좌동 해운대롯데3차아파트 전격 분석
1. 해운대롯데3차아파트 특징
좌동 해운대롯데3차아파트에 대해서 알아보자.
해운대롯데3차아파트의 초등학교 배정은 부흥초이다. 부흥초의 경우 아파트 바로 옆에 위치하고 있어서 초품아라고 할 수 있다. 더 구체적인 정보는 뒤쪽에서 다시 이야기 하도록 하겠다.
아파트 정보에 대해서 알아보자. 해운대롯데3차아파트는 1997년에 준공되었다. 총 9개동 824세대로 구성이 되어있다. 최고층은 20층, 최저층은 19층이다. 면적은 80 m2 한 종류이다. 주차정보를 알아보자. 총 주차대수는 682대로 세대당 주차대수를 계산하면 0.82대로 1대가 되지 않는다. 엄청난 마이너스 요인이다. 사실 집을 알아보러 다닐때 주차정보는 잘 알아보지 않는다. 그런데 살면서 매일 부딪치는 일이 주차전쟁이다. 저녁에 늦게 왔을때 주차할 공간이 없으면 이보다 난감하고 짜증날 때가 없다. 그래서 주차정보는 반드시 확인해야 하는데, 주차공간이 1대가 넘지 않는 것은 너무나 아쉬운 부분이다. 아파트 방향의 경우 아래 지도를 확대해 보았을 때 완벽한 남향은 없다. 절반은 남향에 가까운 남서향이고 절반은 동향에 가까운 남동향이 많다. 아파트를 구매하고자 할 때 방향도 잘 고려해야할 듯 하다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가 정보를 살펴보자. 일단 눈의 띄는 정보는 거래가 많다는 것이다. 세대수가 많아서 그런것도 있겠지만 거래량이 많다. 그만큼 수요와 공급이 많을 것이다. 이러한 아파트의 가격은 크게 떨어지거나 올라가지 않는다. 그만큼 모멘텀이 강해서 가격 변동이 작은 편이다.
59 m2을 보자. 2018년 초 2.7억에서 10월까지 2.7억으로 거의 보합세를 유지하였다. 부산의 경우 서울과 달리 2018년 부동산 경기가 좋지 않았다. 이러한 상황에서 보합세를 유지한 것은 상당히 좋은 현상이다. 아파트의 경쟁력이 있다는 의미이다. 전세가의 경우 매매가의 약 70 %정도 수준이다. 이정도면 엄청나게 경쟁력이 있는 아파트라는 의미이다. 전세도 거래가 많다. 수요가 많은 아파트이다. 주목할만한 점은 11월을 주목하자. 9.13 부동산 대책 이후에 부산은 부동산 경기가 더 안좋아졌다. 10월의 경우 2억 근처로 전세거래가 되었지마 계약은 8월쯤 일어났을 것이기 때문에 실제 9.13 대책 이후의 거래는 11월로 보아야한다. 1.8억이다. 약 2000만원 감소하였다. 여전히 부산의 경우 부동산 경기가 좋지 않다는 것을 의미한다.
다른 타입의 59 m2을 보자. 2018년 초 3.3억까지 거래가 되었는데 10월에 2.7억에 거래되었다. 약 6000만원이 떨어졌다. 엄청나게 많이 떨어져싿. 거의 20 %가 떨어졌다. 그에 반해서 전세가는 일정하게 유지되었다. 마지막에는 전세가가 매매가의 80 % 가까이 된다. 엄청나게 높은 비율이다. 필자가 분석하기에 아파트 자체의 경쟁력은 좋은데 부산의 부동산 경기가 좋지 않다보니 가격이 하락하는 것으로 볼 수 있다. 경기가 좋아지면 회복하겠지만 당분간은 힘들 것이다. 왜냐하면 해운대의 경우 이번에 투기조정지역이 해지되지 않았다. 여전히 투자에는 제약이 있기 때문이다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
59 m2에 대한 매물만 요약하였다. 일단 호가는 동향에 따라서 달라진다. 남향의 경우 3억근처이고 동향의 경우 2억 중반이라고 생각하면 될 것 같다. 마지막 실거래가가 2.7억이었는데 호가는 남향의 경우 3억이다. 3억이면 그렇게 높은 가격은 아니다. 하지만 지금 시점에서는 낮은 가격이라고 볼수도 없다. 뒤에서 다시 언급하겠지만 학군은 부흥초로 좋지만 지하철까지는 다소 거리가 있기 때문에 지금 3억은 약간은 높은 호가라고 할 수 있다. 물론 이전에는 더 비쌌다는 것을 알고 있다. 하지만 지금 분위기에서는 높다는 것이다. 올해 부산의 부동산 시장은 한번 더 조정이 있을 것이다. 지금보다 호가를 조금 낮춰서 빨리 처분하는 것도 한가지 방법이다. 기회를 놓치면 다주택자의 경우 당분간 세금의 부담을 많이 느끼게 될것이다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 가까운 지하철 역은 장산역이다. 장산역까지 도보로 13분이 소요된다고 한다. 13분이면 가깝긴 하지만 약간은 거리감이 있는 애매한 거리이다. 그러므로 역세권이라고 볼 수는 없다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 학군은 좋다. 부흥초-부흥중으로 이어지는 학군이다. 부흥중은 좌동에서 넘버3정도 되는 것 같다. 일단 동백중과 신도중이 거의 비슷한 수준이고 부흥중도 큰 차이가 없는 3등 정도라고 볼 수 있다. 특목고 진학률은 졸업생의 약 10 % 안밖 정도 된다. 우수한 편이다. 지난번 광주의 모 아파트 포스팅에서 광주 봉선동의 문성중의 경우 광주에서 가장 우수한 중학교 중에 하나로 평가되는데 특목고 진학률이 약 5 % 정도이다. 하지만 부흥중의 경우 특목고 진학률이 거의 10 %에 가깝다 엄청나게 좋은 수준이라고 할 수 있다. 물론 서울 대치동의 좋은 중학교는 거의 20 %가 넘는다. 참고하라.
편의시설을 살펴보자. 일단 장산역까지 도보로 13분 소요된다. 지하철까지 거리가 조금 있다. 장산역에는 NC백화점과 영화관 등 다양한 편의시설이 있다. 그러므로 도보로 13분 거리에 다양한 편의시설이 있고, 지하철 2정거장 거리에 해운대, 그리고 차로 10분 이내 거리에 청사포와 달맞이 길이 있다. 편의시설은 좋은 편이다.
정리하면 부흥초-부흥중의 좋은 학군을 가지는 해운대롯데3차아파트의 경우 지하철과의 거리는 조금 애매하지만 좋은 입지에 있다고 평가할 수 있다. 지금은 보합세를 유지하지만 향후 1~2년 정도는 보합세를 조금 더 유지하거나 다소 떨어진 후에 부산의 부동산 경기가 좋아질 때 다시 올라갈 것이라 예상한다.
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