1. 공부서류 확인하기 (등기부등본 확인) - 부동산 계약절차

오늘은 부동산 계약절차에서 5번째 단계인 공부서류 확인하기에 대해서 알아보자. 알기쉬운 보동산 상식의 카테고리를 만들면서 제일 처음 부동산을 계약할 때 확인해야하는 부동산종합증명서에 대해서 설명을 했었는데 좀더 자세히 알기 위해서 반드시 등기부등본을 열람해서 확인을 해야한다. 반드시 확인해야한다. 아무리 강조해도 지나침이 없다. 인터넷으로 700원만 결제하면 열람이 가능하고, 1000원을 내면 발급도 가능하다. 반드시 확인하기 바란다.

지난시간에 설명한 부동산 계약절차에 대해서 다시 한번 리마인드 하는 시간을 가져보자. 부동산 계약을 하기 위한 첫번째 단계는 자신의 재무상태를 먼저 확인하는 것이다. 즉 가용 가능한 현금을 계산해야한다. 그리고 주거지역을 선정한다. 주거지역이 선정이 되면 인터넷을 통해서 원하는 지역의 시세를 먼저 검색한다. 그리고 지역 공인중개사에 사전 약속을 잡고 방문을 한다. 미리 일정을 알려주고 방문을 해야 해당 매물(아파트)를 방문해 볼 수 있다. 여러 집을 방문하면서 체크리스트를 적성한 이후 최종 선택을 하고나면 계약서를 작성해야하는데 이때 공부서류를 반드시 확인해야한다. 이 때 확인해야하는 공부서류 중에 가장 중요한 서류가 등기부등본이다. 그래서 오늘은 등기부등본 보는 방법에 대해서 알아보기로 하자. 상당히 간단하다. 서류를 확인해야한다고 해서 겁먹지 말고 필자가 언급하는 항목만 반드시 확인하기 바란다.

2. 등기부등본 인터넷 열람/발급 방법

그럼 부동산 계약에서 가장 중요한 등기부등본을 어떻게 발급받는지 알아보자. 이전에는 주민센터에 방문해서 직접 발급을 받았지만 요즘은 인터넷으로 간단하게 열람하고나 발급 받아서 확인을 하고 있다. 더 쉽게는 핸드폰 어플을 통해서 확인이 가능하다. 그러면 먼저 인터넷을 통한 등기부등본 열람/발급 방법에 대해서 알아보자.

포털창에 등기부등본열람이라고 검색을 하면 대법원 인터넷등기소가 나온다. 클릭해서 들어가면 회원가입을 하고 등기부등본을 열람 및 발급을 받을 수 있다.

회원가입을 하고 공인인증서를 통해서 로그인을 하면 원하는 건물의 등기부등본을 아래 검색창을 통해서 검색하면 된다. 검색은 간편검색을 통해서 말 그대로 정말 간단하게 검색 가능하다. 아파트 이름과 동 호수 정도만 치면 간단하게 검색이 가능하다.

검색된 항목은 그림 제일 아래와 같이 표시된다. 그러면 선택해서 열람 또는 발급을 받으면 된다. 열람은 700원, 발급은 1000원이다. 얼마 차이나지 않으니 발급을해서 보유하고 있는 것이 좋다. 열람의 경우 재열람이 발급시점에서 1시간 이내에만 가능하다. 그러니 300원 더 주고 발급을 받기 바란다.

3. 등기부등본 반드시 확인사항 - 표제부

열람 혹은 발급을 받으면 첫번째 화면에 나타나는 화면이다. 등기부사항전부증명서라고 제목이 있고 [표제부]라고 표시되어있다. 표제부에서 반드시 확인해야하는 아래 그림에서 표시된 빨간색 네모 영역이다. 이집의 정확한 주소를 확인한다고 생각하면된다. 이집이 언제 준공이 되었는지, 집 주소는 정확한지, 건물의 총 층수와 각 층의 면적은 어떻게 되는지 정도를 확인해야한다. 당연하겠지만 주소가 정확한지 반드시 확인해야한다. 그리고 계약하려는 평수가 서류상으로 정확한지 확인해야한다. 사실 표제부는 너무나 당연한 내용이다.

4. 등기부등본 반드시 확인사항 - 갑구, 을구

다음으로 갑구, 을구 가 표시되어있다.

먼저 갑구에 대해서 알아보자. 갑구에는 현재 집주인이 누구인지를 알 수가 있다. 아래 빨간색으로 표시된 영역을 확인하면 된다. 특히 권리자 및 기타사항을 확인하면 현재 소유자가 누구인지 확인 가능하다.

을구가 가장 중요하다. 등기목적을 보면 근저당이 설정 되어있는지 확인이 가능하다. 은행이 돈을 빌려줄 때 빌려준 돈과 그 이자를 합한 금액만큼 저당을 잡는다. 이를 근저당이라고 한다. 가장 중요한 빚이 얼마인지는 권리자 및 기타사항을 통해서 확인이 가능하다. 빚이 있으면 채권채고액이 표시되는데 채권최고액은 은행에서 돈을 빌려줄때 저당을 잡는 금액이다. 쉽게 말하자면 빌려준 돈의 원금과 이자를 합한 금액을 채권최고액이라고 한다.

그러면 여기서 집주인이 빚이 많다 적다를 어떻게 판단할까? 세입자의 보증금과 채권채고액의 합이 집갑의 60 %를 넘으면 위험하다. 즉 집값이 10억이라고 하면 세입자의 보증금과 채권채무액의 합이 6억 이하여야한다. 집주인이 집이 한채라면 계산이 쉽지만 집을 여러채 가지고 있는 경우에는 다른 세입자의 보증금까지 모두 합해서 계산해야한다.

예) 내보증금 (4억) + A세입자 보증금(1억) + 채권채무액 (2억) = 7억 > 10억 * 60 % = 6억

위와 같은 상황은 위험하다는 것이다. 이런 상황에서는 계약을 하지 않는 것이 좋다. 그런데 옆에서 중개업자가 채권채무액은 높지만 사실 집주인이 빚을 거의 다 갚았다고 꼬시는 경우가 있는데 이런데 넘어가서는 안된다. 서류로만 평가해야지 옆에 있는 사람의 혀에 속아넘어가서는 절대 안된다.

5. 등기부등본 열람 어플

참고로 핸드폰을 통해서 간단하게 어플을 통해서 확이 가능하다. 아래 사지과 같이 인터넷등기소가 어플로 제공 되기 때문에 간단하게 열람이 가능하다. 필자도 어플로 확인한적은 없는데 핸드폰이다 보니 출력은 안될 것을 예상되고 열람만 가능할 것으로 보여진다.

6. 불안하면 전세금 반환보증보험

전세금이 불안하면 반환보증보험을 들면 되는데, 여기는 가장 큰 취약점이 있다. 집주인이 동의를 해야한다. 문제가 없는 집주인이면 당연히 동의를 해 줄 것이고 이런 집주인은 보험을 들지 않아도 문제가 없을 것이다. 그런데 전세금 반환보증보험을 꺼리는 집주인도 있을 수 있다. 뭔가 퀭기는게 있는 사람이다. 이럴때는 한번 잘 생각해 보고 계약하기 바란다.

전세금 반환보증보험은 크게 두가지 상품이 있다. 아래 표를 참고하기 바란다.