1. 대치한신휴플러스 특징

대치동 한신휴플러스아파트에 대해서 알아보자.

일단 초등학교 배정은 근거리 우선 원칙에 따라서 도곡초이다. 도곡초도 많이들 들어 보았을 것이다. 일단 대치동에 있는 초등학교는 다 좋다고 볼 수 있다. 더욱 중요한 것이 중학교인데 오늘은 인근에 위치해서 배정이 가능한 진선여중, 역삼중의 특목고 진학률에 대해서 알아보도록 하자. 물론 오른쪽에 위치한 대명중과 휘문중에 배정될 가능성도 충분히 있다. 하지만 대명중과 휘문중의 경우에는 이전 포스팅에서 충분히 분석하였으므로 진선여중, 역삼중에 대해서 집중적으로 분석하도록 하겠다. 학군은 뒤쪽에서 더욱 자세히 언급하도록 하겠다.

아파트 정보를 먼저 살펴보자. 2005년에 준공된 대치한신휴플러스는 총 1개동 66세대로 구성이 되어있다. 최고층은 9층, 최저층은 8층이다. 면적은 85, 92, 101, 105 m2으로 구성이 되어있다. 주차정보를 알아보자. 총주차대수는 74대로 세대당주차대수는 1.12대가 된다. 2000년대 초에 준공된 아파트이고 평수가 소형에서 중형으로 구성이 되어 있어서 주차공간이 많이 확보된 편은 아니다. 그래도 완전히 오래된 아파트의 경우 1대가 되지 않는 점을 생각할 때 괜찮은 편이다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 일단 세대수가 많지 않기 때문에 매물이 많지는 않아서 거래가 많지 않다.

74 m2을 먼저 보자. 2018년 1월에 1건의 거래가 있었고 9.5억이었다. 2018년 초에 거래된 매매가이면 그 이후 2018년 10월까지 시세가 많이 올라 갔을 것이다. 잘 알다시피 대치동의 재개발 호재로 작년 한해동안 집값이 엄청나게 올랐다. 그래서 자세한 분석은 네이버 부동산 매물 정보를 통해서 조금 더 알아보도록 하겠다.

84 m2을 보자. 2018년에 1건의 거래가 8월에 있었다. 매매가가 12.4억이었다. 엄청나게 높은 매매가이다. 일반 서민은 시도하기 힘든 금액이다. 매매거래가 1건 밖에 없어서 전세가를 통해서 조금 더 알아보도록 하자. 전세가는 이해할 수 없는 곡선을 그리는데 3억에 거래된 기록이 있다. 무언가 잘못 되거나 편법으로 전세를 준것이 아닌가 생각이든다. 같은 8월에 거래된 기록을 보자. 2018년 8월에 전세가가 7.4억이다. 매매가의 약 60 % 정도 수준이다. 이정도면 충분히 경쟁력이 있는 아파트라고 할 수 있다. 아래쪽에 은마 아파트를 기준으로 한 인근 아파트들은 전세가가 매매가의 약 40 %정도 수준이다. 양호한 수준이라고 할 수 있다.

주목할 만한 점은 전세가가 9.13 부동산 대책 이후로 떨어지고 있다. 거래절벽현상이 발생한데다가 공급이 많아지고 현재는 신도시 계획까지 발표를 해서 전세가도 동반 하락을 하고 있지 않나 생각이든다. 물론 매매가 줄면서 전세를 선호해서 전세가가 올라갈 수 있다고 생각할 수 있지만 지금은 공급이 많은 시기라 갈곳이 많은 세입자들에게 이득이어서 전세가가 떨어지고 있다.

<대치한신휴플러스 국토부 실거래가 분석>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

매매의 경우 84 m2만 있다. 호가는 14.5억이다. 다 같은 매물처럼 보이는데 일단 세대수에 비해서 전세 매물이 많다는 것이 특이점이다. 84 m2의 경우에 마지막 실거래가가 12.4억이었는데 호가는 14.5억이다. 2.1억이 높다. 아직 서울 부동산의 분위기를 이해하지 못했는가 보다. 지금 서울 지역의 호가가 엄청나게 떨어지고 실제 거래도 최고점에서 약 2~3억원 낮은 가격으로 거래되고 있다. 지금 호가로는 매매가 되기 힘들다고 판단이된다. 지금도 급매가 많이 나오고 있는 상황이라 호가를 낮추어서 빨리 처분하는 것이 좋지 않을까 개인적으로 생각해 본다.

전세 호가를 보자. 매매호가가 높아지면서 전세 호가의 비율이 매매호가의 약 50 % 정도 수준으로 낮아졌다. 지금 분위기에서는 거품이 끼였다고 밖에 생각할 수 없다. 전세가도 실제 거래된 전세가보다 올랐지만 매매호가가 더 큰폭으로 상승해서 전세와 매매의 호가간에 간극은 더욱 벌어졌다.

<대치한신휴플러스 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 도보로 접근 가능한 지하철역은 도곡역, 한티역, 선릉역이 있다. 그 중에 가장 접근이 용이한 곳은 선릉역이다. 각 지하철역까지 도보 거리를 계산해 보면 도곡역 20분, 한티역 10분, 선릉역 9분으로 계산된다. 약 10분 정도에 지하철까지 접근 가능하므로 준 역세권이라고 할 수 있겠다.

<대치한신휴플러스 지하철역까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 일단 앞에서 언급한데로 초등학교 배정은 도곡초이다. 도곡초 대치동에 몇 안되는 초등학교이기 때문에 학교의 학업성취도는 굉장히 우수한 편이다. 하지만 이지역의 학군을 보려면 무엇보다 특목고 진학률을 보아야한다. 중학교 배정은 조금 애매하다.

거리상으로는 진선여중과 역삼중이 가깝지만 대치동으로 배정을 받는다고 한다면 대명중과 휘문중으로 갈 가능성이 높다. 대명중과 휘문중은 앞선 포스팅에서 자세히 알아보았으므로 여기서는 진선여중과 역삼중에 대해서 자세히 알아보도로 하자. 참고로 아래 지도에서는 역삼동 방향으로 보이진 않는다. 정확한 위치는 제일 위에 첨부한 지도를 잘 줄여서 확인하기 바란다.

진선여중 특목고 진학률

진선여중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0.4 % (1명/총 265명)	강남구 15등/ 25개 학교	서울 31등/ 407개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	2.3 % (6명/총 265명)	강남구 9등/ 25개 학교	서울 34등/ 407개 학교
3) 자사고 진학률 :	1.9 % (5명/총 265명)	강남구 22등/ 25개 학교	서울 176등/ 407개 학교

역삼중 특목고 진학률

역삼중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	1.3 % (5명/총 400명)	강남구 9등/ 25개 학교	서울 22등/ 407개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	1.5 % (6명/총 400명)	강남구 13등/ 25개 학교	서울 44등/ 407개 학교
3) 자사고 진학률 :	18.3 % (73명/총 400명)	강남구 14등/ 25개 학교	서울 73등/ 407개 학교

두학교 모두 대치동은 아니고 역삼동에 위치하고 있다. 하지만 거리가 가깝기 때문에 배정이 될 수도 있다. 진선여중의 경우 특목고 진학률이 약 5 % 정도 수준이고, 역삼중의 경우 자사고 진학률이 높아서 약 20 %정도 수준이다. 확실히 지방광역시 보다는 훨씬 높은 수준이다. 그렇지만 대치동과 비교한다면 조금 낮은 수치이다. 앞선 포스팅한 글에서 대명중과 휘문중을 분석하였다. 휘문중의 경우 약 50 %가 넘고 대명중도 약 20 %가 넘는다. 하지만 두 학교도 분명 특목고 진학률이 높은 우수한 학교임에 분명하다.

편의시설을 살펴보자. 편의시설의 경우에도 한티역과 인접하기 때문데 롯데백화점을 비롯한 편의시설이 충분하다. 롯데백화점이 도보로 접근 가능하면 편의시설을 굳이 언급하지 않더라도 얼마나 좋을지 유추할 있을 것이다. 대치동학원가도 충분히 도보로 접근이 가능하다.

정리하면 대치동과 역삼동의 두 이점을 가지는 대치한신휴플러스는 대치동 내의 중학교에 배정될 경우 더욱 엄청난 학군의 메리트를 누릴 수 있지만 근거리 배정 및 주변 아파트의 아이들 수에 따른 학교 배정으로 역삼동 쪽 학교에 배정 되더라도 학군은 충분히 우수한 아파트이다. 편의시설 또한 한티역과 인접해서 큰 메리트가 있다.

<대치한신휴플러스 주변 편의시설 정보>