1. 하남감일지구B9 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 경기도 하남시에 분양 예정인 하남감일지구B9 블럭에 대해서 알아보도록 하자.

분석에 앞서 아파트 정보에 대해서 먼저 간단하게 알아보도록 하자. 아래 지도를 먼저 보면 분양 예정지역의 정확한 주소는 경기도 하남시 감이동 하남감일지구 B9블럭이다. 가장 주목할만한 점은 위치이다. 일단 바로 왼쪽이 서울 송파구이다. 서울과 경기도의 경계 지점에 위치하고 있다. 그러므로 서울로의 접근성은 상당히 좋다고 할 수 있다. 그리고 분양 예정지역은 감일지구로 바로 아래쪽은 위례신도시이다. 주변이 모두 부동산 열기가 뜨거운 지역이다. 그러한 영향을 감일지구도 어느정도 받고 있는 것으로 보여진다. 그렇지만 실제로 미래가치가 있을지는 자세히 분석해 보아야한다. 다음 정보로 넘어가자 건설사는 하남도시공사이다. 그런데 사업방식이 민간참여 공공주택사업이기 때문에 민간 기업이 참여하게 된다. 민간기업은 대림이 참여하기로 하였고 브랜드는 이편한세상이 될 예정이다. 이지역은 택지개발이 진행되는 곳으로 공공분양이 진행된다. 총 27개동 886세대 분양 예정에 있고 지하2층부터 2상 29층으로 구성된다. 면적은 77, 84 m2 두가지로 구성이된다. 분양가는 인근 공인중개사들이 1,600만원 정도를 가장 많이 예상하는 것으로 보였다. 그럼 지금부터 하남감일지구B9 블럭의 실제 경쟁력을 한번 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 하남감일지구B9 의 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군을 보도록 하자. 초등학교의 경우 현재는 서부초의 통학구역에 속한다. 아래 지도를 보면 서부초 통학구역을 표시해 두었다. 서부초 통학구역은 상당히 넓은 범위를 포함하고 있다. 분양 예정지역에서 서부초까지 상당히 멀어 보인다. 초등학교 통학거리로 상당히 멀다. 그런데 다행인 소식은 인근에 초등학교가 신설이 된다. 새롭게 신설되는 초등학교까지 거리를 알아보도록 하자.

아래 지도는 신설되는 초등학교까지 거리를 나타낸다. 직선 거리로 500 m가 조금 넘는다. 도보로는 10분 정도 소요될 것으로 보인다. 분양 예정지역과 신설되는 초등학교 사이에 강이 있어서 다리를 건너야하기 때문에 다리의 위치에 따라 조금 더 소요될 수도 있다. 하지만 통학 중에 큰 도로가 없어서 교통사고에 대한 위험은 덜한 편이라 초등학교 학군은 좋은 편이라고 할 수 있겠다.

가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자. 분양 예정지역은 현재 하남시 중학군에 속한다. 하남시 중학군은 상당히 넓다. 왜냐하면 지금 이지역은 주거 지역이라기 보다는 개발이 되지 않은 산에 가깝기 때문이다. 그래서 남한산성을 포함한 넓은 지역이 학군으로 포함되어있고 중학교는 현재 없다. 그래서 분양 예정지역에 중학교도 신설이 되어야한다. 물론 인근 지역의 학교로 배정이 되면 좋겠지만 그렇게 될 가능성은 없다. 왜냐하면 바로 왼쪽이 서울 송파구인데 학군을 공유하려고 하지 않을 것이고 아래쪽 북위례를 포함한 위례신도시도 마찬가지이다. 그러므로 중학교가 신설이 된다. 아래 지도를 보자.

아래 지도는 신설되는 중학교의 위치이다. 일단 2개의 중학교가 신설 될 예정에 있다. 일단 왼쪽에 위치한 중학교는 도보로 10분 정도 거리로 통학이 가능해 보인다. 그런데 아래쪽에 신설되는 중학교는 천마산을 경계로 위치하고 있어서 통학이 가능할지 잘 모르겠다. 아무튼 2개의 중학교가 신설이 된다. 그러면 두 학교의 학업성취도를 알아보아야하는데 현재 졸업생이 없기 때문에 분석이 불가능하다. 그래서 가장 가까운 중학교를 분석해서 예측을 해보야 하는데 가장 가까운 중학교가 거원중 (서울, 송파구)에 속해 있다. 비교군이 되기는 쉽지 않다. 하지만 비교군이 없으니 어쩔 수 없이 거원중의 학업성취도를 분석해 보자.

거원중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 9.2 %이다. 거의 10 %에 가깝다. 상당히 우수한 진학률이다. 서울 지역에서만 비교를 한다고 해도 우수한 편에 속하는 수준이다. 물론 경기도 지역에서 이렇게 10 %에 가까우면 거의 최상위권 학교가 될 것이다. 그럼 거원중을 대상으로 예상을 해 보자. 일단 송파구와 거의 인접해 있기 때문에 송파구 주변의 학원가를 이용할 수 있을 가능성이 크다. 그리고 경기도 하남시와 서울 송파구로 구분 되기는 하지만 물리적인 가까움이 학업성취도에 전혀 작용하지 않는 것은 아니다. 물론 송파구의 거원중까지는 아니겠지만 신도시 개발이 진행되면서 점점 학군은 경기도 내에서 상위권에 속할 것으로 예상이 된다.

<송파구 학군 아니지만 참고용으로 거원중 분석함>

3. 역세권으로 알아보는 하남감일지구B9 의 실제 경쟁력 분석

역세권 정보에 대해서 알아보도록 하자. 일단 분양 예정지역에서 가장 가까운 지하철은 마천역이다. 직선거리로 1.2 km이다. 사실 역세권과는 거리가 멀다고 할 수 있다. 도보로 이용한다면 25 ~ 30 분 정도 예상된다. 도보로 이용하기에 상당히 먼 거리이다. 그러므로 역세권인 아니고 아직은 교통이 불편한 것으로 평가하겠다.

고속도로 접근성을 보도록 하자. 분양 예정지역 바로 인근에 하남IC가 있다. 고속도로 접근성이 상당히 좋다. 하남IC까지 자동차로 4분이 소요된다. 상당히 가까운 거리이다.

4. 숲세권 및 주변 인프라로 알아보는 하남감일지구B9 의 실제 경쟁력 분석

마지막으로 숲세권 정보에 대해서 알아보자. 아래 지도를 보면 분양 예정지역 바로 오른쪽에 천마산이 있는 것을 확인할 수 있다. 엄청난 숲세권이라고 할 수 있다. 원래 이지역이 대부분 산이었기 때문에 녹지는 충분히 조성이 되어 있다. 그리고 바로 위쪽으로 하천이 흐른다. 아파트 인근에 하천이 있어서 단점인 경우는 거의 없다. 그래서 숲세권 관점에서는 상당히 우수하다. 마지막으로 인근 상권을 보면 현재 택지개발중에 있기 때문에 상권이 발달하지는 않았다. 하지만 이지역에 상권은 어느정도 이상 발달할 것이다. 왜냐하면 일단 서울과의 경계에 있어서 유동인구가 많을 것이기 때문에 상권이 형성되기에 좋다. 그래고 하남감일지구에 많은 공공주택이 입주를 앞두고 있다. 충분히 수요가 있기 때문에 상권은 앞으로 차차 좋아질 가능성이 높다.

정리하면 하남감일지구B9블럭은 공공분양으로 분양가는 민간분양보다 저렴할 것으로 판단되어 이점은 장점으로 생각된다. 학군 관련해서는 초등학교는 가까운 곳에 신설되어 장점이 있고, 중학교의 경우 현재 같은 학군 지역에 이미 졸업생을 배출한 중학교가 없어 정확한 분석이 불가능하지만 오른쪽에 송파구 지역의 학원가를 이용할 수 있고 송파구에 소속된 거원중과 비교를 해 보았을때 거원중만큼은 안되겠지만 경기도에서는 상위권 정도까지 학업성취도를 보일 가능성이 높다. 역세권은 앞으로도 좋아질 가능성은 없어보인다. 하지만 숲세권이 엄청나게 장점이고 상권은 입주 세대수가 많아서 도시 개발과 함께 점점 좋아질 것으로 보인다. 마지막으로 서울로의 접근성이 엄청나게 좋은 위치이고 나름 많은 장점이 있어서 경쟁력은 높다고 보여진다.