1. 둔촌주공재건축 실제 경쟁력 분석

오늘은 최근 이슈인 둔촌주공재건축의 실제 경쟁력에 대해서 알아보기로 하자. 사실 엄청난 프리미엄이 붙을 것이라고 사람들이 이야기 하고 있다. 어떤 사람들은 로또 할배라고도 표현하고도 있다. 그러면 둔촌주공재건축이 왜 인기가 있는지 한번 알아보자. 먼저 아래 지도를 참고하자. 둔촌 주공은 엄청나게 넓은 지역을 둔촌동에서 차지하고 있었다. 그러니 부동산에 대해서 잘 모르는 사람들이라도 이 지역에 재 건축이 된다면 엄청나게 많은 세대 혹은 엄청나게 고층의 아파트가 들어 설 것이라고 예상할 수 있다. 지도로만 봤을때 여러 장점이 보인다. 오른쪽에 일자산도시자연공원의 녹지가 크게 보인다. 그리고 더 큰 특징은 왼쪽 아래로 올림픽공원이 있다. 이러한 녹지가 주변에 충분히 확충되어 있다는 점이 주목할만한 점이다. 그리고 둔촌동역 즉 지하철도 바로 근처에 있다. 즉 역세권이다. 지도로 확인할 수 있는 대략적인 정보는 언급한 것들이었고 구체적인 학군에 대해한 정보는 뒤에서 자세히 다루도록 하겠다. 왜냐하면 아무리 교통이 좋고 주변 편의시설이 좋더라도 학군이 좋지 못하면 즉 학세권이 아니면 집값이 오르는데 한계가 있기 때문이다. 먼저 아파트 자체 정보에 대해서 알아보자.

2. 둔촌주공재건축 자체 정보

둔촌주공재건축은 총 12,032 세대 분양으로 이중에 6.068 세대는 조합원에게 먼저 분양이 된다. 그래도 절반 정도는 일반 분양 되므로 엄청나게 큰 분양 이벤트이다. 그리고 기존의 계획보다 약 1천 세대가 늘어나게 되어서 분양을 기다리는 수요자들에게는 좋은 소식이다. 시공은 현대건설, 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설이 컨소시엄을 조성해서 진행할 계획이다.

둔촌주공 재건축 추진 일정은 다음과 같다.

2019년 1월 : 사업시행 변경인가(안) 공람

2019년 2월 : 사업시행변경인가

2019년 3월 : 종합원 분양신청

2019년 4월 : 관리처분변경인가

2019년 5월 : 조합원 동, 호수 추첨 및 분양 계약

2019년 7월 : 7월까지 철거 완료

2019년 8월 : 착공

2019년 9월 : 일반 분양 (가장 중요한 D-day)

2019년 9월 혹은 10월에 일반 분양 예정이다. 물론 재개발이 되기전에 히스토리가 많았다. 2006년에 정비구역으로 지정되어서 2009년에 조합설립인가 등 많은 우여곡절 끝에 2019년 9월 일반 분양을 하고 입주 예정은 2022년 6월이 되었다.

그러면 어떠한 장점이 있길래 언론에서 이렇게 떠들어 댈까?

3. 둔촌주공재건축의 장점

도대체 어떠한 점이 매력적인지 하나씩 보도록 하자.

1) 재건축초과 이익 환수제 적용 無 (적용안됨) : 원래 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50 %를 부담금으로 환수하는 것인데 2006년에 시행했다가 주택시장 침체로 2013~2017년에 유예됐다가 2018년 1월에 다시 시행했다. 그런데 둔촌주공재건축의 경우 재건축초과이익환수를 비켜갔다. 그래서 재건축에 따른 시세 차익을 부담할 필요가 없다. 엄청난 이득이다.

2)관리처분인가 시점 11,106세대에서 분양세대 12,032 세대로 변경 밍 평당 분양가 증가 (평당 2,750 만원 --> 3,500만원) --> 분담금 감소

분담금이 관리처분인가 시점에 세대수는 11,106 세대였는데 관리처분인가를 받고 나서 세대수가 12.032 세대로 늘어나서 세대당 부담해야하는 분담금의 비율이 약 10 % 정도 감소하였다. 개이득이다. 분양가가 평당 약 3천만원 중반대로 인상될 예정이어서 이또한 분담금을 감소 시키는 이득이 될 수 있다.

3)지하철5호선 + 지하철9호선의 더블 역세권

일단 지하철 5호선과 9호선의 트리플 역세권이다. 엄청나게 큰 장점이다.

4) 단지내 초, 중, 고교 6곳 (초2곳, 남중고 2곳, 초1+중1 개 학교 신설)

단지내에 학교를 포함하는 초품아이다. 일단 초품이면 집값이 높다. 그런데 더욱 중요한 것은 중학교의 학군 즉 특목고 진학률이다. 과연 둔촌주공의 학군이 어느정도인지는 다시 자세히 알아보도록 하자.

4. 둔촌주공재건축의 학군 분석

사실 초등학교의 학군은 중학교 학군을 위한 단지 전단계에 불과하다. 학군을 평가할 때 가장 중요한 것은 중학교에서 특목고 진학률이다. 초등학교 아무리 좋아봐야 중학교 자체의 특목고 진학률이 좋지 못하면 말짱 꽝이다. 그래서 둔촌주공재건축 지역의 중학교를 한번 분석해보자. 일단 아래 지도를 참고하자. 초등학교와 고등학교는 생략하였다. 특히 고등학교의 경우 더욱 중요하지 않다. 요즘은 특목고에 보내지 못하면 좋은 대학에 보내기가 쉽지 않다고 하니 중학교 이후에는 모두 특목고에 보낸다는 최종 목표를 가지고 중학교를 집중해서 알아보자.

일단 배정 가능한 중학교는 한산중, 보성중, 동북중이 있다. 이 학교들의 특목고 진학률을 알아보자. 지도 밑에 표로 정리해 두었다.

<둔촌주공재건축 주변 학군>

아래 표의 특목고 진학률을 보자. 일단 가장 가능성이 높은 중학교는 동북중이다. 그리고 가장 가능성이 낮은 학교는 송파구에 소속된 보성중이다. 그래도 지도에 포함되니 분석을 해보았다. 먼저 동북중을 먼저 보자. 먼저 주목할만한 점은 과학고 진학률이 강동구에서 1등이다. 그리고 서울 전체에서 20 등이다 상당히 우수한 편이다. 전체 특목고 진학률을 합치면 약 12.8 %이다. 이정도면 서울 전체에서 상위권이라고 볼 수 있다. 그리고 지방 광역시의 최고 S급 학교와 비슷한 수준이다. 동북중의 학군은 좋은 편이라고 할 수 있다. 다음으로 한산중의 특목고 진학률을 보자. 2018년에 과학고에 진학시킨 결과가 없다. 이점이 아쉽다. 전체 특목고 진학률은 약 6.3 %이다. 대한민국 전체로 보면 상위권이지만 서울에서는 그렇게 높은 편은 아니다. 상위권이기는 하지만 특출난 정도는 아니다. 가까이에 있는 송파구 소속의, 보성중을 분석해 보았다. 특목고 진학률이 약 25 %가 넘는다. 상당히 우수한 편이다. 이정도면 대치동에서도 상위권에 속한다. 서울 전체에서 상당히 높은 편에 속할 것이다.

비교군을 대치동을 잠시 언급하면 대치동의 우수한 학교 휘문중의 경우 특목고 진학률이 약 50 %가 넘는다. 거의 대한민국 최고 중학교중 하나이다. 그리고 우수한 학교가 대명중, 대현중 등이 있는데 대부분 특목고 진학률이 20 %를 훨씬 상회한다. 동북중의 경우 이정도 급은 아니지만 그래도 상당히 높은 편에 속하는 학업성취도를 가지므로 상당히 경쟁력이 있어 보인다.

동북중 특목고 진학률 (강동구)
1) 과학고 진학률 :	1.5 % (3명/총 204명)	강동구 1등/ 20개 학교	서울 20등/ 407개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0 % (0명/총 204명)	강동구 12등/ 20개 학교	서울 56등/ 407개 학교
3) 자사고 진학률 :	11.3% (23명/총 204명)	강동구 15등/ 20개 학교	서울 166등/ 407개 학교

한산중 특목고 진학률 (강동구)
1) 과학고 진학률 :	0 % (0명/총 158 명)	강동구 6등/ 20개 학교	서울 33등/ 407개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.6 % (1명/총 158 명)	강동구 10등/ 20개 학교	서울 53등/ 407개 학교
3) 자사고 진학률 :	5.7 % (9명/총 158 명)	강동구 4등/ 20개 학교	서울 40등/ 407개 학교

보성중 특목고 진학률 (송파구)
1) 과학고 진학률 :	2.3 % (4명/총 174명)	송파구 3등/ 28개 학교	서울 14등/ 407개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	1.7 % (3명/총 174명)	송파구 9등/ 28개 학교	서울 42등/ 407 개 학교
3) 자사고 진학률 :	21.3% (37명/총 174명)	송파구 12등/ 28개 학교	서울 99등/ 407개 학교

편의시설을 살펴보자. 아래 지도를 보자. 가장 주목할만한 편의시설 정보는 더블 역세권이다. 가까운 곳에 둔촌동역이 있고 아래쪽으로 둔촌오륜역이있다. 재건축 부지가 얼마나 넓으면 부지에 지하철역이 두곳이나 포함된다. 엄청난 이점이라고 할 수 있다. 그리고 또하나의 눈에 띄는 장점은 왼쪽의 올림픽 공원이다. 올림픽공원의 엄청난 편의시설을 누릴 수 있다. 그리고 오른쪽에 일자산도시자연공원도 있어 주변에 녹지는 서울임에도 엄청나게 많음을 알 수 있다.

정리하면 둔촌주공재건축은 정말 엄청난 장점이 있다. 일단 재건축 자체가 가지는 장점이 엄청나게 많다. 다른 재건축과는 달리 재건축초과 이익 환수제가 적용이 안되고 세대수가 여러 인가 시점을 지나서 늘어나서 부담금이 많이 감소하였다. 그리고 더블 역세권이 주는 엄청난 장점이 있다. 가장 중요한 점은 학군이다. 학군도 대치동에 버금갈만큼 우수하다. 대한민국의 집값에서 가장 중요한 것은 학세권과 역세권이다. 그중에서도 학세권이 더욱 중요하다. 그런데 이러한 학세권, 역세권, 숲세권을 모두 갖추었다. 정말 엄청난 프리미엄이 예상된다. 평수에 따라 다르겠지만 정말 20억까지 갈지도 모르겠다.

<둔촌주공재건축 주변 정보>