1. 삼익1차아파트 특징

봉선동 삼익1차아파트에 대해서 알아보자.

일단 초등학교 배정은 근거리 배정 원칙에 따라서 유안초로 배정이 된다. 매번 이야기 하지만 봉선동은 광주에서 가장 선호되는 학군을 품고 있고 초등학교는 4곳이 있다. 그러므로 초등학교 학군은 좋다고 생각하면 된다. 중학교 배정이 중요하다. 왜냐하면 특목고 진학률과 직결되기 때문이다. 중학교 배정은 봉선중이 될 가능성이 높다. 물론 문성중도 가능하다. 두 학교에 대해서는 뒤쪽에 다시 분석하도록 하자.

아파트 정보에 대해서 먼저 알아보자. 1990년데 준공된 삼익1차 아파트는 총 9개동 756세대로 구성이 되어있다. 최고층은 15층, 최저층은 11층이다. 평수는 103, 152 m2이다. 중간 이상급 평수이다. 주차정보를 알아보자. 총주차대수는 453대로 세대당주차대수는 0.59대이다. 주차공간이 협소하다. 요즘 세대당 차량이 최소 1대는 넘는다. 이정도 주차공간이면 퇴근시간에 엄청난 주차전쟁이 예상된다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자.

84 m2을 먼저보자. 사람들이 가장 선호하는 평수이다. 2018년 초에 2.5억에 거래된 아파트가 8월부터 급등하기 시작했다. 갑자기 3.7억으로 오르더니 3.9억까지 올랐다. 그리고 9.13 부동산 정책의 영향인지 다시 4000만원이 떨어진 3.5억으로 매매되었다. 2018년 초 시세의 약 60 %가 오른 시세까지 올라갔었다. 엄청난 부동산 거품이 끼였었다. 하지만 정부의 적절한 규제로 가격이 다시 제자리를 찾아가는 모양세를 보이지만 한번 올라간 가격이 많이 떨어지기란 쉽지 않다. 어느정도 선에서 조정이 있을 것 같다. 전세가를 보자. 2018년 초 1.8억에 거래되어서 전세가가 1.6억으로 떨어지긴 하였지만 거의 비슷한 수준을 유지하고 있다고 볼 수 있다. 2018년 초에는 매매가 대비 약 70 %가 넘었지만 거품이 끼면서 매매가 대비 약 40 % 정도 수준으로 내려왔다. 전세가가 매매가 대비 40 % 정도 수준이면 엄청나게 거품이 낀것으로 판단할 수 있다.

131 m2을 보자. 2018년 초 4.2억에 거래된 아파트가 8월에 5.1억으로 약 9000만원이 올랐다. 원래 시세의 약 21 %가 올랐다. 엄청난 증가폭이다. 하지만 131 m2 또한 하반기에는 거래가 없다. 정부의 부동산 규제가 먹혀 들어가고 있다고 생각할 수 있다. 전세가는 2.9 ~ 3.1 억 수준으로 거의 보합세를 유지하고 있다. 전세가는 5.1억으로 정점을 기록 하였을때도 약 60 % 수준을 보이고 있다. 엄청나게 높은 비율이다. 같은 아파트이지만 131 m2은 아직까지 경쟁력이 있어 보인다. 하지만 2019년은 모두가 부동산 가격 하락을 예상하고 있다. 아마도 더 떨어진 금액으로 조정이 있을 것이라 예상한다.

<삼익1차아파트 국토부 실거래가 분석>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

84 m2의 매매 호가를 먼저 보자. 약 4.25억이다. 마지막 실거래가가 3.5억이네 엄청나게 더 올랐다. 2018년 초 시세에 비하면 약 80 ~ 90 % 정도 수준이다. 곧 2배를 기록 할 지도 모르겠다. 이렇게 호가가 높은 것은 사람들이 광주의 부동산이 오를 여지가 더 있다고 생각하기 때문으로 해석된다. 하지만 큰 그림을 봤을 때 광주에는 가격이 더 오를 호재가 사실 별로 없다. 이후에 학군에 대해서 조금 더 설명하겠지만 지금 이 가격에 거래하는 것으 위험하다.

131 m2을 보자. 호가가 6.7억이다. 마지막 실거래가가 5.1억인데 약 1.6억 더 높다. 엄청나게 높게 불렀다. 필자의 생각에는 거래가 되기 쉽지 않아보인다. 아파트 자체의 조건도 평범한 편인데 호재도 없기 때문이다.

<삼익1차아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 다시 언급하지만 봉선동에는 지하철이 없다. 버스로 대중교통을 이용해야하는데 버스 정류장까지 도보로 9분 거리이다. 좋은 편은 아니다.

<삼익1차아파트 버스정류장까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 초등학교는 봉선동의 4개 초등학교 중 하나인 유안초이다. 4개의 학교는 크게 우열이 없다고 하지만 필자는 봉선동 왼쪽에 포함된 학교들을 더 선호한다. 정량적인 지표로 분석 가능한 중학교 학군에 대해서 알아보자. 일단 가장 가까운 학교는 봉선중이다. 봉선중의 특모고 진학률은 아래 표에 정리해 두었다. 일단 특목고 진학률을 모두 합치면 1.9 %이다. 절대적인 수치는 낮아보이지만 광주지역에서는 높은 편이다. 등수를 보면 남구에서 상위권 광주 전체에서는 더욱 상위권이다. 우수한 학교라고 할 수 있다.

봉선중 특목고 진학률
1) 과학고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구 5등/ 16개 학교	광주 13등/ 95개 학교
2) 외고/국제고 진학률 :	0.5 % (1명/총 218명)	남구 6등/ 16개 학교	광주 15등/ 95개 학교
3) 자사고 진학률 :	0.9 % (2명/총 218명)	남구 4등/ 16개 학교	광주 7 등/ 95개 학교

편의시설을 살펴보자. 봉선동 자체가 일단 편의시설이 부족하다. 교통도 지하철이 없기 때문에 불편하고 지하철이 없기 때문에 역세권의 개념이 없다. 하지만 학군은 양호한 편이다.

정리하면 봉선동에 위치한 삼익1차아파트는 유안초와 봉선중을 품고 있는 아파트로 학군의 관점에서는 광주 내에서 좋은 입지를 가지고 있다. 하지만 전국의 관점에서는 크게 높은 편은 아니다. 그리고 봉선동 자체가 교통이 좋지 못하다. 그래서 아파트 세세가 크게 올라갈 여지는 없어 보인다. 하지만 투기꾼들이 사람들의 심리를 이용해서 거품을 만들어 낼 수 있으니 구매를 원하는 실 수요자들은 신중하기 바란다.

<삼익1차아파트 주변 편의시설 정보>