3분기 부산 해운대구 부동산 전망

1. 3분기 부산 해운대구 부동산 전망

오늘은 부산 부동산 분석 2번 째 포스팅으로 얼마전까지 투기조정지역으로 지정되었던 해운대구에 대해서 알아보자. 

먼저 주간 아파트 매매/전세 가격동향을 보도록 하자. 아래 차트의 가격지수에 대한 설명은 앞선 부산 전체 부동산 동향을 설명할 때 하였다. 간단히 언급하면 2019년 1월 가격지수 100을 기준으로 이후 시점의 가격지수가 100보다 크면 가격이 상승하는 것을 의미하고 100보다 작으면 매매가격이 하락함을 의미한다. 

그러면 왼쪽 차트인 매매가격지수를 먼저 보도록 하자. 현재 시점인 2019년 7월에 가격지수가 97.6이다. 그러면 하락폭이 2.4이다. 2.4는 엄청나게 큰 폭의 감소를 의미한다. 다른 광역시의 경우 거의 100을 기준으로 상승 또는 하락폭이 1 이하이다. 그러므로 해운대의 매매가는 엄청난 하락세를 경험하고 있다고 생각할 수 있겠다. 작년 같은 시점인 2018년 8월의 경우에는 약 102에 조금 못미친다. 작년 같은 기간동안 약 2정도의 하락을 경험하였다. 작년에도 하락세를 경험하고 있었지만 올해에는 더욱 큰 하락을 경험하고 있다고 분석할 수 있다. 

전세가격동향을 분석해 보자. 현재 시점의 가격지수는 98.8이다. 감소폭이 1.2이다. 매매보다는 감소폭이 적은 편이지만 전세도 역시나 하락세를 경험하고 있다. 하락 추세는 작년과 거의 비슷한 수준이라고 할 수 있겠다. 

그러므로 해운대구의 아파트는 매매, 전세 모두 하락세를 경험하고 있다고 정리할 수 있겠다. 

2. 해운대 대우 마리나 아파트 실거래가 분석을 통한 부동산 동향

아래 차트는 국토부에서 제공하는 대우 마리나 아파트의 실거래가이다. 먼저 84 m2을 보자면 2018년 초에 7억에 거래되었는데 작년 말에 6.4억으로 하락하였다. 그리고 하락한 가격이 그대로 유지되어서 2019년 마지막 거래도 6.5억에 거래가 되었다. 해운대에서 꾀나 유명한 아파트가 이정도 하락세를 경험하고 있으니 대부분의 아파트 들이 하락세를 경험하고 있다고 생각할 수 있겠다. 

163 m2 대형평수를 보도록 하자. 원래 대형평수는 크게 가격변동이 없는데 큰 변동이 한번 있었다. 아래 표에 2018년 7월에 8.9억으로 약 1.1억 하락해서 거래가 되었다. 필자의 생각에 1층이겠구나 생각했지만 알아보니 1층이 아니라 10층이었다. 그전에 5층이 거래되었는데 10.4억이었는데 더 높은 층이 더 낮은 가격에 거래가 되었다. 그리고나서 바로 9월에 10억으로 회복하긴 하였다. 올해에는 9.8억으로 작년 말부터 올해까지 보합세를 유지하고 있다. 

3. 수요-공급 데이터를 통한 부산 해운대구 부동산 동향

그럼 수요-공급을 통해서 앞으로 부산 해운대구의 부동산 전망이 어떠할지 알아보도록 하자. 아래 차트에서 매매가를 먼저 보면 매매가가 2017년을 기점으로 엄청나게 떨어지고 있다. 전세가도 비슷한 경향을 보이지만 최근에는 그 기울기가 줄어들어서 보합세를 유지해 가는 중이라고 보여진다. 

수요-공급 곡선을 보자. 제일 아래 데이터는 수요와 공급을 의미한다. 현재 시점인 2019년 7월의 경우 공급이 수요보다 훨씬 많다는 것을 확인할 수 있다. 하지만 2020년부터는 다시 공급이 줄어들어서 수요가 더욱 많아진다. 시장경제 원리로 보았을 때는 내년부터 공급이 부족해지므로 가격이 상승할 여지가 있긴하지만 해운대구에서 더욱 중요한 점은 정책이다. 해운대구는 아직 투기조정지역이 해제되지 않았다. 그렇다보니 수요자들의 구매 심리가 약해져 있는 것이 사실이다. 그래서 정부의 부동산 규제가 지속되는 이상 하락세는 계속될 것으로 예상된다. 

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