1. 3분기 부산 연제구 부동산 전망 분석

오늘은 지난 12월에 투기조정지역에서 해제된 부산 연제구의 부동산 현상황 및 앞으로의 전망에 대해서 알아보자.

먼저 앞서 분석했던 부산 다른 지역과 동일하게 매매가격지수와 전세가격지수를 통해서 현재 연제구의 부동산 상황에 대해서 알아보기로 하자. 차트의 의미에 대해서 다시 설명하면 가격지수는 올해 초인 2019년 1월 100을 기준으로 이후 시점의 가격지수가 100 이상이면 매매가격이 상승하는 것을 의미하고 100 이하라면 매매가격이 하락하는 것을 의미한다.

매매가격지수를 먼저 보도록 하자. 현재 시점인 2019년 8월의 매매가격지수는 98.2이다. 100보다 1.8이 낮다. 하락폭이 1이 넘어가면 하락세가 심각하다. 대부분 1이하의 증가 혹은 하락의 지수를 나타내는데 부산의 경우 현재 부동산 침체가 너무나 심해서 하락세가 크다.

여기서 한가지 우리가 생각해 보아야할 점은 작년 같은 시점 2018년 8월의 경우 가격지수가 100.5 정도이다. 그러면 올해 초 (가격지수 = 100)까지 지수가 0.5 정도 하락했다. 그런데 작년 12월에 연제구의 경우 투기조정지역 해제가 되었다. 그러면 매매가격이 상승해야하는 것이 아닐까? 매매가격이 올해 더 많이 하락하였다. 우리는 이점을 잘 생각해야한다. 부산의 경우 정부의 규제로 가격이 하락하고 있는 부분도 분명히 있지만 다른 요인이 더욱 크다는 점이다. 부산 인구 유출이나 소득수준, 부산 경기 상황 등 다양한 요인들이 정부의 규제보다 더욱 큰 영향을 미친다는 것이다. 아무튼 부산 연제구의 현상황은 투기조정지역에서 해제가 되었지만 여전히 큰 폭의 하락세를 경험하고 있다는 점이다.

전세를 보자. 전제 가격지수는 2019년 8월 98이다. 하락폭이 2이다. 엄청난 하락폭이다. 작년 같은시점 101 정도인점을 생각해보면 연제구의 전세가도 작년보다 올해 하락세가 더욱 크다. 그러면 전세, 매매 둘다 하락하고 있다는 것은 어떤 의미일까? 부산의 경기 상황이 엄청나게 좋지 않고, 수요자들이 연제구가 아닌 다른 지역으로 빠져 나가고 있다는 의미이다.

정리하면 현재 부산 연제구는 매매, 전세 모두 상황이 좋은 편이 아니다.

2. 연산동 더샵파크시티 실거래가 분석

국토부 실거래가를 살펴보자. 연제구에서 분석할 아파트는 연산동 더샵 파크시티를 준비하였다. 연산동 더샵파크시티의 2가지 타입을 준비했다.

먼저 69 m2이다. 작년 초 4.5억에 거래된 아파트가 점차 하락해서 작년 말에는 4.3억에 거래되고 올해 6월에는 4억에 거래되었다. 작년초와 비교하면 약 10 % 이상이 하락하였다. 투기조정지역이 작년 12월에 해제되었는데 가격하락은 계속 되고 있다. 복합적인 요인들이 집값에 작용하는 것으로 보여진다. 그러한 이유에 대해서는 앞서 분석한 부산 전체 부동산 전망에 언급해 두었다.

다음으로 국민평수인 84 m2을 보도록 하자. 작년 초 4.8억에 거래된 아파트가 작년의 경우 보합세를 유지하는 듯 보이다가 올해 급격하게 떨어지고 있다. 올해 마지막 거래는 현재까지 4.4억이다. 엄청난 감소세다.

그러므로 실제 아파트의 가격 흐름을 보아도 앞서 언급한 부동산 지수와 거의 일치한다고 볼 수 있다.

3. 아파트 수요-공급을 통한 연제구 부동산 전망

그러면 아파트 수요-공급을 통해서 앞으로 연제구 부동산의 전망에 대해서 알아보자. 먼저 연제구 아파트의 실제 매매가가 어떻게 변화되었는지 보면 다른 지역과 동일하게 2017년을 기점으로 매매가가 급격하게 하락하였다. 전세가도 마찬가지고 이러한 경향을 계속 유지되고 있다.

매매지수와 전세지수는 끝을 모르고 하락하고 있다. 매매, 전세 모두 수요자들에게 매력이 없어서 계약 의지가 없다는 의미이다.

그럼 가장 중요한 수요-공급을 보도록 하자. 여기서 조금은 가격 하락의 원인을 알 수 있어 보인다. 아래 표를 보면 빨간색 선도는 수요량을 의미하고 파란색 선도는 공급량을 의미한다. 2015년부터 공급이 엄청나게 많다. 2016년 잠시 수요과 공급의 거의 비슷하긴 하였지만 2015년부터 앞으로 계속 공급이 수요보다 월등히 많다는 것을 확인할 수 있다. 역시 "공급 앞에는 장사가 없다"는 말을 여기서 실감할 수 있다. 그러므로 앞으로도 가격 회복은 쉽지 않아보인다.

그럼 정리해보자. 정부는 현재 전국적으로 이미 집이 있는 기주택자들은 아파트를 더 못사게 하고 있다. 그래서 투기 세력을 어느정도 잠재웠다. 연제구의 경우 거기다 투기조정지역으로 지정을 하였고, 심지어 시장경제원리의 기본인 공급까지 엄청나게 많다. 그러면 답은 하나다. 연제구는 앞으로 몇년간 집값이 오를 수가 없다. 엄청난 공급을 받쳐줄 수요가 없다. 그러므로 투자를 생각하고 있다면 신중하고 무주택자라면 그냥 질러라. 저점 본다고 더 기다리지말고...