1. 방배그랑자이 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 방배동에 분양 예정인 방대그랑자이 아파트에 대해서 알아보도록 하자.

정확한 분양 위치는 서울시 서초구 방배동 1028-1 번지이다. 아래 지도를 보면 매봉재산 바로 오른쪽에 위치하고 있다. 산을 끼고 있어서 숲세권이라고 할 수 있다. 그리고 주목할만한 점은 위쪽으로 방배역이 상당히 가까운 거리에 위치하고 있다. 뒤쪽에서 자세히 언급하겠지만 이지역에 학군도 좋은 편이다. 경쟁력이 있는 아파트임에 분명하다. 그럼 먼저 분양 아파트 정보에 대해서 알아보도록 하자. 건설사는 아파트 이름에서도 알 수 있듯이 지에스건설(주) 이다. 총 8개동 752세대 분양 예정이고 여기서 일반분양은 494 가구이다. 지하 4층부터 지상 20층으로 구성이 되어있고 평수는 49 m2에서 175 m2으로 구성이 되어있다. 분양가가 가장 중요한데 많은 사람들이 평당 4,200만원 정도를 예상하고 있다. 필자도 비슷한 생각이다. 인근에 먼저 분양된 아파트들과 비교를 하자면 바로 위에 방배아트자이가 있다. 방배아트자이의 경우 34평 기준으로 현재 16~17억정도 되는 것 같다. 물론 거래된 것은 아니고 호가이다. 그래도 평당 4000만원 후반정도이다. 그러면 평당 7000만원 이상의 프리미엄이 예상된다. 분양 정보에 대해서는 이정도만 언급하기로 하고 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권 관점에서 아파트를 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 방배그랑자이 분양 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군 정보를 알아보도록 하자. 아래 지도를 보면 노란색 영역으로 표시된 부분이 방일초등학교 학군 지역으로 분양 예정지역은 방일초로 배정이 된다. 언듯 보면 오른쪽에 신중초도 가까워 보이지만 초등학교 는 방배역 위에 있는 방일초로 배정이 된다. 그러면 방일초까지 거리를 자세히 알아보도록 하자.

아래 지도를 보면 방배그랑자이에서 방일초까지의 거리를 알 수 있다. 일단 도보로 19분이 소요된다. 초등학교 등하교 거리로써는 상당히 먼 거리이다. 그리고 더욱 아쉬운 점은 방배역이 지나는 큰 도로를 건너야한다. 물론 지하도로 갈수도 있겠지만 대부분 계단을 이용하기보다 행단보도로를 이용하게 된다. 그래서 큰 차도를 건너는 위험이 있다. 그래서 초등학교 학군은 좋은 편이 아니라고 할 수 있다.

다음으로 학군에서 가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자. 중학교의 경우 강남3학교군에 속해 있다. 강남3학교군은 왼쪽으로 지하철 4호선과 오른쪽으로 신분당선까지 포함된 지역이다. 이지역에 포함된 중학교는 이수중, 서초중, 서문여중, 방배중이 있다. 그럼 언급한 4학교의 학업성취도를 알아보도록 하자.

이수중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 7.4 %이다. 서울 지역에서는 크게 높은 수치는 아니다. 서울에서는 양호한 수준이라고 할 수 있겠다. 필자의 개인적인 경험으로 볼 때 서울에서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 최소 10 %는 넘어야지 상위권에 속한다고 할 수 있고, 20 %가 넘으면 최상위권으로 볼 수 있다. 물론 그보다 높은 수준의 학교도 있다. 예를 들어 대치동의 휘문중의 경우에는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 50 %가 훨씬 넘는다. 다시 돌아와서 이수중의 경우 전체적인 특목고 진학률은 양호한 수준이고 과학고도 진학실적이 있다. 그러므로 양호한 수준이라고 할 수 있겠다.

다음으로 서초중의 학업성취도를 보도록 하자. 서초중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 14 %이다. 앞서 언급하였지만 서울지역에서도 10 %가 넘으면 상위권이라고 할 수 있다. 그리고 더욱 주목할만한 점은 과학고 진학률이 상당히 높다. 과학고의 경우 1 %만 넘어도 상당히 높은 수준이라고 할 수 있는데 3.5 %이다. 상당히 높다. 서울에서도 6위에 해당하는 수준이다. 서초중의 학업성취도는 상당히 높은 수준으로 평가하겠다.

서문여중을 알아보자. 서문여중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 13.4 %이다. 10 %가 넘으니 전체적으로는 높은 수준이라고 할 수 있다. 하지만 자세히 볼 필요가 있다. 특목고 중에 가장 진학하기 힘든 학교는 과학고 다음은 외고/국제고이다. 자사고가 상대적으로 쉬운편인데 자사고의 비율이 가장 높다. 물론 자사고도 입학하는 것이 쉽지는 않다. 그러므로 전체적인 수준은 상위권이지만 과학고와 외고의 진학률이 낮은 점은 다소 아쉽다.

마지막으로 방배중의 학업성취도를 보도록 하자. 방배중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 18.7 %이다. 상당히 높은 수준이다. 최상위권에 가까운 수준이다. 그리고 주목할만한점은 과학고 진학률이 1 %가 넘고 외고/국제고 진학률도 높은 편이다. 전체적으로도 높고 과학고, 외고 진학률도 좋다. 상위권 학교라고 평가할 수 있다.

3. 역세권 및 교통으로 알아보는 방배그랑자이 분양 실제 경쟁력 분석

역세권에 대해서 먼저 알아보자. 가장 가까운 역은 방배역이다. 방배역까지 도보 거리를 계산하면 8분이 소요된다. 상당히 가까운 거리이다. 필자의 기준으로 도보로 10분 이내의 거리는 역세권이라고 할 수 있다. 5분 이내이면 초역세권인데 그정도는 아니다. 적당히 지하철과 가깝다.

다음으로 고속도로로의 접근성을 보도록 하자. 일단 접근 가능한 고속도로 IC가 두 곳이 있다. 첫번째는 사당IC 두번재가 서초IC이다. 두 곳 모두 비슷한 거리에 있는데 지도에는 사당IC까지의 자동차 거리를 포함하였다. 자동차로 11분 소요된다. 이정도면 고속도로로의 접근성이 우수하다고 할 수 있다.

4. 숲세권 및 주변인프라로 알아보는 방배그랑자이 분양 실제 경쟁력 분석

숲세권에 대해서 먼저 알아보도록 하자. 아래 지도에서 분양 예정지역을 보면 바로옆에 매봉재산이 있다. 엄청난 숲세권이라고 할 수 있다. 그리고 아래쪽으로 우면산이 있다. 주변이 산이다. 숲세권의 관점에서 상당한 장점이 있음을 확인할 수 있다. 다음으로 인근 인프라를 보도록 하자. 일단 앞서 언급하였지만 방배역과 상당히 가까워서 역세권의 이점을 누릴 수 있다. 그리고 오른족으로 예술의전당이 있어서 문화시설의 측면에서 장점이 있고 서울남부터미널도 장점이다.

정리하면 방배그랑자이는 대부분의 항목에서 상당한 장점을 지니는 미래가치가 높은 아파트이다. 일단 특목고 진학률이 높은 중학교로 배정이 가능하고 방배역이 상당히 가까이에 있는 역세권 아파트이다. 그리고 바로 왼쪽과 아래쪽이 산이 있어 숲세권까지 갖추었다. 그래도 단점은 있다. 초등학교까지 거리가 멀어서 초등학교 저학년의 자녀를 둔 부모님들은 조금 아쉬움이 있을 분양 예정 아파트이다. 그래도 종합적인 점수는 상당히 높은 아파트이다.