원래 어제 쯤 분양가상한제 시행에 대해서 국토부 발표가 있을 예정이었지만 잠시 보류가 되었다. 시행하지 않겠다는 것은 아니고 몇가지 대책방안에 대해서 조율 중이라고 한다. 그래서 오늘은 분양가상한제가 시행되면 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치게 될지에 대해서 이야기해 보도록 하자.
2. 분양가 책정 및 분양가상한제 적용범위
분양가상한제에 대해서 알아보기 전에 분양가가 어떻게 책정이 되는지 알아보자. 아래 그림을 보자. 분양가는 건축비, 땅 값, 그리고 건설사 이윤으로 구성이 된다.
그래서 건축비는 아파트 규모가 비슷하다는 가정하에서 동일하고 이윤도 비슷하게 남겨 먹는다면 땅값에서 분양가가 달라지게 된다. 그래서 어디에 분양을 하느냐에 따라서 가격이 달라지는 것이다. 물론 건설사에 따라서 남겨먹는 이윤도 조금 차이나고 건축 자재에 따라서 달라지긴 하지만 가장 큰 영향은 입지이다. 그러면 분양가에 대해서는 이제 이해가 되었을 것이고 분양가상한제가 도대체 무엇인지 알아보자.
일단 분양가상한제는 ...
최근3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘었을 때 (필수 조건)
다음의 3조건 중에 하나라도 만족을 시키면 지정이 된다.
1) 최근1개우러 평균분양가 상승률 > 2 * 물가상승률
2) 일반분양 청약경쟁률 5:1 이상이거나 85 m2 월평균 청약 경쟁률 10:1 이상이거나
3) 3개월간 주택 거래량이 전녀 동기 대비 20 % 이상 증가
위에 정확한 수치적인 기준이 있지만 수요자 입장에서 바로 감이 올 것이다. 서울의 경우 상당수의 지역이 포함 될 것이고, 지방의 경우 대구-중구, 대전-유성구, 서구, 광주-서구 등이 유력하다고 판단된다.
3. 현재 분양가상한제 적용 현황
다들 잘 알겠지만 현재 공공택지의 경우에는 분양가상한제가 이미 적용중이다. 그래서 LH에서 분양하는 아파트들은 저렴한 것이다. 그러면 민간택지는 어떠할까? 정확히 분양가상한제는 아니지만 민간택지의 경우 민간 건설사가 HUG에 보증을 받는 방식으로 돌려서 분양가상한제를 적용중이다.
즉 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서고 잘못되도 내가 책임질테니 분양해라고 하는 허락을 받아야 한다. 그런데 이렇게 보증을 받으려고 하면 HUG의 말을 잘들어야하는데 이때 HUG가 두가지 조건을 제시한다. HUG가 보증 서주는 조건으로 선 분양이 가능했다.
1) 1년이내 분양한 단지의 분양가 넘기지마
2) 1년 이내 분양 아파트 없으면 시세 105 % 넘기지마
그러면 과연 HUG가 이렇게 금액의 상한을 정하는게 좋은 것일까?
4. 양날의 검 분양가상한제!! 정부, 건설사, 수요자 입장에서의 분석
그럼 정부에서 분양가를 임의로 낮춰버렸을 때 어떠한 일이 일어나는지 알아보자.
일단 분양가를 정부에서 낮춰버렸다. 그러면 도대체 뭘 줄여야 하나? 앞서 언급하였듯이 분양가는 건축비, 땅 값, 건설사 이윤으로 구성된다. 분양가상한제를 적용하면 땅값도 건설사나 조합원에서 실제 매수한 금액이 아니라 공시지가를 기준으로 계산된다. 잘 알겠지만 공시지가는 원래 시세보다 낮다. 그러면 실제로 책정되는 땅값보다 돈이 더 많이 든다. 그러면 줄일 수 있는 부분은 건축비와 건설사 이윤인데.... 건설사가 돈 벌려고 분양하는 것인데 이윤을 줄일까? 절대 아니다. 건축비를 줄인다. 저렴한 자재를 쓰고 아파트의 Quality가 떨어지게 될 것이다. 건축비도 더이상 줄일 수 없으면 이제 분양을 하지 않는다. 그러면 자연스레 공급이 줄게 된다. 공급이 줄면 당연히 기존의 집값이 상승하게 된다. 그중에서도 분양가 상한제각 적용되기 전 분양된 아파트나 상대적으로 최신 아파트이다.
결론은 단기적으로 분양가가 낮아져서 현재는 무주택자들에게 저렴한 분양가로 로또 분양이 되는 듯 하지만 분양되는 아파트도 줄어서 청약은 더욱 경쟁률이 높아지고 장기적으로 보면 공급이 줄어서 집값은 더욱 상승하게 된다. 결국 피해는 수요자고 보게 되어 있다.
5. 분양가상한제 부작용에 대한 대책
앞서 분양가상한제가 시행되었을 때의 부작용에 대해서 간단하게 언급하였다. 그러면 정부는 이러한 부작용을 최소화 하려고 할 것이다. 어떤 대책이 있을까? 다음의 3가지 정도가 있다.
1) 전매제한 기간 확대
일단 로또 분양으로 인한 시세차익을 얻지 못하도록 시간적인 제약을 두는 것이다. 투자목적을 차단하기 위해서 의무거주기간을 정하고 전매제한의 경우 7 ~ 10년 정도로 길게 둔다. 그러나 결국 시간은 흘러가기 때문에 쉽지 않은 대책이다.
2) 채권입찰제 도입
분양 받은 사람이 채권을 함께 구매하게 해서 시세차익만큼을 정부가 회수해 가는것이다. 여기서 입찰의 의미는 시세차익을 많이 써낸 사람에게 우선권을 주는 것을 의미한다.
3) 아파트 공급 확대 방안 마련
앞서 언급하였지만 분양가상한제가 시행되면 돈도 안되는 아파트 건설을 하지 않을 가능성이 높고 그러면 공급이 줄어서 다시 아파트 가격은 상승할 수 있다. 그래서 정부는 분명 공급을 확대할 계획을 세울 것이다. 건설사를 압박하던지 어떠한 혜택을 주던지 그 방법에 대해서는 다음주에 공개하지 않을까 생각된다. -_-;;;;
지역별 부동산 전망 |
제 글이 도움이 되셨으면 하트 하나 꾹 눌러주세요~~^^
(궁금하신 점, 수정되어야 할 부분, 추가되어야 할 정보가 있으시면 언제든지 댓글 남겨 비밀글도 ok!!)
| 은퇴자들이 하지말아야할 부동산 투자 유형 (0) | 2020.01.30 |
|---|---|
| 일본의 수출규제 부동산에 미치는 영향 (0) | 2019.08.12 |
