범어2동 범어숲화성파크드림S 아파트 분석해보자
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 범어동 범어숲화성파크드림S 아파트 특징
범어동(범어2동) 범어숲화성파크드림S 아파트에 대해서 알아보자. 일단 학군은 대구 동천초이다. 아파트는 범어2동에 속해 있지만 학군은 범어3동의 동천초로 배정을 받는다 근거리 우선 원칙에 따라 가장 가까운 동천초가 되었다. 학군에 대한 자세한 내용은 다시 언급하도록 하고 아파트 정보에 대해서 알아보자.
먼저 범어숲화성파크드림S는 주상복합 아파트이다. 주상복합은 말하지 않아도 여러 단점이 있다는 것 쯤은 누구나 알것이라 생각되기에 생략하도록 하겠다. 2013년에 준공된 범어숲화성파크드림S는 4개동 404세대로 구성이 되어있다. 최고층은 34층 최저층은 33층이다. 면적은 114 ~192 m2 까지 총 9개의 타입으로 구성이 된다. 주차공간을 보면 총주차대수가 529대로 세대당주차대수는 1.3대로 계산된다. 주상복합이라 상가를 이용하는 차량과 분리되어서 제공되는지 반드시 확인해 봐야할 것 같다.
지도를 확대해서 보면 남향은 101동과 102동의 일부만 있다. 그러므로 아파트 방향도 잘 고려해야할 것 같다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
범어숲화성파크드림S 주상복합 아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자.
84 m2을 먼저 보자. 올해 초 5.9억에 거래된 아파트가 마지막 거래는 7억으로 약 1.1억 증가하였다. 역시 대구의 부동산은 올해에도 많이 올라가고 있다. 일단 범어동이기 때문에 학군이 우수하고 범어동의 중심 범어네거리와도 인접해 있다. 주상복합임에도 불구하고 꾸준히 상승하고 있다. 매매거래에 대한 기록은 있지만 전세에 대한 기록은 평수에 무관하게 기록이 없다. 이럴수가 있나? 혹시 전세 거래에 대한 기록이 없는 이유를 아는 사람은 필자에게 알려주면 좋겠다.
84 m2 다른 타입을 살펴보자. 유사한 경향을 보인다. 6.1억으로 시작한 매매 거래가 7.2억까지 올랐다. 역시나 1.1억 올랐다.
다른 84 m2의 경우 2건의 거래가 있었는데 6.1억에서 6억으로 소폭 감소하였다. 하지만 거래가 이루어진 시점이 워낙 짧고 같은 동이라고 하더라도 아파트 방향과 층이 다를 수 있어서 이정도는 보합세라고 할 수 있을 것 같다. 하지만 후반기에 매매된 거래 기록이 없다. 다른 평수의 거래 기록을 보면 증가세를 확인할 수 있으므로 아마도 호가는 올랐을 것이다.
92 m2의 경우 6.4억에서 7.5억으로 약 9000만원 증가하였고, 94 m2의 경우 6.9억에서 8.2억으로 약 1.3억, 마지막 110 m2의 경우에는 한건의 거래가 있었고 약 7.8억으로 거래되었다. 지금은 약 9억 안밖으로 호가가 형성되었을 것이라 예상한다. 그럼 네이버 부동산을 통해서 현재 호가 정보를 알아보도록 하자.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
먼저 84 m2의 경우 마지막 실거래가 보다 약 2000만원 정도 높은 값으로 호가가 형성이 되었다. 현재 부동산 동향을 간략히 언급하자면, 서울의 모든 지역의 부동산 지수 및 거래가가 하락하였다. 어제 뉴스에 나왔다. 정부에서 세금, 대출 등에 대한 규제를 발표한 것이 이제서야 먹혀 들어가고 있다고 본다. 거기다 서울 같은 경우에는 신도시 발표를 통해서 공급을 확대할 것이라고 하였다. 시장 경제의 원리에 의해서 장기적으로 볼 때 감소할 수 밖에 없는 상황이기 때문에 부동산 가격이 떨어지고 있다. 지금 범어숲화성파크드림S의 경우에도 기존의 대구 수성구 분위기였다면 아마도 최소 8억 이상의 호가가 형성이 되었을 것이다. 하지만 지금은 약 2000만원 선에서 "간"을 보고 있다. 아마도 지금 시점에서 구매하는 사람은 잘 없을 것이다. 지금 구매는 "추락하는 비행기에 낙하선 없이 탑승한 꼴"이다.
94 m2을 보자. 8.9억으로 불렀다. 마지막 실거래가는 8.2억이었다. 약 7000만원 높게 불렀다. 대구 사람들은 수성구의 집값은 절대 떨어지지 않는다고 한다. 왜냐하면 학군이 좋기 때문이라고 한다. 그래서 돈만 있으면 무조건 수성구 특히 범어동에 집을 사는게 좋다고들 한다. 과연 그럴까? 지금 우리나라 인구가 줄고 있다. 대학에 들어가려는 학생보다 대학 입학정원이 더 많아졌다. 그래서 폐교를 하는 대학이 생겨나고 있다. 대학의 중요성이 지금보다 훨씬 덜 해질 수 있다는 것이다. 대학의 중요성이 덜해지면 학군에 대한 아파트 수요도 떨어질 것이다. 그리고 정부도 학군에 의해서 우리나라 부동산이 요동친다는 것을 인지하고 있다. 언제가는 제대된 교육 정책으로 교육과 부동산의 관계를 끊어 놓을 수 있다. 너무 필자의 개인적인 견해를 많이 언급한것 같다. 어쨌든 나머지 호가도 비슷한 수준이라고 할 수 있다.
전세호가를 보자. 평수에 관계없디 매매호가의 약 50~60% 정도 수준이다. 필자가 생각한 것 보다 높은 수치이다. 생각보다 실거주의 이점이 있나보다. 보통 일반적으로는 주상복합에 거주하기를 희망하지 않는다. 왜냐하면 불편한 점이 많다. 그런데 범어숲화성드림파크S의 경우에는 그렇지 않은가 보다. 데이터 상으로는 나름 경쟁력이 있어 보인다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 지하철역은 범어역이다. 범어역까지 도보로 9분 소요된다고 한다. 10분 이내의 거리이므로 굉장히 가까운 거리이다. 주상복합임을 고려할 때는 약간 먼 거리이지 않을까 생각이든다. 아무튼 지하철까지 상당히 가까운 편이라고 할 수 있다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 앞에서도 언급하였지만 초등학교는 동천초로 배정이 된다. 동천초는 일단 범어동에 속해 있으니 상위 클라스의 학교라고 할 수 있다. 하지만 이지역 엄마들 사이에서 동천초와 동일초를 저울질 하는데 동일초를 조금 더 선호하는 것 같다. 하지만 도찐개찐이다. 동천초도 최근에 주변에 아파트들이 많이 생겨서 좋다고 한다. 서울의 대치동과 비교하면 그 두학교의 차이는 큰 차이가 아니라 생각된다. 그리고 정말 학군을 따지겠다고 하면 범어4동으로 입주해서 경동초를 보내야 할 것이다. 너무 부정적이었나? 필자의 생각에 큰 차이가 없다는 것을 말하고 싶었다. 그리고 진짜 학군은 중학교 이후부터를 고려해야한다. 중학교 배정은 대구동중, 대구 중앙중 등 왼쪽으로 포진한 중학교에 확률이 높지만 범어4동의 경신중 등에 배정될 확률도 전혀 배제할 수는 없다. 확률은 낮지만 가능성은 있다는 것이다. 결론은 학군이 나쁘지는 않지만 대구 사람들이 생각하는 완전 최상급은 아니라는 것이다.
편의시설을 살펴보자. 일단 범어네거리와 9분 거리이다. 범어네거리에는 왠만한건 다 있다. 그리고 범어역까지 도보로 9분이므로 교통도 상당히 우수한 편이라고 할 수 있다. 오른쪽으로 범어시민체육공원이 있는 것도 엄청난 장점이다.
정리하면, 범어숲화성파크드림S는 주상복합임에도 꾸준한 증가세를 보였다. 아마도 주상복합이지만 지하철역과는 약간의 거리가 있어서 메인 상권과 조금은 떨어져 있는 장점이 있고 학군도 비교적 우수한 편이이서 실거주에 이점이 있다고 할 수 있다. 범어네거리에 인접하게 위치해서 편의시설도 상당히 우수한편이다. 하지만 지금은 정부의 규제로 부동산 시장이 위축되었다. 대구 사람이라면 분명 수성구는 문제 없다고 할 수 있겠지만 그래도 조심하자 조심해서 손해볼건 없다.
주변 부동산 분석 글 |
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