1. 이안더부천 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 경기도에 분양 예정인 이안더부천에 대해서 알아보도록 하자.

이안더부천의 정확한 분양 위치는 경기도 부천시 원미동 161-6번지이다. 건설사는 대우산업개발(주)이다. 총 3개동 219세대 분양 예정이고 이중에 일반분양은 126가구이다. 지하2층부터 지상 25층으로 구성이 되어있고, 전용면적은 45 ~ 80 m2으로 구성이 된다. 공고시기는 2019년 3월이다. 분양가는 현재 미정인데 분석하기에 조금 애매한 부분이 있다. 일단 주변에 최근에 분양된 아파트가 없어서 비교군이 부족하다는 점이다. 인근 아파트들의 현재 호가를 보자. 분양 위치 바로 옆에 있는 원미동두산위브아파트는 84 m2을 기준으로 평당 1000만원 정도에 형성이 되었다. 물론 층수에 따라서 다양하다. 2022년에 입주 예정인 시청 옆 힐스테이트중동의 경우 벌써 호가가 평당 1000만원 중후반 정도인데 물론 여기는 아파트 브랜드도 좋지만 지하철과 가깝고 시청 바로 옆이라서 비교 대상이 되지는 못한다. 개인적인 생각에 이안더부천은 분양가가 평당 1000만원 이하가 적당하다고 생각하는데 뚜껑은 열어봐야하지 않을까 생각이든다. 그럼 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 분석해보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 이안더부천의 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군을 알아보도록 하자. 아래 지도를 보면 분양 예정지역이 부일초 통학구역에 속하는 것을 확인할 수 있다. 노란색으로 표시한 부분이 부일초의 통학구역으로 부일초와 분양 예정지역은 가까운 편이라고 할 수 있겠다. 그러면 분양 예정지역에서 부일초까지의 통학 거리 및 경로를 한번 보도록 하자.

아래 지도를 보면 분양 예정지역에서 부일초까지 도보로 10분이 소요된다. 초등학교 등하교거리로써 평균 거리라고할 수 있다. 일반적으로 초등학교 등하교거리는 10분 정도이다. 그리고 등하교시에 큰 도로 유무를 보면 큰도로가 없는 것을 알 수 있다. 그러므로 초등학교 학군은 좋은 편이라고 할 수 있겠다.

중학교 학군을 보도록 하자. 중학교 학군은 부천시중학군에 속한다. 부천시 중학군은 아래 지도에서 노란색으로 표시한 지역이다. 상당히 넓은 영역을 포함하고 있다. 여기에 속한 중학교도 엄청나게 많다. 물론 모든 학교에 골고루 배정이 되지는 않는다. 배정되는 초등학교, 그리고 거주중인 아파트 등이 고려되어서 인근 지역에 가급적 배정이 될것이다. 물론 1지망, 2지망에 영향을 받기도 한다. 그럼 가까운 중학교 3곳의 학업성취도를 알아보도록 하자.

가장 가까운 원미중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 0 %이다. 학업성취도가 좋지 못하다. 요즘은 예전과 달라서 일반고에서 좋은 대학으로 진학하기가 쉽지가 않다. 특목고에서 좋은 대학으로 진학할 확률이 훨씬 높다. 물론 자사고나 특목고에 가면 내신을 관리하기가 쉽지가 않지만 그건 특목고에 보내지 못한 사람들의 핑계라고 생각이 된다. 아무튼 좋은 대학에 많이 진학시키는 특목고를 보내는 것이 좋은데 원미중은 그러한 부분에서 약하다고 판단된다.

다음으로 소명여중을 살펴보자. 소명여중은 사립학교이다. 이름에서 알수 있듯이 여학교이다. 소명여중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 2.4 %이다. 여전히 낮은 수준이라고 할 수 있다. 경기도 지역에서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 5 %는 넘어야 좋은 학교라고 할 수 있는데 조금 낮은 수준이다. 그래도 장점은 있다. 과학고에 진학시킨 실적이 있다. 과학고의 경우 전국에서 상위 1 %에 속하는 우수한 학교이므로 과학고에는 1명만 진학시켜도 우수한 학교로 평가 받을 수 있다. 그래서 전체적으로는 진학률이 낮지만 그래도 과학고에 진학을 시킨 실적이 있으니 양호한 수준으로 평가하겠다.

마지막으로 심원중의 자사고를 포함한 특목고 진학률을 보면 7.4 %이다. 심원중의 진학률은 높은 편이라고 할 수 있다. 그리고 과학고에도 2명이나 진학을 시켰다. 학업성취도 면에서는 우수한 편으로 평가할 수 있다. 그런데 조금 아쉬운 점은 심원중이 큰 도로로 구분되어 있다. 그래서 배정 가능성이 조금 낮다. 같은 통학구역에 묶여 있다고 하더라도 실제 배정 가능성은 조금 낮지 않을까 예상해 본다.

3. 역세권으로 알아보는 이안더부천의 실제 경쟁력 분석

역세권에 대해서 알아보도록 하자. 아래 지도를 보면 지하철역까지의 거리가 정말 애매하다. 일단 가장 가까운 역이 춘의역 또는 부천종합운동장역인데 춘의역까지 도보 거리를 계산해보면 18분이 소요된다. 부천종합운동장역까지는 19분이 소요된다. 도보 거리가 10분 이내이면 역세권 20분 이내이면 도보로 조금 먼 거리인데 이용은 할 수 있는 거리이다. 그렇지만 정기적으로 이용하기에는 먼 거리이다. 그래서 조금 애매한 거리라고 표현하였다. 아래쪽으로 1호선(경인선)이 있는데 다음 지도를 보자.

경인선의 소사역까지는 도보로 25분이다. 너무 멀다. 도보로 이용하기에는 무리가 있다. 두 지하철 중에 한곳으로 집중되었다면 좋았겠지만 정확히 중간에 위치해서 교통은 좋은 편이 아니라고 할 수 있다.

4. 숲세권 및 주변인프라로 알아보는 이안더부천의 실제 경쟁력 분석

마지막으로 숲세권 및 주변인프라를 보도록 하자. 아래 지도를 보면 필자가 지도를 작게 축소해 놓은 것을 확인할 수 있다. 다른말로 하면 바로 인근에 주목할만한 숲세권이나 상업시설이 없다는 것이다. 넓은 범위를 보아야 그나마 의미있는 시설들이 보인다. 일단 가까운 위치에서 장점으로는 오른쪽에 원미산이 있어서 녹지가 확보되어 있다는 것이다. 그리고 오른쪽 위로 부천종합운동장과 미술도서관 등의 시설이 장점이 된다. 그런데 아쉬운 점은 슬리퍼 상권 즉 인접한 상권이 좋지 못하다. 넓은 범위에서는 롯데백화점, 이마트, 홈플러스 등이 있지만 모두 차를 이용해야 이용 가능한 시설들이다.

정리하면 이안더부천 분양은 초등학교 학군은 좋은 편이지만 가장 중요한 중학교 학군이 약한편이다. 교통의 경우에도 지하철7호선과 경인선의 중간에 위치해서 대중교통을 이용하기에 불편함이 예상된다. 숲세권의 관점에서는 바로 오른쪽에 원미산이 있어서 녹지 확보가 잘 되어 있고 부천종합운동장, 부천시민미술도서관 등의 시설은 장점이다. 그렇지만 슬리퍼 상권은 좋지 못하다. 정리하면 애매한 위치에 분양이 되어서 미래가치가 높은 편은 아니라고 개인적으로 판단된다.