1. 북위례계룡리슈빌 분양 실제 경쟁력 분석

오늘은 송파구에 분양 되는 북위례계룡리슈빌에 대해서 알아보자.

먼저 아파트 정보에 대해서 알아보도록 하자. 정확한 위치는 서울시 송파구 거여동 위례신도시 A1-6블럭이다. 건설사는 아파트 이름에서도 추측할 수 있듯이 계룡건설산업니다. 총 8개동 494세대 분양 예정이고 면적은 105 ~ 125 m2으로 구성이 되어있다. 아파트는 지하2층부터 지상25층으로 구성이 되고 공고시기는 다음달 즉 2019년 4월이다. 분양가가 가장 중요한데 여러 예상들이 있지만 필자가 생각할 때는 2,100 ~ 2,200만원이 될 것으로 예상된다. 인근 아파트들의 시세가 평당 3,000만원 안밖임을 고려할 때 분양이 성공적으로 된다면 큰 시세차익이 예상된다. 그런데 주의할 점은 공공택지이므로 전매가 최대 8년, 분양가에 따라서 6 ~ 8년간 불가능하다. 투자할 때 잘 생각해 봐야한다. 그런데 필자의 생각에는 8년 묵혀둔다고 생각하고 자격만 된다면 투자하는 것도 좋을 것으로 보여진다.

2. 학세권으로 살펴보는 북위례계룡리슈빌 아파트 실제 경쟁력 분석

학군은 아파트의 시세를 결정하는 아주 중요한 요소이다. 아래 지도를 보면서 학군에 대해서 알아보자. 먼저 초등학교 학군을 보도록 하자. 지도를 보면 북위례계룡리슈빌이 분양이 될 위치에는 초등학교 학구구역이 없다. 이지역은 택지개발을 통해서 아파트가 분양이 되는 지역으로 현재는 학구구역을 포함되어있지 않다. 위쪽으로는 거원초 학구지역, 아래쪽으로 위례별초등학교 학구구역, 위례초 학구구역이 있지만 북위례 계룡리슈빌은 현재 어디도 포함이 안된다. 그래서 이지역에 아파트 준공에 맞춰서 초등학교가 신설이 된다. 바로 위쪽에 거암초가 신설이 된다. 그러면 거암초까지의 거리를 아래 지도에서 보도록 하자.

아래 지도를 보면 분양 예정지역에서 거암초까지 도보로 10분거리이다. 초등학교 등하교 거리로 적당한 거리라고 생각된다. 그런데 초등학교와 아파트 사이에 큰도로는 아니지만 좁은 도로가 있을 가능성이 있다. 이부분은 조금 아쉽다고 할 수 있다. 하지만 거여고등학교를 경계로 있기 때문에 학교 앞 도로라서 안전할 가능성은 높다. 그러므로 초등학교 학군은 좋은 편이라고 예상할 수 있다.

가장 중요한 중학교 학군을 보도록 하자. 아래 지도를 보면 북위례계룡리슈빌 아파트는 강동송파4학교군에 속한다. 그럼 이지역에 중학교들의 학업성취도를 한번 알아보자. 일단 배정 가능한 중학교는 거원중, 문정중, 송파중 정도가 있다. 3학교의 학업성취도 즉 특목고 진학률을 지도 아래 표에 정리해 두었다.

먼저 가장 가까운 곳에 위치한 거원중이다. 거원중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 9.2 %이다. 서울에서 상위권에 속하는 수준이라고 할 수 있다. 일단 전체적인 수준이 10 %정도 수준이면 서울에서 최상위권은 아니지만 상위권에 속한다고 할 수 있다. 그리고 주목할만한 점은 과학고 진학률이 1.7 %이다. 1 %가 넘는다. 과학고의 경우 1 %가 넘으면 상당히 우수한 학교로 평가 받는다. 거워중의 학업성취도는 높다고 할 수 있다.

다음으로 문정중의 학업성취도를 보도록 하자. 문정중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 12 %이다. 역시나 높은 수준이다. 서울에서 상위권에 속하는 수준이다. 역시나 주목할만한 점은 과학고 진학률이 1 %라는 것이다. 앞서 언급하였지만 과학고 진학률이 1 %가 넘으면 상당히 우수한 것이다. 문정중 역시 학군이 좋다고 할 수 있다.

다음으로 송파중의 학업성취도를 보도록 하자. 송파중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 22 %이다. 서울에서 최상위권에 속하는수준이다. 전체적인 자사고를 포함한 특목고 진학률이 높은 편이다. 그런데 아쉬운 점은 과학고 진학률이 0.3 %로 1 %가 되지 않는다. 그래도 과학고를 보낸 실적이 있으므로 우수한 학교라고 할 수 있다. 전체적인 자사고를 포함한 특목고 진학률이 상당히 높기 때문에 역시나 학군이 엄청나게 좋다고 할 수 있다.

3. 역세권으로 살펴보는 북위례계룡리슈빌 아파트 실제 경쟁력 분석

아마도 위례신도시에 관심이 많았던 수요자라면 위례 신도시에 트램이 진행되다가 작년에 무산된 일을 알고 있을 것이다. 아무튼 사업성이 낮다는 이유로 무산이 되었고 계속적으로 추진하려는 시도는 계속되고 있다. 하지만 아직 시도하고 있는 일들은 정확히 확정된 것이 아니므로 현재 이용 가능한 지하철이나 교통에 대해서만 언급하도록 하겠다. 물론 위례신사선이 연장되어서 위례에 역이 생기기는 한다. 하지만 이것도 어느정도 진행되었는지 알 수없으므로 현재는 생략하도록 하겠다. 아래 지도를 먼저 보자. 일단 주변에 이용가능한 지하철이 없다. 가장 가까운 역이 거여역인데 직선거리로 1 km이다. 도보로 이용하려면 할 수는 있겠지만 너무나 멀어보인다. 문정역은 더 멀다. 직선거리로 3 km이다. 그러므로 역세권은 아니다. 교통이 좋은 편은 아니다.

4. 숲세권 및 주변인프라로 살펴보는 북위례계룡리슈빌 아파트 실제 경쟁력 분석

필자가 생각하는 북위례계룡리슈빌의 가장 큰 장점은 숲세권이다. 아래 지도를 보자. 분양 예정지역의 바로 아래에 수변공원과 녹지가 잘 조성되어있다. 이부분이 엄청난 장점으로 보인다. 그리고 조금 거리가 있지만 오른쪽으로 북한산으로 접근하기에도 용이하다. 그리고 골프장이 주변에 많다. 골프를 좋아하는 사람들에게 큰 장점일 수 있겠다.

주변 상권을 한번 알아보자. 분양 예정지역은 북위례에 속하지만 북위례와 위례신도시의 중간에 위치한다. 주변에 녹지는 잘 조성되어 있지만 바로 인근에 상권이 발달하지는 않았다. 일단 북위례의 상권은 왼쪽 위에 개발될 예정에 있다. 그나마 장점은 스타필드시티위례가 아래쪽에 있다. 수변공원을 지나서 도보로 접근은 가능하나 슬리퍼 상권은 아니기에 거리상의 단점은 있다.

정리하면 북위례계룡리슈빌의 경우 송파구의 우수한 학군을 누릴 수 있기 때문에 좋은 학세권 지역에 위치하고 있다. 그리고 택지개발을 통해서 개발이 되므로 주변에 수변공원, 북한산 등 숲세권의 장점이 있다. 그런데 한가지 아쉬운 점은 교통이 좋지 못하다는 것이다. 일단 기존 지하철까지는 거리가 멀고 트램 또한 무산되어서 역세권은 아니다. 그리고 슬리퍼 상권이 약하다는 단점이 있다. 그래도 학군이 좋은 편이고 숲세권이기 때문에 수요는 충분할 것이라 예상된다.