1. 금광1구역재개발 (e편한세상금빛그랑메종) 실제 경쟁력 분석

경기도에서 관심이 높은 금광1구역 재개발에 대해서 알아보도록 하자.

먼저 아파트 정보에 대해서 알아보도록 하자. 정확한 위치는 경기도 성남시 중원구 금광동 711번지이다. 건설사는 대림산업(주)로 이편한세상이 분양 될 예정이다. 총 39개동 5,320세대 분양 예정이고 이중에 일반분양은 2,319세대이다. 엄청난 대단지 아파트이다. 층수는 지하 4층에서 지상 29층으로 구성되고 분양가는 평당 1,800만원으로 정해진 것 같다. 물론 평수에 따라서 다르다. 51타입은 1,952만원, 59타입은 1,808만원, 74 타입은 1,790만원, 84타입은 1,673만원이다. 조합원 분양가는 평당 1,180만원으로 조합원 입주권 프리미엄이 2억이 훨씬 넘게 붙었다고 한다. 일반분양으로 분양이 되면 큰 시세차익이 예상된다. 그리고 오늘은 조금 전문적인 이야기를 하고자 하는데 현재 타이밍에서 조합원 입주권을 구매하는게 좋을 것 같지는 않지만 이전에 조합원 구매권을 구매한 투자자에게는 장점이 있다. 추정비례율이 130.9 %로 상당히 높은 편이다. 보통 100 %정도 선인데 130 %이다. 쉽게 말하자면 100 %보다 높은면 높을 수록 조합원에게 이득이다. 그럼 일반적인 설명은 여기까지 하기로 하고 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권 관점에서 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 금광1구역 재개발 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군에 대해서 알아보도록 하자. 아래 지도를 보면 분양 예정지역의 학군이 다소 복잡할 수 있다. 재개발되는 아파트가 워낙 대규모라서 여러 학군 지역을 걸쳐 있다. 일단 배정 가능한 초등학교는 단남초, 하원초, 금상초가 있다. 분양되는 아파트 동에 따라서 초등학교 배정은 달라질 것으로 보여진다. 그리고 어디를 배정 받더라도 도보 5 ~ 10분 거리의 초품아에 가까운 거리로 예상된다. 초등학교 학군은 좋은 편이라고 할 수 있다.

학군에서 가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자. 아래 지도는 분양 예정 지역의 중학교 학군이다. 수정-중원중학군으로 배정 가능한 중학교는 성남서중, 성남동중, 금광중, 대원중, 숭신여중, 은행중 등이 있다. 위쪽에도 포함되는 중학교가 더 있지만 인근에 있는 중학교만 분석해 보도록 하자. 이중에 3학교만 대표로 분석해 보도록 하자.

먼저 성남동중의 자사고를 포함한 특목고 진학률을 보면 0.7 %이다. 상당히 낮은 수치이다. 외고/국제고에만 2명을 진학시켰고 다른 특목고에는 진학 실적이 없다. 경기도 지역에서 상위권에 속하기 위해서는 최소 5 % 이상의 특목고 진학률을 보여야하는데 상당히 낮은 수준이라고 할 수 있다.

다음으로 금광 중학교이다. 금광중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 0.9 %이다. 역시 성남동중과 비슷한 수준이다. 전체적으로 낮다고 할 수 있다. 그리고 모든 진학이 외고/국제고에서 나왔다. 사실 가장 진학하기 어려운 특목고는 과학고로 전체적으로 높더라도 과학고 진학률이 좋지 못하면 상위권이 힘든데 과학고 진학률이 0 %이다. 학군이 좋은 편이라고는 할 수 없겠다.

마지막으로 대원중이다. 대원중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 0 %이다. 좋지 못하다. 이 지역에 많은 중학교가 있지만 분양 예정지역에 가장 인접한 대표 중학교 3곳을 분석하였다. 사실 배정확률도 가장 높아 보이는 3학교가 학업성취도가 좋지 못하다. 물론 대규모 단지에 입주가 시작되면 좋은 학생들이 많이 진학해서 학업성취도가 올라갈수도 있겠지만 알 수 없기 때문에 현실적으로는 학군이 좋지 않다고 평가하겠다.

3. 역세권으로 알아보는 금광1구역재개발 실제 경쟁력 분석

역세권에 대해서 알아보자. 가장 가까운 지하철역은 단대오거리역이다. 그런데 아래 지도를 보면 분양 예정지역이 워낙 넓기 때문에 분양되는 아파트 동에 따라서 지하철까지 거리가 달라지게된다. 잘 알겠지만 같은 아파트라도 지하철과의 거리에 따라서 아파트 시세가 다르다. 그러므로 지하철과의 거리는 시세에도 영향을 미치기 때문에 분양을 받을 때 지하철 역과 가까운 곳에 확률을 높일 수 있으면 높이기 바란다. 일단 분양 위치에 따라 5 ~ 15분 정도 소요될 것으로 보여진다.

4. 숲세권 및 주변 인프라로 알아보는 금광1구역재개발 실제 경쟁력 분석

숲세권에 대해서 먼저 알아보도록 하자. 아래 지도에 산 및 공원을 표시해 보았다. 주변에 남한산을 포함해서 엄청나게 많은 공원들이 있다. 그리고 공원의 규모가 작지 않다. 이정도면 충분히 숲세권이라고 할 수 있겠다. 주변에 녹지 공간이 많아서 큰 장점이 있다고 보여진다.

마지막으로 주변 인프라를 한번 보도록 하자. 분양 예정지역에서 누릴 수 있는 상권은 단대오가리역 상권이 있다. 지하철역 인근에 상권이 잘 발달하였다. 그리고 지하철역의 왼쪽으로 세이브존과 롯데시네마가 있다. 상권은 충분히 잘 발달되어 있다고 할 수 있겠다.

정리하면 엄청난 대규모 단지의 재건축으로 이편한세상이라는 브랜드 파워가 크다고 보여진다. 학세군 관점에서 초등학교 학군은 초품아에 가까워서 엄청나게 좋다고 할 수 있다. 하지만 중학교 학군은 좋지 못하다. 특목고 진학률이 낮기 때문이다. 교통은 단대오거리역과 가까워서 역세권이고 주변에 공원이 많아서 숲세권의 장점도 누릴 수 있다. 주변에 상권도 잘 형성이 되어있는 편이다. 단점이 중학교 학군인데 이정도 브랜드의 대규모 단지가 들어서면 경제력이 있는 입주자들이 많아져서 학군도 좋아질 수 있으니 긍정적으로 생각하자. 아무튼 전반적으로 미래가치가 상당히 높다고 할 수 있겠다.