1. 3분기 부산 동래구 부동산 전망

오늘은 어제 해운대구 분석에 이어서 부산 동래구의 현재 부동산 상황과 앞으로 전망에 대해서 알아보자.

늘 그래왔던데로 KB국민은행에서 제공하는 매매/전세가격지수를 통해서 동래구 부동산의 현재 상황에 대해서 알아보자. 매매가격/전세가격지수에 대해서는 필자의 블로그에서 여러번 설명하였으므로 여기서는 생략하도록 하겠다.

먼저 매매가격 동향을 알아보도록 하자. 현재 2019년 7월의 매매가격지수는 97.4이다. 올해초인 2019년 1월 100이 기준이므로 하락폭이 2.6이다. 엄청난 하락폭이라고 할 수 있다. 작년의 경우 하락폭이 2 이하였는데 올해는 2가 2.6이다. 정말 하락세가 심하다. 비슷한 수준의 광역시인 대구나 대전의 경우 거의 보합세를 유지하고 있는데 반해서 부산의 경우 하락세가 명확하게 보인다.

그럼 전세가격동향을 한번 보도록 하자. 2019년 7월의 전세가격지수는 97.4이다. 전세도 역시나 엄청난 하락을 경험하고 있다. 작년 같은시기인 2018년 7월 100.5 였다는 것을 고려하면 작년보다 하락폭이 크다는 것을 알 수 있다.

부산의 부동산 침체는 거의 4년 정도 지속되었다. 그런데 여전히 하락세를 끝낼 기미가 보이지 않는다.

2. 명륜2차 아이파크 실거래가로 알아보는 동래구 부동산 전망

그럼 이번에는 동래구의 이름있는 아파트 중에 하나인 명륜2차 아파트의 실거래가 분석을 통해서 현재 부동산 상황을 알아보자.

먼저 59 m2 을 보도록 하자. 작년 2018년 초에 4.1억에 거래되어서 작년동안 계속 하락세를 경험하고 3.9억까지 내려갔었다. 그리고 올해 초에 3.6억으로 더욱 감소했다. 올해 하반기에 들어서 3.9 ~ 4.0억으로 작년 초 수준으로 회복하는 듯이 보인다.

84 m2을 보자. 작년 2건의 거래가 있었는데 하반기에 4.9 ~ 5.0억에 거래되었다. 올해 들어서는 4.6억에 거래되었다가 최근에는 4.3억에 거래되었다. 하락세라는 것을 명확히 확인할 수 있다.

동래구에서 나름 이름이 있다는 아파트도 보합세 혹은 하락세를 경험하고 있다는 것을 알 수 있다.

3. 수요-공급으로 알아보는 동래구 부동산 전망

아래 부동산지인에서 제공하는 수요-공급 차트를 보도록하자. 일단 매매가의 변화를 먼저 보자면 어제 분석한 해운대구와 마찬가지로 2017년부터 매매가가 급격히 하락하였다. 이러한 추세가 멈출것 같은 기울기가 아니다. 한동안은 매매가격이 더 떨어질 것으로 보여진다. 전세가의 하락폭은 점점 더 커지고 있다. 전세가 역시 더욱 하락할 것으로 보여진다. 기울기 변화를 잘 보아야한다. 기울기가 점점 완만해지면 수요자의 입장에서 구매시기가 될 수도 있기 때문이다. 물론 다른 통계들을 활용해서 다시 오르기 전이라는 점도 확인을 해야한다.

다음으로 수요-공급 곡선을 보도록하자. 현재 시점인 2019년 7월에 공급이 엄청나게 많다. 수요의 거의 3배 이상이다. 그러므로 수요-공급만으로 보았을 때도 가격이 오를 수가 없다. 더욱이 정부는 동래구를 투기조정지구로 묶어 버렸다. 투자 심리가 생길수가 없다. 2020년에 들어서면 다시 수요가 공급보다 커지기는 하지만 거의 비슷한 수준이다. 그리고 2021년에 들어서면 공급이 다시 엄청나게 많아진다.

정리하면 수요-공급 곡선과 정부의 부동산 정책으로 볼 때 부산의 부동산은 앞으로 한동안 하락세를 유지할 것으로 보여진다. 필자의 개인적인 생각으로는 투자 시점 (저점이 아니라고 보여진다.)