1. 서초그랑자이 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 서초동에 분양 예정인 서초그랑자이에 대해서 알아보도록 하자.

먼저 분양 아파트의 기본 정보에 대해서 알아보자. 정확한 분양 위치는 서울시 서초구 서초동 1335번지이다. 건설사는 자이를 브랜드로 하는 지에스건설(주)이다. 분양세대수는 총 10개동 1,446세대이고 이중에 일반분양분은 174세대이다. 아파트는 지하3층부터 지상 35층으로 구성이 되어있다. 공고시기는 현재 다음달인 2019년 6월로 예정이 되어있다. 분양가에 대해서 궁금한 수요자들이 많을 것으로 예상되는데 필자가 여러 정보를 조사해 본 결과 5,100만원정도 분양되지 않을까 조심스레 예상해본다. 일단 조합원 분양가가 평당 3천만원이 조금 넘었고 인근에 몇년전 그리고 최근에 분양된 아파트들 (래미안서초에스티지 2015년 평당 3,800만원, 서초 래미안 리더스원 2018년 11월 평당 5,100만원)을 고려해 볼 때 이정도로 분양되면 적당할 듯 하다. 그런데 최근에 고분양가 논란이 많다. 대전아이파크시티, 평촌 래미안 푸르지오, 북위례 힐스테이트 문제등이 있었다. 그래서 국토부에서 조사에 착수했다. 그러므로 분양가는 다소 낮아질 가능성이 높다. 건설사도 정부의 눈치를 안볼 수 없을 것이다. 이정도로 정리하고 그럼 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 서초그랑자이 아파트의 실제 경쟁력을 분석해 보도록 하겠다.

2. 학세권으로 살펴보는 서초그랑자이 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군을 보도록 하자. 초등학교는 서울서이초로 배정을 받는다. 아래 지도를 보자. 서울 서이초와 서초그랑자이거 거의 붙어 있는 것을 확인할 수 있다. 상당히 가까운 거리이다. 초품아라고 할 수 있다. 일반적으로 초품아는 집값이 거의 떨어지지 않는다. 아주 좋은 학군이라고 할 수 있다. 그럼 조금 더 자세히 알아보도록 하자.

아래 지도를 보자. 서초그랑자이에서 서이초까지 도보 거리이다. 도보로 3분이 소요된다. 상당히 가까운 거리다. 사실 초품아이기 때문에 도보 거리를 계산한다는 것 자체가 의미가 없다. 초품아이기 때문에 당연히 큰 도로는 없다. 초등학교 학군은 엄청나게 좋다고 할 수 있겠다. 그러면 가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자.

서초그랑자이는 강남3학교군에 속한다. 학교군 앞에 강남이 있다. 당연히 학군은 좋을 것이다. 하지만 정말 좋은지 분양 예정지역 인근 학교들의 학업성취도를 분석할 필요가 있다. 강남3학교군에는 10여개의 학교가 있지만 인접한 위치에 3학교의 학업성취도만 분석해 보도록 하겠다. 몇개의 학교를 분석하면 전반적인 학업성취도가 예상 가능하다.

먼저 서운중의 학업성취도를 알아보도록 하자. 서운중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 19.1 %이다. 상당히 높은 수준이라고 할 수 있다. 전국을 기준으로 보면 지방에서 최상위권에 속하는 중학교보다도 높거나 대등한 수준이고 서울에서도 상당히 상위권이라고 할 수 있다. 서울 지역의 경우 진학률이 20 %가 넘으면 최상위권으로 평가할 수 있는데 20 %에는 조금 못 미치지만 그래도 거의 근접한 수준이므로 최상위권으로 평가하도록 하겠다. 그리고 과학고 진학률도 1 %이다. 상당히 높은 수준이다. 과학고의 경우 워낙 적은 수가 있기 때문에 1 %만 넘어도 상당히 우수하다고 할 수 있다.

다음으로 서일중의 학업성취도를 보도록 하자. 서일중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 26.2 %이다. 필자가 언급한 20 %를 넘는다. 상당히 우수하다고 할 수 있다. 그리고 과학고 진학률이 3 %이다. 정말 모든 관점에서 최상위권 학교로 평가할 수 있겠다.

마지막으로 서초중의 학업성취도를 분석해 보도록 하자. 서초중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 14 %이다. 필자가 언급한 20 %에 미치지 못했다. 그래서 최상위권은 아니라고 생각할 수도 있겠지만 자세히보면 과학고 진학률이 3.5 %이다. 정말 엄청난 진학률이다. 서울 전체에서 6등이다. 이정도면 최상위권이고 평가해도 무방하다.

3. 역세권 및 교통으로 살펴보는 서초그랑자이 실제 경쟁력 분석

다음으로 역세권에 대해서 알아보자. 분양 예정지역에서 가까운 지하철역은 강남역, 교대역, 남부터미널역, 양재역이 있다. 분양 예정지역이 한 중간에 있다. 그래서 어떤점에서는 장점이지만 어떤점에서는 단점이다. 일단 어느 한역까지도 완전히 가까운 역이 없다. 가장 가까운 양재역과 강남역까지 도보로 10분 초반의 거리이다. 나머지 교대역과 남부터미널역까지는 도보로 10분 후반대 거리이다. 그래서 다양한 지하철 호선을 이용할 수 있는 장점이 있는 반면 초역세권의 지하철역이 없는 애매한 위치이다. 그래도 지하철 인근의 상권을 이용하는데는 다할나위없이 좋은 입지이다.

분양 예정지역 바로 옆을 보면 경부고속도로가 있는 것을 확인할 수 있다. 경부고속도로와 인접해서 소음 등의 문제가 걱정될 수도 있을 것이다. 그런데 한가지 호재가 경부고속도로를 지하화 하려는 사업이 추진중에 있다. 지하화 된다면 여러가지로 장점이 있다. 일단 지상에 공원 등 다양한 편의시설이 조성될 것이고 소음의 문제 자체가 없어질 것이다. 하지만 정부의 사업이라는 것이 어떻게 진행될지 알 수 없으므로 지켜봐야할 것 같다.

4. 숲세권 및 인근상권으로 살펴보는 서초그랑자이 실제 경쟁력 분석

마지막으로 숲세권 및 인근 상권에 대해서 알아보자. 일단 숲세권 관련해서는 아래쪽에 말죽거리공원, 양재천 등 다양한 녹지공간이 조성되어있다. 하지만 완전 인접한 위치는 아니므로 이용하기에 조금 어려울 수 있지만 그래도 서울에서 이정도면 나쁘지 않다고 보여진다. 그래서 숲세권은 보통에서 조금 좋은 중상위권으로 평가하도록 하겠다. 인근상권은 4개의 유명한 지하철역을 도보로 접근 가능하니 부연 설명은 생략하도록 하겠다. 엄청나게 우수하다.

정리하면 일단 서초동에 자이 아파트가 분양이 된다. 브랜드만으로도 엄청난 장점이 있다. 강남에 분양되는 아파트이고 이지역의 학군이 워낙 좋다. 앞서 특목고 진학률에 대한 설명을 하였지만 학군이 엄청나게 좋다. 교통도 좋은 편이다. 도보로 10분 초반에 강남역과 양재역에 접근가능하다. 그러니 상권도 좋은 편이다. 숲세권 관점에서는 엄청나게 좋은 편은 아니지만 그래도 중간 이상은 하는 것으로 평가할 수 있겠다.