3분기 울산 남구 부동산 전망

1. 3분기 울산 남구 부동산 전망

어제 울산 중구 부동산 전망 분석에 이어서 울산 남구의 부동산 전망에 대해서 알아보자. 

분석의 일관성을 위해서 첫 자료는 아파트 매매/전세가격지수를 이용하도록 하겠다. 그래프의 의미는 2019년 1월 가격지수 100을 기준으로 삼고, 이후에 가격지수가 100 이상이 되면 거래 가격이 상승하는 것을 의미하고, 100 이하라면 가격지수가 하락함을 의미한다. 

그럼 매매가격을 먼저 보도록 하자. 현재 시점인 2019년 8월 매매가격지수가 97이다. 그럼 100과의 차이가 3이다. 매매가격지수가 3 하락하였는데 이정도 수치면 전국을 기준으로 평가할 때 굉장히 높은 수치라고 할 수 있다. 그래서 전국을 기준으로 엄청난 하락세에 있다고 할 수 있다. 하지만 울산 내에서 비교해 보도록 하자. 일단 울산 전체는 하락세가 4.2로 훨씬 크다. 울산 내에서는 상대적으로 하락폭이 적은 편이라고 할 수 있겠다. 그 이유로는 일단 학군이 있다. 남구는 울산 전체에서 가장 학군이 좋다. 그래서 울산 전체가 하락세이지만 그중에 상대적으로 남구는 가격 하락이 덜한 편이다. 중구와 비교했을 때도 그 하락세가 작은 편이다. 

전세를 보도록 하자. 전세가격지수는 97.3으로 하락폭이 2.7이다. 하락폭이 큰 편이다. 매매가격과 거의 유사한 행보를 보인다. 

그러므로 울산 남구의 경우 전국을 기준으로 볼 때 큰 하락세를 보이고 있지만 울산 내에서는 상대적으로 적은 폭의 하락세임을 알 수 있다. 

 

2. 문수로 아이파크2차 실거래가로 알아보는 울산 남구 부동산

그러면 남구에 문수로 아이파크 2차 아파트의 실제 아파트 거래가를 통해서 남구 부동산의 현상황을 알아보도록 하자. 아래 데이터는 국토부에서 제공하는 문수로 아이파크 2차의 가격 변화 동향이다. 

먼저 84 m2을 보도록 하자. 2018년 초 5.9억에 거래된 아파트가 약한 감소세를 보였다. 5.6억까지 감소하였다가 마지막 거래는 5.8억에 성사되었다. 올해 초에는 5.7억에 거래되었고 최고 6.1억까지 상승하였지만 고층의 효과로 보여지고 마지막에는 다시 5.7억에 거래되었다. 울산에서 가장 인기있는 아파트 중에 하나임에도 보합세에서 약한 감소세를 보이고 있다. 그러므로 남구의 부동산 상황이 좋지 못함을 알 수 있다. 

101 m2을 보도록 하자. 작년 2018년 초에 6.8억에 거래된 아파트가 잠시 6.5억으로 하락하였지만 작년 말에는 6.7억으로 거의 보합세를 유지하였다. 하지만 아파트 가격이 보합세를 유지하였다는 것은 하락한 것이나 마찬가지이다. 아파트 가격은 땅값과 건축비로 이루어지는데 땅값은 시간이 지나면 올라가는데 시세가 보합세를 유지한다는 것은 가격 하락을 의미한다. 그리고 올해 들어서는 6.6 ~ 6.7억으로 작년에 비해서 큰 차이가 없는 보합세로 보여진다. 

정리하면 실제 남구에 인지도가 있는 아이파크의 실거래가로 보았을 때도 남구의 부동산 상황은 좋지 못함을 알 수 있다. 

3. 수요-공급으로 알아보는 울산 남구 부동산

그럼 앞으로의 전망을 알아보기 위해서 울산 아파트의 수요-공급 차트를 보도록 하자. 

일단 매매가를 먼저 보도록 하자. 울산 전체 데이터와 동일하게 매매가는 2017년을 기점으로 감소하기 시작한다. 하락세를 경험하는 시기에 남구에 부동산 공급이 많기는 하지만 공급때문에 아파트 가격이 하락한 것은 아니다. 그동안 안정적인 도시였던 울산에 산업 침체기가 찾아왔기 때문이다. 잘 알겠지만 이시기에 현대중공업, 미포조선 등이 힘든 시기를 보냈다. 물론 지금도 크게 상황이 좋아지지는 않았다. 중국 선박회사의 실수로 잠시 LNG선의 수주가 늘기는 했지만 근본적인 해결이 된 상황은 아니다. 아무튼 지역 산업이 좋지 못해서 힘든 시기를 보냈다. 

2020년부터는 공급이 거의 없어진다. 그러면 시장경제의 원리에 따라서 가격이 상승해야겠지만 쉽지는 못할 것으로 보여진다. 울산은 중공업과 자동차의 경기가 살아나야한다. 산업의 영향이 아파트 공급의 영향보다 크기 때문에 울산 산업의 기둥 현중, 현차의 상황을 지켜 보면서 매수 타이밍을 잡아보도록 하자. 

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