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대치동 세연파크뷰아파트 전격 분석

Dr.Quant 2019. 1. 14. 10:30

<대치동 세연파크뷰아파트 소개>

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.

1. 대치동 세연파크뷰아파트 특징

대치동의 세연파크뷰아파트에 대해서 알아보자.

학군에 대해서 먼저 알아보자. 초등학교 배정은 근거리 우선원칙에 따라 도곡초이다. 중학교는 오른쪽 위에 있는 휘문중과 대명중이다. 성별에 따라서 확률이 조금 달라진다.

그럼 아파트 정보에 대해서 먼저 알아보자. 아파트는 2002년에 준공되었다. 총 1개동 19세대로 구성되어있다. 아주작은 아파트라고 할 수 있다. 최고층은 5층이고 면적은 75, 81, 91, 94 m2 총 4개의 타입으로 구성이 되어있다. 총 주차대수는 21대로 세대당주차대수는 1.1대이다. 1이 조금 넘는데 높은 수치는 아니다. 요즘 세대당 차량이 1대 이상 있는 가구가 많은데 1.1대 정도면 퇴근시간에 주차난이 많이 예상된다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자.

80 m2부터 먼저 살펴보자. 2018년 5월 9.9억에 매매된 아파트가 8월에 9.0억으로 약 9000만원이 하락했다. 정말 이례적으로 떨어졌다. 잘 알겠지만 2018년도 초중반에 대치동은 엄청난 집값 상승이 있었다. 2017년 말에 대치동 은마아파트를 시작으로 하는 재개발에 대한 호재가 있었고 연이어 많은 호재가 있어 투기세력들이 몰려 들었다. 그리고 정부의 많은 규제가 있었지만 이를 비웃듯 엄청나게 상승하였다. 9.13 대책이 나오기 전까지는 계속 올랐는데 세연파크뷰의 경우 9.13대책이 있기 전에 벌써 하락하였다. 구체적인 정보를 보니 층수도 같은 4층이 거래되었는데 가격만 떨어졌다. 참 이례적이다. 떨어진 이유는 불분명하다. 데이터가 단 2개밖에 없기 때문에 일단 국토부 실거래가 정보는 여기까지 하겠다.

83 m2의 경우에는 매매정보가 없다. 전세 거래 기록만 있는데 4월 5.8억에 거래되어서 12월에 6.8억에 거래되었다. 전세가가 오르고 있다. 물론 전세가만으로는 분석이 불가하지만 전세 수요가 있다는 것은 실거주에 어느정도 이점이 있다고 예상할 수 있다. 구체적인 분석을 위해서 네이버 부동산 매물정보를 아래에 보도록 하자.

<대치동 세연파크뷰아파트 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

매매를 위한 매물은 83 m2만 있어서 그것만 분석해 보도록 하겠다. 일단 호가는 9.5억에서 10억이다. 마지막 거래가 9억이었는데 호가는 그전에 매매된 가격 9.7억 근처이다. 9.5~10억이면 지금은 적당해 보인다. 하지만 지금 서울의 부동산이 거래절벽을 경험하고 호가가 점점 낮아지기 때문에 조금 더 지켜보는 것도 괜찮다고 생각한다. 높은호가는 아니지만 그렇다고 브랜드 아파트도 아닌데 낮은 호가도 아니다. 이정도 아파트면 조금 더 낮은 금액까지 기다려 보는 것도 괜찮다고 생각된다.

<대치동 세연파크뷰아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자.

일단 도보로 접근 가능한 3개의 지하철역을 분석하였다. 대치역까지 14분, 한티역까지 12분, 선릉역까지 22분이다. 솔찍히 어느 한곳도 완전히 가까운 곳은 없다. 그나마 가까운 곳이 대치역과 한티역이다. 그래도 도보로 10분 초반의 거리이면 충분히 가깝지는 않지만 그래도 이용가능한 거리라고 생각된다.

<대치동 세연파크뷰아파트 지하철역까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 앞선 포스팅 한양팰리스에서 언급한 학군과 거의 유사하다. 초등학교는 왼쪽에 있는 도곡초이다. 도곡초는 워낙 우수하니 설명은 생락하도록 하겠다. 중학교 배정이 사실 중요하다. 중학교는 오른쪽 위에 있는 휘문중, 대명중이다. 남자 아이라면 휘문중과 대명중 모두 가능하고 여자아이라면 남녀공학긴 대명중에 배정이 가능하다. 대명중만 예를 들면 대치동의 대청중, 그리고 역삼중과 함께 대치동, 역삼동에서 유명한 중학교이다. 모두 특목고 진학률이 최소 15 % 에서 많게는 25 %까지 나온다. 학군은 아주 우수하다.

편의시설을 살펴보자. 편의시설은 일단 좋지만 조금 애매한 부분이 있다. 지하철역까지 완전 가깝다고 생각되는 역이 없다. 가까운 지하철역도 도보로 10분 초반이다. 대중교통이 조금 아쉽지만 그래도 도보로 접근 가능한 위치이다. 대치동 학원가를 도보로 이용가능하고 한티역 앞 롯데백화점도 큰 장점이다.

정리하면 브랜드 아파트는 아니지만 세연파크뷰 아파트는 좋은 학군을 품은 아파트로 좋은 입지에 위치하고 있다. 편의시설과 대중교통에 이용에 관해서는 다른 대치동의 좋은 입지 아파트보다 부족하지만 여러가지 요인으로 지금 호가는 그렇게 높지 않은 상태이다. 물론 올해 부동산 전망이 좋지 않기 때문에 구매에는 신중을 기해야겠지만 그래도 충분히 고려해볼만한 가격대의 아파트로 생각된다.

<대치동 세연파크뷰아파트 주변 편의시설 정보>