1. 신가동모아엘가 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 신가동에 분양 예정인 신가동모아엘가 아파트에 대해서 알아보도록 하자. 정확한 분양 위치는 광주시 광산구 신가동 678번지 일원이다. 건설사는 아파트 이름에서도 추측이 가능한데 (주)모아주택산업이다. 분양 세대수는 총 8개동 567세대이다. 층수는 지하1층, 지상29층으로 구성이 되어있다. 면적은 84, 104 m2 두가지로 구성이 된다. 분양가에 대해서는 여러 의견들이 있는데 물론 공고가 확정이 되어봐야 알겠지만 필자의 생각에는 평당 1,300만원은 넘을 것으로 보여진다. 일단 주변의 아파트 시세가 평균적으로 평당 1,300만원 이상은 되는 것으로 보여진다. 이러한 상황에서 최신의 아파트가 분양이 되는데 주변의 아파트 보다 낮게 분양할 이유가 없다. 기존의 주변 아파트보다 입지가 좋고 새아파트에 이정도 브랜드라면 충분히 경쟁력이 높기 때문이다. 물론 필자의 생각이다. 분명 낮은 분양가를 원하는 수요자들의 반론도 많을 것이다. 그냥 필자의 의견정도로 생각해 주면 좋겠다. 그러면 지금부터 분양가에 대해서는 잠시 접어두고 신가동모아엘가 아파트의 학세권, 역세권, 숲세권 관점에서 미래가치를 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 신가동모아엘가 아파트의 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군 정보이다. 아래 지도를 보면 초등학교는 신가초 통학구역에 속해 있고 신가초로 배정을 받게 된다. 지도상으로 볼 때 초등학교까지 거리는 멀지 않아보인다. 초등학교의 경우 학업성취도의 개념이 없기 때문에 거리가 가깝고 통학시에 큰 도로가 없는 것이 가장 중요하다. 그러면 자세히 알아보도록 하자.

아래지도는 분양 예정 지역에서 신가초까지 도보 거리이다. 도보로 7분이 소요된다고 계산이 된다. 그리고 통학을 할 때 큰도로가 없다. 작은 도로는 한번 건너야하지만 이정도는 충분히 있을 수 있는 크기의 도로이다. 일반적으로 초등학교 통학거리가 도보로 10분 내외인 점을 고려하면 거리가 가깝고 도로도 없어서 초등학교 학군은 좋은 편이라고 할 수 있겠다.

다음으로 가장 중요한 중학교 학군을 한번 살펴보자. 중학교는 7학교군에 소속되고 이지역에 중학교는 수완중, 신가중, 운남중으 포함한 약 10개의 중학교가 있다. 학군 상으로 모두 배정이 가능한 것으로 나오지만 가까운 중학교에 많은 학생이 배정될 것으로 예상된다. 그래서 가까운 중학교인 수완중, 신가중, 운남중의 학업성취도에 대해서 알아보도록 하자.

먼저 수완중의 학업성취도이다. 수완중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 1.1 %이다. 전국에 광역시 이상 급의 도시의 학업성취도를 고려했을 때 낮은 수치라고 할 수 있다. 광주가 교육열이 높다고는 하지만 특목고 진학률은 광역시 중에서 높은 편이 아니다. 광주에서 학군으로 유명한 봉선동의 경우에도 자사고를 포함한 특목고 진학률이 5%를 넘는 경우가 거의 없다. 그래서 전반적으로 특목고 진학률이 낮은 상황에서 수완중의 1.1 %는 전국을 기준으로 낮은편 그러나 광주를 기준으로는 그냥 양호한 편으로 평가하겠다. 그래도 우수한 점은 있다. 특목고 중에 그 비중이 가장 작아서 가장 진학하기 힘든 과학고에 진학 실적이 있다. 과학고의 경우 한명만 진학을 시켜도 평균 이상의 학교로 평가 받을 수 있다. 그래서 수완중은 학업성취도고 평균 이상이라고 평가하겠다.

다음으로 신가중의 학업성취도를 알아보도록 하자. 신가중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 0.8 %이다. 역시나 낮은 수치이다. 그런데 표의 오른쪽에 광주 전체에서 각 특목고 진학률에 따른 등수를 보더라도 상위권에 속함을 알 수 있다. 그만큼 광주 전체적으로 특목고 진학률이 낮음을 알 수 있다. 그런데 역시나 과학고에 1명 진학시킨 실적이 있다. 그래서 광주 지역에서는 좋은 편에 속할 수 있다. 하지만 전국을 기준으로는 그렇게 높은 학업성취도는 아니다.

마지막으로 운남중의 학업성취도를 보도록 하자. 운남중은 졸업생 중에 자사고를 진학한 학생이 없다. 그러므로 학없성취도가 낮은 편이라고 하겠다.

참고로 광역시의 학업성취도에 대해서 언급하자면 대구와 부산은 우수한 학교로 평가 받기 위해서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 10 % 이상이 되어야 한다. 서울의 경우 최소 20 % 이상이 되어야 우수한 학교로 평가 받는다. 그런데 광주의 경우 그러한 광역시에 비해서 특목고 진학률이 낮은 편이다. 하지만 광주의 집값은 그러한 학업성취도에 비해서 집값이 비정상적으로 많이 올랐다. 그래서 거품이 있다고 할 수 있다.

그러면 독자 중에 학군만 집값에 중요한 요인이냐고 반문할 수 있는데,,,, 학군만은 아니지만 학군이 상당히 중요한 것은 맞다. 다음으로 역세권, 숲세권 등이 있는데 나머지 요인들보다는 학군이 훨씬 중요하다고 보여준다. 쉬운 예로 부동산 투기하면 떠오르는 곳이 어디인가? 서울 대치동, 대전 둔산동, 대구 수성구 범어동, 부산 동래구, 해운대구 등이다. 모두 학군이 좋은 곳이다.

여기서 말하고 싶은 점은 광주지역이 앞서 언급한 지역만큼 집값이 높은 편은 아니지만 그래도 학군에 비해서는 거품이 많이 낀것도 사실이다. 이점을 잘 숙지하고 투자 또는 실구매를 하기 바란다.

3. 역세권으로 알아보는 신가동모아엘가 아파트의 실제 경쟁력 분석

다음으로 역세권 정보에 대해서 알아보자. 현재는 이지역에 지하철역이 없다. 그런데 호재가 있다. 곧 이지역에 지하철역이 준공이 된다. 지하철2호선 신가역(가칭)이 예정이 되어있다. 정확한 위치는 바뀔 수도 있지만 분양 예정지역에서 크게 멀어지지는 않을 것으로 보여진다. 그래서 입주시기에서 크게 차이 나지 않는 시기에 역이 준공되면 분명 역세권의 장점도 가질 수 있을 것으로 보여진다. 장점이다.

다음으로 숲세권 및 주변 인프라에 대해서 알아보도록 하자. 일단 숲세권의 관점에서 장점이 있다. 먼저 주변에 작은 공원들이 많이 있다. 바로 위쪽으로 신가동공원이 있어서 슬리퍼 거리에 공원이 있어 큰 장점이 있다. 그리고 넓은 범위에서 보면 아래쪽으로 영산강이 있어서 큰 장점이 있다. 영산강은 상당히 큰 강이어서 고층에 분양이 된다면 강을 조망으로 가지는 프리미엄도 갖게 된다. 그리고 위쪽으로도 수완호수공원이 있어서 크고 작은 녹지가 잘 조성되어 있음을 알 수 있다.

4. 숲세권 및 주변인프라로 알아보는 신가동모아엘가 아파트의 실제 경쟁력 분석

다음으로 상권으로 보도록 하자. 이지역은 광주 전체에서도 손에 꼽힐 정도로 상권이 잘 발달된 곳이다. 이미 있을만한 상권은 다 형성이 되었다. 이전에 광주에서 가장 집값이 많이 올랐던 봉선동의 아파트를 분석하였는데 봉선동에는 지하철이 없고 상권도 없는데 엄청나게 집값이 많이 올랐다. 학군 때문에 투기세력이 모여든 것인데 사실 학군도 다른 광역시에 비하면 우수한 편은 아니다. 필자의 생각에는 지금 분양하는 신가동이 훨씬 경쟁력이 있어 보인다. 상권이 상당히 잘 발달 되었다. 왼쪽으로 롯데 계역의 상권 (아울렛, 롯데시네마, 롯데마트), 그리고 농협하나로클럽, 홈플러스, CGV 등이 있다. 상권이 엄청나게 잘 발달되었다고 할 수 있다.

정리하면, 신가동모아엘가는 나름 괜찮은 브랜드의 아파트로 분양 예정지역 학군의 경우 초등학교 학군은 좋은 편이지만 중학교 학군이 크게 우수한 편은 아니다. 광주 지역에 국한해서 본다면 양호한 수준 정도로 평가할 수 있겠다. 역세권 관점에서 신가역(예정)이 준공 예정이라 입주 시점에는 큰 장점으로 보여지고 가장 큰 장점은 숲세권, 주변 상권이 우수하다는 것이다. 그리고 이지역에 새 아파트가 많지 않기 때문에 신가동모아엘가 아파트는 광주지역에서 미래가치가 높을 것으로 예상된다.

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