1. 홍은13구역 재개발 실제 경쟁력 분석

서울에 분양 예정인 홍은13구역 재개발 아파트에 대해서 알아보자.

분양 되는 위치는 아래 지도에서 확인 가능한데 서울시 서대문구 홍은동 홍은제13구역이다. 건설사는 (주)라인건설이다. 사람들에게 익숙한 브랜드의 건설사는 아니다. 총 10개도 827세대 분양 예정이고 그중에 민간 분양은 407세대이다. 면적은 전용면적 49 ~ 84 m2으로 구성이 되어 있다. 공고시기는 2019년 4월로 예정되어 있다. 분양가는 1700만원 이상으로 예상이 된다. 홍은13구역의 재개발 조합원 평당분양가가 1400만원 후반에서 1600만원 후반이었다. 그러므로 조합원 분양가보다 높아야하므로 1700만원 이상이 예상된다. 아래 지도를 통해서 대략적인 정보를 확인해 보자. 개발 예정지역 근처에 인접한 지하철역은 없다. 역세권은 일단 아니다. 초등학교는 홍은초로 가깝지만 가까운 중학교는 없다. 장점은 아래쪽으로 백련산, 인왕산, 북악산이 있어서 숲세권의 관점에서는 장점이 있다. 그러면 지금부터 홍은13구역 재개발의 미래가치에 대해서 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 홍은13구역 재개발의 실제 경쟁력

먼저 홍은13구역의 학군을 보면 홍은초 배정 지역에 속한다. 홍은초와는 거리가 가까워 보이지만 인근에 가까운 중학교는 없다. 그래서 중학교까지는 다소 거리가 있다. 그러면 초등학교 학군에 대해서 먼저 알아보도록 하자.

네이버 길찾기를 통해서 홍은13구역에서 홍은초까지 도보 거리를 계산해 보았다. 홍은초까지는 도보로 11분이 소요된다. 일반적으로 초등학교 등하교 거리는 도보로 10분 안밖인데 적당한 거리라고 생각이 된다. 거리는 가까운 편이지만 등하교시에 작은 도로를 몇번 건너야한다. 이점이 조금 아쉬운 부분이라고 하겠다. 하지만 그래도 큰 도로가 없기 때문에 초등학교 학군은 양호한 편이라고 할 수 있다. 그럼 중학교 학군을 알아보도록 하자.

아래 지도는 인왕중까지 도보 거리이다. 인근에 가장 가까운 중학교는 인왕중이다. 네이버 길찾기로 계산해 보면 도보로 19분이 소요된다고 한다. 사실 도보로 이동하기에 가까운 거리는 아니지만 그렇다고 대중교통을 이용하기에 조금 애매한 거리이기는 하다. 중학교 학군의 경우 거리보다는 학업성취도가 훨씬 중요하다. 그러므로 인왕중의 특목고 진학률을 한번 알아보도록 하자.

일단 인왕중학교는 공립에 남녀공학이다. 자사고를 포함한 특목고 진학률은 9.7 %이다. 서울에서 이정도 특목고 진학률이면 상위권이라고 할 수 있다. 대치동의 유명한 학교인 휘문중의 경우에는 약 50 % 이상이지만 대치동의 대부분학교들도 약 20 %정도 수준으로 인왕중에 비해서 크게 높지 않다. 특목고 진학률이 거의 10 % 수준이면 전국에서는 최상위권에 속한다. 아주 우수하다. 좀더 자세히 분석해보면 인왕중의 특목고 진학률은 높은 편이지만 아쉽게도 과학고 진학률이 0 %이다. 이부분이 아쉽다. 과학고의 경우 전구에 1500개가 넘는 고등학교 중에 상위 1 %의 숫자로 약 20개교가 있다. 이러한 과학고에 진학시킨 실적이 없다는 것은 다소 아쉬운 부분이라고 하겠다.

3. 역세권으로 알아보는 홍은13구역 재개발의 실제 경쟁력

먼저 홍은13구역 인근에 지하철역은 없다. 그러므로 역세권의 이점을 누릴 수는 없다. 하지만 내부순환도로를 이용하면 강남으로 이동히 수월하고 북악터널 또한 기존 도심으로 이동하는데 용이하다고 할 수 있다. 대중교통을 이용하려고하면 홍제역을 이용하는 것이 제일 합리적인데 홍제역까지는 버스로 18분이 소요된다. 그나마 다행인 점은 홍제역까지 마을 버스가 많다는 것이다. 그러므로 교통을 포함한 역세권은 좋은 편이라고 할 수는 없다.

4. 숲세권 및 주변정보로 알아보는 홍은13구역 재개발의 실제 경쟁력

숲세권이 홍은13구역재개발의 장점으로 보인다. 먼저 왼쪽에 백련산이 있다. 백련산 끝자락에는 많은 브랜드 아파트들이 최근에 분양을 해서 큰 성공을 거두었다. 그만큼 백련산을 숲세권으로 하는 아파트들이 인기가 좋았다. 홍은13구역의 경우 백련산까지 약간의 거리는 있지만 그래도 인근에 있으므로 가끔은 이용할 수 있지 않을가 생각된다. 그리고 주변으로 인왕산, 북악산 등의 산이 많아서 녹지가 풍부한 편이다. 숲세권이 큰 장점이다.

주변에 상권이 많이 발달한 편은 아니다. 아래 지도를 보면 알겠지만 주변에 대형마트가 없고 지하철역도 없다. 그러므로 인근에 편의시설은 약한편이다. 가까운 대형마트는 아래 지도에서 보이는 이마트로 다소 거리가 있다. NC백화점도 왼쪽 위로 다소 멀리 위치하고 있다. 오른쪽에 상명대가 있지만 상명대 앞도 번화가가 아니라거 대학가의 상권을 누리기에는 어려움이 있다.

정리하면 홍은13구역 재개발의 경우 양호한 초등학교 학군에 우수한 특목고 진학률을 가지는 인왕중을 하는 좋은 학군을 포함하는 위치에 재개발이 된다. 주변에 지하철이 없어서 아쉬움이 있지만 마을버스가 많아서 지하철까지 이동은 쉬운 편이다. 가장 큰 장점은 숲세권으로 보인다. 주변에 산이 많아서 녹지가 풍부한 편이다. 재개발이 완료되어서 상권이 어느정도 형성이 되면 미래가치가 많을 것으로 판단된다.