1. 위례신도시 우미린1차 실제 경쟁력 분석

오늘은 얼마전 고분양가 논란으로 이슈가 되었던 북위례힐스테이트 바로 옆에 분양하는 위례신도시 우미린1차 아파트에 대해서 알아보자.

먼저 아파트의 기본 정보에 대해서 알아보자. 정확한 분양위치는 경기도 하남시 학암동 위례신도시 A3-4b블럭이다. 건설사는 아파트 이름에서 알수 있듯이 우미건설(주)이다. 총 13개동 875세대 분양 예정에 있다. 아파트는 지하3층부터 지상26층으로 구성이 되고 면적은 102 ~ 144 m2으로 구성된 상대적으로 넓은 평형의 아파트이다. 공고시기는 이번달인 5월로 예정이 되어 있다. 가장 궁금한 정보는 분양가 일 것이다. 수요자들도 궁금하지만 건설사도 지금 머리가 복잡할 것이다. 다들 잘 알겠지만 얼마전에 국토부가 북위례힐스테이트 조사에 들어갔었다. 로또라 불리던 북위례힐스테이트가 분양가 거품이라니!! 다른 아파트들은 얼마나 폭리를 취할지 상상도 안된다. 아무튼 분양가 과다 논란으로 그 이후 분양되는 아파트들은 건설사에서 정부의 눈치를 안볼 수 가 없을 것이다. 그래서 이전과 비슷한 수준으로 분양이 된다면 평당 1,800만원 수준으로 분양이 되겠지만 정부의 눈치를 본다면 분양가가 많이 낮아질 것이다. 필자의 바램으로는 평당 1,700만원 정도 분양을 하면 어떨까 기대해본다.

그러면 아래 지도를 통해서 간단한 정보를 파악해 보자. 이전에 포스팅한 북위례힐스테이트의 정보와 거의 비슷하지만 한번 더 리뷰한다는 생각으로 적어보겠다. 일단 분양 위치는 북위례힐스테이트 바로 옆이다. 오른쪽으로 남한산성이 있고 위쪽으로 거여역과 마천역이 있는데 도저히 걸어갈 수 있는 거리는 아니다. 그리고 이지역이 택지개발 중이어서 아직 상권도 발달하지 못했다. 그래서 사실 숲세권을 제외하고 딱히 우수한 점은 보이지 않는다. 그러면 대략적인 정보는 여기까지 보기로 하고 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 위례신도시 우미린1차 아파트를 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 위례신도시 우미린1차 아파트 실제 경쟁력

초등학교 학군에 대해서 먼저 알아보자. 아래 지도를 보면 초등학교 통학구역이 지정되어있지 않다. 노란색으로 표시된 지역은 초등학교 통학구역이 지정되지 않은 지역이다. 이유는 이지역이 택지개발 전에는 주거지역이 아니아서 아파트가 없었다. 그래서 초등학교 통학구역이 필요가 없었는데 택지개발을 통해서 아파트가 분양이 되면서 초등학교가 필요해졌고 학교를 신설하게 되었다. 그럼 다음 지도를 통해서 자세히 알아보자.

아래 지도는 분양 예정지역에 신설되는 초등학교를 보여준다. 일단 바로 오른쪽 아래에 초등학교가 신설이 된다. 원래 초등학교가 아닌걸로 알고 있었는데 우미린 홈페이지에서 바로 옆에 초등학교가 신설이 된다고 광고를 하고 있다. 허위정보는 아닐테니 초품아의 장점을 가질 수 있을 것으로 보인다. 그리고 왼쪽으로도 초등학교가 신설이된다. 초등학교 학군은 상당히 좋을 것으로 평가된다.

다음으로 중학교 학군을 보도록 하자. 아래 지도를 보면 하남시위례중학군을 표시하였다. 그런데 사실 하남시위례중학군이 조금 애매하다. 정부에서 제공하는 자료로는 위례중이 포함된 좁은 영역만 하남시위례중학군으로 표시되어있는데 표시에 착오라고 생각하고 위례중앙중학군까지 포함을 시켰다. 필자가 볼 때 큰 의미는 없다. 왜냐하면 송파구 학군과 겹치는 것이 아니기 때문에 큰 영향은 없다. 그러면 하남시위례중학군에 속한 중학교의 학업성취도를 보도록 하자.

먼저 위례중의 학업성취도이다. 위례중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 2.4 %이다. 사실상 낮은 수치라고 할 수 있겠다. 왜냐하면 경기도 지역에서 우수한 중학교로 평가 받기 위해서는 최소 5 %이상의 특목고 진학률을 보여야 한다. 그런데 5 %의 절반정도 수준에 그치고 있기 때문에 낮은 수준이라고 하겠다. 그리고 특목고 중에서 가장 진학이 어렵다는 과학고 진학률이 0 %이다. 이부분도 상당히 아쉬운 부분이다. 그래서 전반적으로 학업성취도가 낮은 편으로 평가하겠다.

다음으로 위례중앙중의 학업성취도를 보도록 하자. 위례중앙중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 3.3 %이다. 역시나 5 %에 못미친다. 그리고 3.3 % 전부 외고 진학률에서 비롯되었다. 모두 과학고 진학률이라면 더 좋았겠지만 외고 진학률도 나쁘지는 않은 수치라고 할 수 있겠다. 전반적인 학업성취도는 낮은 편이지만 외고 진학률이 높으므로 총평은 중위권 수준 정도로 평가하겠다.

3. 역세권으로 알아보는 위례신도시 우미린1차 아파트 실제 경쟁력

다음으로 역세권에 대해서 알아보자. 아래 지도를 보면 가장 가까운 지하철역이 5호선인 마천역과 거여역이다. 그런데 직선거리가 각각 1 km와 1.4 km이다. 상당히 먼 거리이다. 사실상 도보로 이용하기에는 먼 거리이다. 그러므로 역세권과는 거리가 멀다고 할 수 있다.

4. 숲세권 및 상권으로 알아보는 위례신도시 우미린1차 아파트 실제 경쟁력

마지막으로 숲세권 및 상권에 대해서 알아보자. 위례신도시의 가장 큰 장점은 숲세권으로 보여진다. 아래 지도를 보면 주변에 산이 많다. 그리고 바로 아래쪽에 골프장이 있는데 이 골프장은 LH 에서 매입을 해서 개발이 진행 될 것으로 보여진다. (이전 포스팅에 알렉스 님의 정보 --> 감사^^) 그리고 오른쪽에는 남한산이 있다. 그리고 왼쪽 아래로 수변공원이 있다. 이점이 큰 장점이다. 수변공원 아래로는 스타필드시티위례가 있어서 쇼핑에도 장점이 있다. 그런데 인근 상권이 좋은 편은 아니다. 물론 택지개발이 끝나고 아파트 입주가 시작될 때 쯤 되어야 상권의 윤곽이 드러나겠지만 지금으로써는 긍정적이지는 않다.

정리하면 위례신도시 위미린1차 아파트는 우미린이라는 우수한 브랜드의 장점이 있닥. 그런데 학군, 역세권의 관점에서는 좋은편이 아니다. 장점이라고 한다면 숲세권이 유일해 보인다. 그러므로 이번 힐스테이트 분양가 논란으로 낮은 분양가로 분양이 된다면 장점이 많겠지만 아니라면 큰 미래가치는 느껴지지 않는다.