좌동 해운대KCC스위첸 전격 분석
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 좌동 해운대KCC스위첸 아파트 특징
좌동 해운대KCC스위첸 아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군 정보에 대해서 알아보자. 해운대KCC스위첸의 초등학교 배정은 앞서 분석한 해운대대원아파트와 마찬가지로 부흥초에 배정이 된다. 중학교도 부흥중에 배정될 확률이 높다. 학군에 대한 이야기는 마지막에 더 자세히 다루기로 하고 아파트 자체 정보에 대해서 먼저 알아보자.
해운대KCC스위첸 아파트의 경우 아파트 이름에서도 알수 있듯이 최근에 지어진 아파트이다. 2011년에 준공되었다. 좌동의 아파트들이 대체로 오래됐다는 것을 고려했을 때 상대적으로 엄청나게 최신의 아파트이다. 총 4개동 415세대로 구성이 되어있다. 최고층은 29층 최저층은 20층이다. 면적은 104 ~ 277 m2까지 7개의 타입으로 구성이 되어있다. 아파트 평수가 중형급에서 대형급까지로 다양하다. 소형평수는 보이지 않는다. 주차공간에 대한 정보를 보자. 총주차대수는 867대로 세대당주차대수를 계산하면 2.08대이다. 역시나 주차공간이 많이 확보되어있다. 2가 넘는다는 것은 최근에 지어진 아파트 중에서도 좋은 급에 속하는 것이다. 일단 아파트 자체 퀄러티는 높은 편이다. 그런데 한가지 아쉬운 점이 있다. 아래 지도를 확대해서 보자. 타워형 구조를 가진다. 타워형을 선호하는 사람들도 있겠지만 필자는 타워형을 선호하지 않는다. 공기 순환문제 등의 단점이 있기 때문이다. 그리고 같은 동에서 햇빛을 거의 볼 수 없는 방향의 세대들이 있다. 그러므로 실거주의 목적이 있는 수요자들은 아파트의 방향을 잘 확인하고 반드시 낮에 아파트를 방문하고 햇빛이 잘 들어오는지 확인해 보기 바란다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
해운대KCC스위첸 아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자.
84 m2의 경우 2018년도에 거래 내역이 없다. 왜 거래 내역이 없었을까? 필자의 생각에 국토부 제공 시스템에 문제가 있는 것 같다. 다른 아파트라면 매물이 안나와서 거래가 없었다고 생각할 수도 있지만 좌동에서 최신의 아파트인 해운대KCC스위첸이 거래가 없다는 것은 말이 되지 않는다. 그래서 2017년 자료를 찾아보았더니 매매가가 6.8억으로 여러 건의 거래가 있었다. 그런데 2018년도의 부산 부동산 시장이 좋지 못했다. 2017년도에 6.8억으로 마지막 매매가 성사되었다면 지금은 보합세를 유지하고 있거나 또는 약간 하락 했을 것이다. 하지만 상대적으로 최신의 아파트이기 때문에 크게 하락하지는 않았을 것이다.
128 m2을 보자. 1건의 거래가 있었다. 매매가는 8.1억이었다. 상대적으로 최신의 아파트에 우수한 학군을 가지는 아파트이니 주변 아파트에 비해서 비싼 건 당연하다. 전세가를 보자. 전세는 5.8억과 5.7억으로 2건의 거래가 있었다. 전세가는 매매가의 약 70 % 수준이다. 상당히 높은 편이다. 수요가 많은 아파트라고 판단된다.
128 m2의 다른 타입의 경우에도 동일한 8.1억으로 거래되었다. 하지만 거래 시점이 9월 경이다. 아마도 보합세를 유지하고 있는 것이 아닐까 생각이 든다.
128 m2의 마지막 타입을 보자. 2월에 8.5억에 거래가 되어서 9월에 8.1억으로 약 4000만원 하락했다. 부산의 부동산 경기가 좋지 않다보니 가격이 떨어지고 있는 것이 데이터로도 보인다. 그렇지만 큰 폭의 하락은 아니라고 본다. 하지만 내년에 조금 더 떨어질 것이라 예상된다. 지금 부동산 규제 정책도 많지만 해운대구의 경우 아직 투기조정지역이 해지되지 않았다. 투기 세력들이 들어가기에는 위험부담이 약간은 있다. 광주의 봉선동이 투기과열지구로 지정되면 해운대로 투기세력들이 옮겨가지 않을까! 그런생각을 해본다.
마지막 153 m2을 보자. 올해 첫거래가 9억이었는데 8.8억으로 2000만원정도 하락하였다. 하지만 큰 폭의 하락은 아니라고 할 수 있고, 올해(2019년) 부산의 부동산 분위기를 조금 지켜봐야할 듯하다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
128 m2을 대표로 분석해보자. 국토부 실거래가는 평균적으로 마지막 거래가 8.1억이었다. 하지만 호가는 8.5억이었다. 2018년도에도 8.5억까지 올라간 기록이 있으므로 그때를 생각하고 호가를 8.5억으로 불렀다. 지금 부산의 부동산 분위기가 좋지않다고는 하지만 해운대KCC스위첸의 경우에는 경쟁력이 있다고 본다. 왜냐하면 주변 일대에 이보다 최근에 지어진 아파트는 없는데다가 학군 및 교통 등 모든 조건이 좋다. 그래서 올해(2019년)에는 조금 떨어지거나 보합세를 유지하다가 부산 부동산 분위기가 좋아지면 다시 회복할 것이라 예상한다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 장산역까지 도보 거리를 보자. 네이버 길찾기로 계산하면 6분 소요된다고 한다. 도보로 10분 이내의 거리면 굉장히 가까운 거리이다. 아파트의 동에 따라서 5분 이내도 충분히 가능하리라 생각된다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 최신의 아파트라고 하더라도 학군이 좋지 않으면 집값이 오르지 않는다. 그런데 해운데KCC스위첸의 경우 학군도 좋다. 지도에는 포함이 안되어있는데 부흥중 위에 있는 부흥초이다. 초등학교는 사실 큰 차이가 없다. 더 중요한 것은 초등학교 졸업후에 배정되는 중학교이다. 중학교 배정은 부흥중의 확률이 높다. 부흥중은 앞선 해운대대원아파트 분석에서도 설명하였지만 아주 우수한 학교이다. 해운대구 좌동에서도 꽤나 선호되는 학교이다. 해운대 좌동에서 학업성취도가 높은 중학교로는 동백중, 신동중, 양운중, 부흥중 정도라고 할 수 있을 것 같다. 특목고 진학률이 약 10 %정도이다. 아주 우수한 수준이다. 서울을 제외한 모든 광역시중에 최고라고 할 수 있다. 물론 대치동의 우수한 중학교는 특목고 진학률이 20~25 % 정도 수준이다. 그에 비하면 낮은 편이지만 지방 광역시에는 적수가 없을 정도이다.
편의시설을 살펴보자. 장산역까지 도보로 6분 거리이므로 편의시설은 풍부하다. 일단 장산역에 NC백화점이 있고 영화관도 다수 있다. 영화관에 도보로 6분이내로 접근할 수 있다면 편의시설을 굳이 언급할 필요가 없을 듯하다. 추가적으로 여기는 해운대구이다. 해운대가 지하철 1정거장으로 상당히 가깝고 해운대 시민들이 자주 이용하는 달맞이 길의 커피집들, 그리고 기장 아울렛 등의 특수한 편의시설도 주변에 있다. 아주 우수한 입지라고 생각된다.
정리하면 일단 좌동에서 손에 꼽는 굉장히 최근에 지어진 아파트이다. 최신 아파트이므로 당연히 인기가 있을 것이고, 학군 또한 상당히 좋은 편이다. 지하철까지는 도보로 6분 거리여서 대중교통도 좋지만 주변 편의시설도 상당히 우수하다. 사실 흠잡을 곳이 별로 없는 아파트라 호가도 높다. 내년 혹은 내후년까지 보합세 또는 약간의 하락세를 경험하다가 곧 회복할 것으로 보인다.
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