3분기 울산 부동산 현재 상황 및 전망 분석

1. 3분기 울산 부동산 현재 상황 및 전망

오늘은 필자의 유튜브 영상에서 울산의 부동산 전망에 대해서도 분석을 해 달라는 요청이 있어서 울산의 부동산 현 상황과 앞으로의 전망에 대해서 데이터를 통해서 분석해 보고자 한다. 

먼저 다른 지역에 분석과의 일관성을 위해서 매매/전세 가격지수를 보도록 하자. 먼저 데이터의 의미는 상당히 단순하다. 필자의 블로그나 유튜브를 방문해 본 사람들이라면 잘 알겠지만 차트에서 가장 중요한 수치는 가격지수이다. 매매가격지수의 경우 2019년 1월 가격지수 100을 기준으로 이후 시점에서 가격지수가 100을 넘기면 매매가격이 상승하는 것을 의미하고, 100 이하라면 매매가격이 하락하는 것을 의미한다. 

그럼 매매가격 동향을 먼저 보도록 하자. 현재 시점인 2019년 8월의 경우 가격지수가 95.8이다. 2019년 1월 가격지수 100과 비교했을 때 차이가 4.2이다. 4가 넘는 수치는 엄청난 하락세를 의미한다. 다들 잘 알다시피 현재 울산과 부산은 엄청난 부동산 침체기이다. 울산의 하락세는 부산의 거의 2배 이상으로 엄청난 침체 상태이다. 부산의 경우 얼마전에 분석하였지만 현재 시점에 98.4로 약 1.6 하락세이다. 그러므로 울산은 현재 부동산 시장이 엄청나게 좋지 않다는 것을 데이터로 확인 가능하다. 

그럼 전세가격 동향을 보도록 하자. 전세가격도 엄청난 하락세이다. 현재 시점 2019년 8월 95.5이다. 전세지수가 4.5 정도 낮다. 엄청난 하락세이다. 가까운 부산과 비교하면 거의 5배 이상 하락세이다. 그러므로 현재 울산은 전국 광역시에서 가장 큰 침체기를 경험하고 있음을 데이터를 통해서 확인 가능하다. 

그 이유에 대해서는 잘 알다시피 중공업의 경기 침체와 구조조정 등이 있다. 

그럼 다음으로 수요자들의 부동산에 대한 심리는 어떠한지 매매우위/전세수급 지수를 통해서 알아보도록 하자. 먼저 매수우위지수를 보도록 하자. 매매가격지수의 경우에는 매수우위지수의 경우 100보다 낮다면 매도자가 수요자보다 많아서 시장에 물량이 많아지고 물량이 많아지면 경쟁이 치열해 지기 때문에 가격이 하락함을 의미한다. 현재 시점에서 매수우위지수는 34.6이다. 100보다 엄청나게 낮은 수치이다. 이정도면 사람들이 거의 아파트 구매에 대한 의지가 없다고 볼 수 있겠다. 

앞서 언급한 현재 상황은 같은 침체기에 처해 있는 부산보다 안좋은 상황이지만 사람들의 수요에 대한 심리는 부산보다는 조금 나은 편이다. 부산의 경우 매매우위지수가 4.7이다. 거의 바닥이라고 할 수 있다. 그래서 울산의 경우 절대적인 수치는 낮지만 조금씩 사람들의 심리가 살아나려고 하는 모양새를 보인다고 할 수 있다. 그럴수 있는 것이 울산의 부동산은 너무나 안좋은 상황이었기 때문에 지금 가장 최저점일 수도 있다. 그래서 수요 심리가 조금씩 살아난다고 생각할 수도 있다. 

전세수급지수를 보자. 현재 지수는 99.2올 100에서 큰차이가 없다. 그래서 전세에 대한 수요는 조금 있는 편이라고 할 수 있다. 워낙 가격이 많이 떨어졌고, 이런 상황에서 매매에 대한 부담보다는 전세를 선호할 수 있기 때문에 충분히 이해가 되는 수치이다. 

마지막으로 울산 아파트의 매매가 대비 전세가 비율 그리고 매매가 변화 동향을 보도록 하자. 일단 매매가 대비 전세가는 69.1 %로 70 %에 조금 못 미치지만 나쁘지는 않은 편이라고 할 수 있겠다. 

매매가격은 울산의 경우 꾸준히 올랐었다. 2016년 정도까지 가겨이 꾸준히 오르다가 2016년부터 보합세를 유지하더니 2018년부터는 엄청난 하락세를 경험하고 있다. 중공업 침체는 약 5년정도 된 같다. 그 이전부터 기미를 보였을 것이기 때문에 데이터가 중공업 침체 시기와 거의 맞아 떨어지고 있다. 울산은 대기업 그중에서도 중공업의 영향을 많이 받는다는 것을 부동산 데이터를 통해서도 확인 가능하다. 

2. 1인당 소득으로 알아보는 울산 부동산 전망

오늘 드디어 1인당 소득 1등인 도시를 소개하게 되었다. 필자도 울산에서 꽤 오랜 시간 살았었는데 울산은 이전에 경기를 거의 타지 않았다. 대기업 중심이다보니 소득이 안정적이고 높아서 꽤나 안정적인 도시였다. 물론 지금은 현중, 현차 등이 힘든 상황이라 상황이 다를 수 있지만 2017년까지는 울산이 1인당 소득에서 부동에 1위였다. 물론 지금도 1위일 가능성이 높다. 정부에서 제공하는 데이터가 2017년까지라서 포함을 못시켰는데 아무튼 울산은 아직도 소득 수준이 높은 안정적인 도시이기에 현재의 경기 상황이 나아지면, 즉 중공업의 침체가 극복이 되면 부동산 시장은 다시 활기를 찾을 가능성이 높다. 하지만 그 시기가 언제일지는 아무도 알 수가 없다. 

3. 울산의 인구변화로 알아보는 부동산 전망

울산의 인구 변화를 보도록 하자. 다른 도시와 유사점과 차이점 둘다 있다. 일단 유사한 점은 최근에 울산 인구가 엄청난 감소세라는 것이다. 가장 근본적인 이유는 중공업 침체로 현대중공업, 미포조선에서 구조조정을 단행하였다. 그래서 일자리를 잃은 근로자들이 물가가 높은 울산에 거주하기보다 다른 지역으로 이주를 한것이 큰 원인 중에 하나이다. 

차이점은 2014년 정도까지 인구가 증가했다는 점이다. 그 이유는 그때까지 중공업 경기가 나쁘지 않았다. 현재 반도체가 우리나라를 먹여 살리기 전에 중공업은 세계 1등이었다. 지금은 반도체 산업 즉 삼성, SK하이닉스가 세계 1, 2등으로 우리나라를 먹여살리고 있다. 아무튼 중공업의 호황으로 2014년까지는 사람을 많이 뽑아서 인구가 증가하였다. 

인구 변화로 보았을 때도 수요자가 점점 줄어드는 것이기 때문에 부동산 시장에는 부정적인 영향으로 보여진다. 

4. 울산의 산업(기업)현황으로 알아보는 울산 부동산 전망

아래 지도는 울산에 대기업이 위치한 지도이다. 울산에는 다양한 대기업이 있다. 일단 현대 계열의 중공업과 자동차이다. 엄청난 대기업이니 더이상 말이 필요 없을 듯 하다. 그리고 화학 및 정유 회사들도 많이 있다. 삼성정밀화학, SK에너지, S-Oil이 대표적이다. 

이렇듯 울산은 대기업 중심의 도시이다. 그렇다보니 일자리가 다른지역에 비해서는 안정적이고 소득 수준도 높은 편이다. 최근에 우리나라 전반적으로 경기가 안좋은 상황이지만 그래도 다른 상업도시들에 비해서는 상황이 나은 편으로 생각된다. 

5. 수요-공급으로 알아보는 울산 부동산 전망

마지막으로 가장 중요한 아파트 수요-공급 차트를 통해서 앞으로의 울산 부동산 시장을 전망해 보도록 하자. 현재 시점인 2019년 8월을 보자. 현재 공급이 엄청나게 많다. 이러한 공급 과잉은 2013년부터 지속되어왔다. 그러니 울산 경제도 좋지 않은데 공급까지 많다보니 아파트 가격이 오를 수가 없었다. 물론 올해까지 공급이 많고 이제 공급이 줄어들기는 하지만 그래도 지금까지 풀린 물량도 다 소화되지 않은 상황에서 매매가격이 곧바로 올라갈 것이라 생각되지는 않는다. 

그러므로 울산 부동산 시장이 다시 활기를 찾기 위해서는 제일 먼저 울산에 위치한 대기업이 살아나야한다. 현대중공업, 현대자동차가 살아나야 소비가 늘어나고 부동산 시장도 좋아질 수 있다고 본다. 수요-공급 차원에서는 이전에 너무 많은 물량이 풀렸기 때문에 이를 소화하기 위한 기간 약 2~3년은 소모될 것으로 보여진다. 그래서 울산의 부동산은 현재 엄청난 침체기지만 아직 바닥이라고 단정하기는 힘든 상황이다. 더 악화될 여지는 충분히 있다. 

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