1. 아현2구역 재건축 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 서울 마포구에 분양 예정인 아현2구역 재건축에 대해서 알아보도록 하자.

먼저 분양 정보에 대해서 알아보도록 하자. 정확한 분양 위치는 서울시 마포구 아현동 662 이다. 건설사는 현대산업개발(주)이므로 브랜드는 아이파크가 될 것이다. 면적은 전용면적 43 ~ 84 m2으로 구성이 되어있다. 분양 세대수는 총 17개동, 1,216 세대이다. 그런데 아쉬운 점은 일반 분양분이 62가구 밖에 없다는 것이다. 사실 이지역은 엄청나게 입지가 좋아서 재건축 자격을 포기할 사람이 거의 없을 것이다. 그래서 일반분양분이 적은 것이 상당히 아쉽다. 공고시기는 다음달 2019년 4월이다. 분양가가 가장 궁금할 듯한다. 일단 조합원 분양가가 평당 평균 2,050만원이었다고 한다. 대부분의 전문가들이 예상하는 일반분양가는 2,700만원 정도가 되지 않을까 예상하고 있다. 필자도 비슷한 생각이다. 인근에 있는 마포프레스티지자이의 경우 현재 시세가 평당 2000만원 후반에서 3000만원 초반정도 하고 있다. 이런한 점을 볼 때 아현2구역 재개발을 통한 아이파크는 평당 2,700만원 정도 분양가가 적당할 것으로 보여진다. 그러면 지금부터 학세권, 역세권, 숲세권 관점에서 분석해보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 아현2구역 재건축 실제 경쟁력 분석

초등학교 학군을 먼저 알아보도록 하자. 초등학교는 서울한서초 통학구역에 있다 한서초로 배정이 되는데 한서초 학군은 위쪽에 북성초통학구역과 지하철2호선을 기준으로 분리된다. 그러면 한서초 학군에 대해서 자세히 알아보도록 하자.

아현2구역 재건축 위치에서 한서초까지 도보로 6분이 소요된다. 이정도면 상당히 가까운 거리라고 할 수 있다. 일반적인 초등학교 등하교 거리가 도보로 12 ~13 분 정도임을 생각해 볼 때 거의 절반 수준이다. 상당히 가까운 거리라고 할 수 있다. 그리고 또 장점이 등하교시에 큰 도로를 건널필요가 없어서 안전하다. 초등학교 학군은 상당히 좋다고 할 수 있다. 그러면 학군의 꽃인 중학교 학군에 대해서 알아보도록 하자.

중학교 학군은 서부4학교군에 속한다. 그래서 일단 배정 가능한 중학교는 아현중, 숭문중, 서울여중, 동도중, 창천중, 광선중, 신수중이 있다. 같은 학교군에 속해 있으므로 모두 배정이 가능하지만 거리를 포함한 여러가지를 고려해서 배정이 안되는 학교도 있을 수 있을 것이다. 하지만 1 %의 확률이라도 있다면 모두 알아보는 것이 좋으므로 배정 가능한 학교의 특목고 진학률을 알아보도록 하자.

먼저 가장 가까운 아현중의 특목고 진학률이다. 자사고를 포함한 특목고 진학률이 18.8 %이다. 상당히 높은 수준이라고 할 수 있다. 필자의 기준은 항상 대치동인데 대치동에 속한 학교들과 큰 차이가 없다. 서울에서 상위권에 속하는 학교이다. 하지만 조금 아쉬운 점은 과학고 진학률이 0 %라는 것이다. 하지만 전체적인 진학률이 상당히 높으므로 상위권이라고 평가하겠다.

다음으로 숭문중학교이다. 숭문중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 63.5 %이다. 엄청나게 높은 진학률이다. 대치동의 휘문중학교와 거의 비슷하거나 더 높은 수준이다. 상당히 높다. 서울에서 최상위권에 속한다고 할 수 있다. 과학고 진학률도 엄청나게 높다. 과학고 숫자는 전국 고등학교 전체 숫자의 약 1 %정도 되는데 과학고 진학률이 3.5 %이다. 1%만 넘어도 엄청나게 높은 수준인데 무려 3 %가 넘는다. 상당히 우수한 학교라고 평가하겠다.

다음으로 동도중의 자사고를 포함한 특목고 진학률을 보면 19.6 %이다. 역시나 높은 수준이다. 서울에서 최상위권에 속하는 수준이라고 할 수 있다. 동도중도 역시 전체적인 진학률이 높으면서 과학고 진학률도 높다. 과학고에 2.3 % 진학률을 보인다. 상당히 높은 수치이다. 서울에서 14등이다. 최상위권이다. 동도중도 역시 우수한 학교라고 평가하겠다.

창천중을 보도록 하자. 창천중의 경우 거리상으로 조금 멀다. 신촌역 근처에 있는데 배정이 될지는 모르겠다. 그래도 분석을 해보면 자사고를 포함한 특목고 진학률이 11.3 %이다. 다른학교에 비해서는 낮은 수준이지만 그래도 상당히 높은 수준이다. 그런데 아쉬운 점은 과학고 진학률이 0 %라는 것이다. 이부분이 아쉽다. 그래도 전반적인 학군은 좋은 편이라고 하겠다.

서울여중도 역시나 진학률이 높다. 전체 24.6 %이다. 그런데 과학고 진학률이 없다. 이부분이 아쉽지만 그래도 전체적으로 진학률이 높은 편이라서 우수한 학교라고 할 수 있다.

마지막 학교다. 신수중이다. 신수중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 18.1 %이다. 역시나 높다. 그리고 과학고 진학률도 높다. 일반적으로 주변에 배정가능한 학교 3곳 정도만 분석하면 그 일대의 학교들 수준은 비슷하다고 생각하면 되는데 혹시나 각 학교마다 특목고 진학률이 알고 싶어하시는 독자분도 있을 실 것 같아서 모두 포함하였다. 참고하기 바란다.

3. 역세권으로 알아보는 아현2구역 재건축 실제 경쟁력 분석

분양 예정지역 근처의 지하철 역을 한번 살펴보자. 가장 가까운 지하철역은 이대역이다. 정말 최고의 지하철역이라고 할 수 있다. 역세권 관련해서는 설명이 필요없다. 일단 지하철역까지 도보로 9분 거리이므로 상당히 가깝다고 할 수 있고 이대역 앞은 상권이 엄청나게 발달이 되었다. 최고의 역세권이라고 할 수 있다.

4. 숲세권 및 주변인프라로 알아보는 아현2구역 재건축 실제 경쟁력 분석

분양 예정지역은 숲세권과는 거리가 멀다. 상권이 발달된 도시에 가깝다. 굳이 숲세권을 언급해야한다면 주변에 대학이 많아서 대학 내의 녹지 공간 등이 될텐데 필자가 생각해도 억지에 가깝다. 숲세권은 아니다. 하지만 엄청난 장점이 있다. 이대역을 도보 9분 거리로 접근 가능하므로 엄청난 편의시설을 누릴 수 있다. 신촌이대거리의 상권에 대해서는 길게 설명하지 않겠다.

정리하면 이번에 분양 예정인 아현2구역 재건축 지역은 현대아이파크라는 엄청난 브랜드 파워가 일단 있다. 그리고 초-중학교 학군이 엄청나게 좋은 편이다. 거기다 교통까지 좋다. 이대역이 도보 9분 거리이다. 그리고 신촌이대거리와 같은 상권이 잘 발달된 지역에 분양이된다. 하지만 아쉬운 점은 숲세권과는 거리가 멀다는 것이다. 학세권, 역세권이 너무나 엄청나기 때문에 미래가치는 정말 엄청나다고 할 수 있겠다.