1. 서울아파트전망

오늘은 서울아파트전망에 대해서 알아보자.

제목에도 언급하였지만 현재 서울의 부동산은 거래절벽을 경험하고 있다. 2018년 한해동안 정부는 부동산 투기를 잡기위해서 다양한 규제 정책을 발표하였다. 가장 최근 9.13 대책을 통해서는 보유세를 올리는 등 다각도로 투기수요를 잡고자 시도하였다. 그러한 시도의 결과로 지금은 거래절벽현상이 나타났고, 호가가 조금씩 떨어지고 있다. 대표적인 예가 2018년 중반까지 급격하게 오르던 은마아파트가 최고가에서 약 3억 낮은 값에 매매가 되었다. 하지만 그래도 엄청나게 높은 매매가이다. 오늘은 서울 부동산의 향후 전망에 대해서 알아보도록 하겠다.

2. 신도시 개발 발표

얼마전 정부에서 3기 신도시 개발에 대한 발표를 하였다. 3기 신도시에 대한 정책의 목표는 공급을 늘려서 시장경제의 원리에 따라 집값을 낮추는데 있다. 과연 효과가 있을까? 먼저 단기적인 관점에서는 큰 효과가 없을 것이라 생각한다. 서울의 집값이 전체적으로 일정하게 올랐나? 아니다 강남을 중심으로 차별적으로 올랐다. 그러므로 수요가 많은 강남에 공급이 많아져야 집값이 떨어질텐데 3기 신도시는 강남에 공급을 늘리는 것이 아니라 인근 도시에 공급을 늘리고 교통시설과 함께 개발해서 집값을 떨어뜨리겠다는 의도이다. 그러므로 지금 당장은 강남에 공급이 늘지 않기 때문에 단기적으로는 신도시 때문에 집값이 떨어지지는 않을 것이다. 그리고 한가지 더 강남의 집값이 왜 높은지를 이해해야합니다. 물론 강남에 엄청난 편의시설과 문화시설이 있는 점도 있지만 대한민국에서는 무엇보다도 학군이다. 대치동, 역삼동 등의 지역 학군이 우수하기 때문에 맹모들이 집값을 올리는 것이다. 신도시로 공급이 늘어나더라도 이정도의 학군과 문화시설, 편의시설이 확충되지 않는다면 집값을 낮추기는 쉽지 않을 것이다. 그렇지만 전혀 낮아지지 않는다는 것은 아니다. 일단 공급은 늘어나면 심리적인 영향이 먼저 있을 것이다. 교통이 우수하다면 서울과의 접근성이 좋아져서 신도시에 서울 중심가로 쉽게 이동이 가능해서 굳이 서울의 엄청난 집값을 지불하기 보다 신도시에서 필요시 그러한 혜택을 누릴 수도 있다.

그래서 정리하면 단기적으로는 서울 집값 하락에 큰 영향을 주지 못하지만, 장기적으로는 집값을 안정화시키는데 일부 도움이 될 것이라는 것이다. 정책이 성공하기 위해서는 신도시에 편의시설, 문화시설, 학군에 대한 수요를 만족 시켜야한다.

3. 금리의 인상

지난해에만해도 미국에서 금리를 몇차례 인상할 것이라고 발표하였었다. 하지만 지난해 말 금리 인상에 대한 재고의 여지를 남기기도 했다. 그래도 일단은 금리가 인상된다고 보는 것이 맞는 것 같다. 금리가 인상되면 부동산은? 아마도 떨어질 것이다. 금리가 올라가면 주택을 담보로 받은 대출 이자가 늘어난다. 그런데 집을 많이 보유하면 세금도 많아졌다. 어떻게 해야할까? 팔아야한다. 그런데 이러한 사람들이 한두명이 아니다. 이전 정권에서 빚을 내서 집을 사라고 해서 많은 사람들이 빚을 지고 집을 여러채 샀다. 투기의 목적으로.... 그런 사람들이 많으므로 시장에 나오는 물량이 많을 것이다. 물량이 많아지면 수요-공급의 원리에 따라 당연히 집값은 떨어질 것이다.

정리하면 금리 인상은 집값을 낮출 것이다.

4. 신도시 토지 보상비의 유동성

정부가 신도시 개발을 발표하면서 기뻐하는 사람들이 생겼다. 개발 지역의 토지를 보상받는 사람들이다. 멀지 않은 과거에 비슷한 사례가 있다. 노무현 정권 때 지급된 토지보상금은 다시 부동산으로 흘러들어가서 집값을 상승시켰다. 그러므로 신도시 개발은 공급의 확대도 있지만 유동 가능한 즉 투기 가능한 현금이 생기는 것이기도 하다. 이렇게 생기는 토지보상금을 정부는 좋은 곳에 흘러들어 갈 수 있도록 잘 유도해야할 듯하다.

5. 계속 쏟아지는 정부의 부동산 규제 정책

이번 정부의 부동산에 대한 기조는 명확하다. "절대 투기의 목적으로 부동산을 이용하면 가만두지 않겠다" 그래서 올해만해도 10여건이 넘는 부동산 규제 정책이 나왔다. 정부에서 이렇게 끈질기게 압박을 가하면 방법이 없다. 향후 1~2년간은 집값이 분명히 떨어질 것이다.

정리하면 다양한 요인들을 분석해 볼 때 향후 1~2년간은 부동산 가격이 올라갈 여지가 별로 없어보인다. 떨어지는 것은 거의 자명한 사실이라고 볼 수 있다. 하지만, 특정 전문가들이 말하는 폭락이 일어나지는 않을 것이라고 본다. 부동산이 폭락할만큼의 요인은 없어보인다.