 매수우위/전세수급 지수를 통해서 수요자들의 심리를 알아보도록 하자. 이번 지수 역시 100을 기준으로 매수우위지수가 100보다 크다면 매수자가 많아서 거래가 활발해지고 가격이 상승하는 구조인데, 여기서는 100보다 훨씬 낮은 4.7이다. 엄청나게 낮은 수치이다. 사람들의 절대 집을 사면 안된다고 생각하나보다. 

전세수급지수를 보도록 하자. 전세수급지수의 경우 107.5로 100보다 크다. 그러면 전세 거래가 활발해서 전세가격이 상승할 여지가 충분히 있다. 

매매 심리가 엄청나게 위축되어있어서 전세에 대한 수요가 증가하여 전세수급지수가 증가했음을 알 수 있다. 

그러면 실제 아파트 가격이 어떻게 변화되어왔는지 살펴보자. 2013년부터 부산의 부동산은 약하게 꾸준히 증가해 왔다. 그러다가 2016년 급등하여 오름세가 점차 둔화되어 2018년부터는 본격적으로 감소하기 시작하였다. 전세가격은 꾸준히 증가하다가 최근 5년 정도는 거의 보합세를 유지하고 있다. 매매가 대비 전세가격비율은 69.5 %로 거의 70 %에 가깝기 때문에 나쁘지 않다고 할 수 있다. 그러므로 이미 하락세를 경험하고 있기는 하지만 일본과 같은 폭락의 현상은 없을 것으로 보여진다. 

2. 1인당 소득으로 알아보는 부산 부동산 전망

다음으로 도시별 1인당 소득을 알아보자. 부산의 경우 전체 광역시 중에 5등으로 소득이 높지는 않다. 부산의 경우에는 다양한 직업군이 존재한다. 울산과 같이 대기업 중심의 도시는 아니고, 대구와 같이 중소-중견 기업 그리고 상업 중심의 도시는 아니다. 그렇다 보니 소득 군이 정말 다양하다. 그래서 전체의 평균을 구해보면 광역시 중에 하위권에 속하게 된다. 

하지만 부산의 경우 고소득층은 엄청나게 많이 벌고, 반면에 저소득층 중에는 엄청 적은 수입을 얻는 사람들이 있다. 그래서 이러한 부의 편차가 부동산의 양극화도 발생 시킨다. 최근에 부산 해운대 평균 매매가가 대구 수성구에 밀리기는 하였지만 그래도 부산의 부동산 양극화는 심한 편이다. 하지만 평균으로 보았을 때는 아래 표에서 알 수 있듯이 부동산 호황을 가져올만큼 평균 소득이 높지 않은 편이다. 

3. 부산의 인구변화로 알아보는 부산 부동산 전망

다음으로 부산의 인구변화를 통해서 부산 부동산 수요량에 대해서 예상해보자. 

아래 차트를 보면 부산 인구의 경우 2014년까지 꾸준한 증가가 있었다. 하지만 2014년 직후에 감소세를 보이기 시작해서 지금까지 감소하고 있다. 물론 출생인구가 감소하는 이유도 있겠지만 부산 역시 안정적인 직업군이 부족하다는 것이 그 이유이다. 그래도 최근 울산의 감소세보다는 나은 편이다. 울산의 경우 현대라는 대기업 덕분에 인구증가가 꾸준히 있어왔지만 현대중공업이 엄청난 위기를 맞으면서 엄청난 감소세가 있었다. 

아무튼 부산의 인구는 꾸준한 감소세로 부동산 수요층이 감소하게 만드는 현상을 보이고 있다. 

4. 부산의 산업(기업)현황으로 알아보는 부산 부동산 전망

그럼 부산의 산업은 어떻게 구성되어있는지 보자. 부산은 앞서 언급하였지만 부산 내에 다양한 산업군이 있다. 서울 다음으로 큰 도시이기 때문에 서비스업을 포함한 상업도 잘 발달되어 있지만 관공서 및 산업체도 많이 포진해 있다. 그리고 무엇보다 주목할만한 점은 인근에 광역시와 위성도시이다. 위쪽으로 대표적인 공업도시인 울산, 그리고 왼쪽에 창원, 아래쪽에 중공업으로 발전한 거제도가 있다. 

그런데 잘 알겠지만 인근에 있는 도시들이 모두 경기가 안좋아서 부동산 상황이 좋지 못하다. 이러한 영향은 부산에도 그대로 전달되어서 언급한 모든 공업도시들이 부동산 경기가 좋지 못하다. 

5. 수요-공급으로 알아보는 부산 부동산 전망

마지막으로 수요-공급 곡선을 통해서 부산 부동산 앞으로 전망에 대해서 알아보자. 

먼저 차트의 제일 위쪽에 매매가를 보면 일단 과거 약 5년동안 매매가가 엄청나게 감소하고 있다는 것을 알 수 있다. 전세가도 마찬가지다. 왜 그럴까? 분명 정책적인 측면도 크다. 부동산 규제가 부산에도 영향을 미치기는 하였지만 가격하락은 그 이전부터 발생하였다. 왜 일까? 아래 수요-공급곡선을 보자. 빨간색 선도는 수요량, 파란색 선도는 공급량이다. 보면 알겠지만 공급이 수요보다 훨씬 많다. 부동산에서 공급앞에는 장사가 없다. 쉽게 생각해서 기존의 유주택자가 집을 팔때 호가를 내리지 않는다고 하자. 그런데 인근에 아파트가 엄청나게 분양되어서 공급된다면 공급되는 아파트에 가면된다. 그러니 가격이 떨어질 수 밖에 없다. 그리고 이러한 공급 과잉은 2021년까지 지속된다. 

많은 사람들이 부산은 지금이 집을 구매할 시기라고 한다. 왜냐하면 엄청나게 떨어졌기 때문에.... 물론 맞는 말이다. 하지만 필자의 생각에는 조금 더 기다려도 될듯하다....

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