1. 3/4분기 수성구 부동산 전망

오늘은 어제 분석한 대구 부동산 전망에 이어서 대구의 핫 플레이스인 수성구와 달서구의 부동산 전망에 대해서 알아보자.

먼저 수성구의 주간 아파트 매매/전세 가격 동향이다. 아래 그래프를 보면 2019년 1월 (매매지수 = 100)을 기준으로 올해 7월 가격지수가 100.4이다. 약 0.4가 증가하였다. 큰 수치의 증가세는 아니지만 주목할 점은 약간이지만 아직은 증가하였다는 것이다. 현재 대구 지역에는 거래절벽현상이 두드러지는데 그 이유는 다들 잘 알겠지만 수성구의 가격이 오를만큼 올라서 지금은 부동산에 대해서 잘 모르는 사람이 보더라도 꼭지점이라는 것을 알 수 있다. 그래서 지금은 구매에 대한 의지가 낮다. 하지만 수성구에 반드시 들어가야하는 사람들이 있다. 예를 들어 아이들을 좋은 학교에 보내고 싶은 부모님들이 있다. 그래서 어쩔수 없이 수성구에 입성해야하는 사람들이 오를만큼 오른 아파트를 울며 겨자먹기로 구매를 하는 것이다. 그래서 작지만 가격지수가 100을 조금 넘겼다. 하지만 이러한 현상도 점점 강화되는 정부 규제에 수그러지고 가격을 떨어질 것이라 예상된다. 아무튼 아직까지 수성구는 약한 증가세를 보이고 있다. 전세의 경우에는 적은 수치이지만 감소하였다. 0.3 감소하였다. 수성구에 최근 입주 물량들이 있어서 공급의 증가로 전세 물량이 많아져서 그러한 이유도 있을 것이라 보여진다.

월간 매매지수도 거의 비슷하다. 매매지수가 100.3으로 주간보다는 낮지만 아주 살짝 증가하는 보합세라고 할 수 있다. 전세가격지수도 유사한 경향을 보이고 있다. 지난달보다는 전세가격이 하락하였다. 하지만 매매나 전세 모두 거의 보합세에 가까운 수준으로 증가, 감소폭은 상당히 작다는 것을 알 수 있다.

수성구의 아파트 수요-공급에 대해서 알아보자. 일단 아래 표의 아래쪽을 보면 빨간선은 수요량, 하늘색 선은 부동산 공급을 의미한다. 그래프를 보면 2020년 부터 수요가 공급보다 많다. 수요가 공급보다 많으면 아파트의 수요자가 공급되는 물량보다 많기 때문에 가격은 상승할 수 밖에 없다. 하지만 수요가 많기는 하지만 수성구의 아파트 값은 서민이 감당할 수 없는 수준에다가 정부의 규제도 만만치 않다. 시장경제의 원리와 정부의 규제가 동시에 작용하기 때문에 집값이 어떻게 될지는 조금 더 지켜봐야할 것으로 보인다.

그리고 매매가와 전세가를 보면 그 격차가 점점더 벌어지는 것을 확인할 수 있다. 매매가와 전세가가 벌어진다는 것은 전형적인 거품현상을 의미한다. 그동안 수성구 아파트에 많은 거품이 쌓였기 때문에 최소 이번 정권에서는 수성구 부동산이 조정 시기를 맞을 것으로 보여진다.

2. 3/4분기 달서구 부동산 전망

달서구의 주간 매매지수를 보자. 매매가격지수가 101로 1증가하였다. 사실 101이면 큰 증가세는 아니지만 현재 대구에서는 의미가 있다. 수성구의 경우 소수점 단위에서 변동이 있지만 달서구의 경우에는 수성구에 비해서는 큰 변동이 있는 것으로 보여진다. 일단 달서구는 대구에서 두번째로 좋은 구로 수성구와는 다르게 규제에 묶여 있지 않다. 그래서 상승에 대한 모멘텀이 수성구보다 조금 더 남아 있었던 것으로 보여진다. 하지만 아주 약한 증가세이다. 전세 또한 증가세를 보이고 있다. 학군 및 생활 편의시설이 우수하므로 매매/전세 모두 소폭이지만 상승하고 있는 것을 알 수 있다.

월간 매매/전세지수도 거의 비슷한 수준을 보임을 확인할 수 있다. 월간 지수의 경우에도 매매지수는 100.9로 약 1에 가까운 증가세를 보였고 전세도 100.5로 0.5의 증가세를 보였다. 거의 보합세에 가깝다고 할 수 있겠지만 소폭이지만 아직 증가세라는 점에서 의미가 있어보인다.

가장 중요한 수요-공급을 보도록 하자. 일단 2019년부터 2020년까지는 공급이 수요보다 많다. 공급이 수요보다 많으면 가격은 떨어지는 것이 이론이지만 거의 보합세를 유지하고 있다. 2020년부터는 수요가 공급보다 훨씬 많다. 그러면 지금 보합세에서 금세 상승세로 돌아설 수 있을 것이다. 물론 현재 부동산 정책이나 규제 (물론 달서구는 해당사항이 없지만), 그리고 엄청난 분양가 상승 등으로 더 올라갈지는 알 수 없다. 달서구도 오를만큼 올랐다. 그래도 수요가 공급보다 많다는 것은 올라갈 여지가 많다는 의미이므로 부동산 투자 입장에서는 긍정적인 신호라고 보인다. 그리고 2022년부터는 다시 공급이 훨씬 많아지므로 치고 빠지는 전략을 잘 취해야할 것으로 보인다.

정리하면 수성구의 경우 엄청나게 오른 상황에서도 가격이 보합세를 유지하거나 아주 미세하게 증가하고 있다. 누구나 거품이라는 점을 알지만 앞으로도 수요가 공급보다 많을 예정이라서 쉽사리 아파트 가격이 떨어질 것 같지는 않다. 물론 추가적인 규제나 정책 그리고 세금 폭탄이 부여된다면 달라질 수 있다. 너무나 높은 가격에 거래는 잘 안되겠지만 그렇다고 시세가 급락하는 일도 발생하지는 않을 것 같다.

달서구의 경우에는 수성구와 달리 규제를 피해 갔기 때문에 부동산 투자를 하기에는 나쁘지 않다. 하지만 이미 이러한 사실을 파악한 투자자들이 달서구의 집값도 엄청나게 올려두었다. 2020년부터 수요가 공급보다 많아지지만 곧 2022년에 다시 공급이 더 많아지므로 투자 시점을 잘 파악해서 들어가야 할 것으로 보여진다. 하지만 달서구도 거래가 많지 않다. 수성구나 달서구 모두 현 시점에서 투자를 하기에는 위험 부담이 너무 크다.

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