대치동 대치쌍용1차 전격 분석

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대치동 대치쌍용1차 전격 분석

Dr.Quant 2019. 1. 9. 10:30

<대치동 대치쌍용1차 소개>

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.

1. 대치동 대치쌍용1차 아파트 특징

대치동 대치쌍용1차아파트에 대해서 알아보자. 대치쌍용1차아파트 역시 2차아파트와 동일하게 재개발 대상 아파트이다. 조합원 지위 양도는 앞에서 설명한 바와 동일하다. 10년이상 소유 5년이상 실거주한 1세대 1주택자만 가능하다. 학군은 대치쌍용2차와 동일하다. 대현초를 입학해서 휘문중과 대명중으로 배정받는다.

아파트 정보를 알아보자. 1983년에 준공되었고 총 5개동 630 세대로 구성이 되어있다. 최고층은 15층이고 면적은 102, 150, 173 m2으로 구성이 되어있다. 주차면적은 670대로 세대당주차대수는 1.06대이다. 1983년에 준공된 아파트인데 세대당주차대수가 1이 넘는다는 것은 굉장히 양호한 수치이다. 재개발 대상 아파트이기 때문에 용적률을 살펴보면 169 %이다. 재건축 또한 용적률이 169 %일 것으로 예상하고 예상세대수는 950 세대이다. 세대수가 원래 세대수의 150 % 늘어난다. 엄청난 수익이 기대되는 아파트이다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자.

83 m2부터 보자. 올해 초에 급격한 상승이 있었고 올해에는 18억대에 머물러 있다. 그런데 2017년에는 매매가가 11.8억에서 시작해서 13.8억까지 올라갔었다. 최근 2년을 고려한다면 약 6억원이 올랐다. 2년에 6억이다. 말도 안되는 증가세였다. 물론 학군이나 입지가 굉장히 우수하기 때문에 오르는 것은 당연하지만 물가상승률과 아파트의 가치를 넘어선 투기 세력에 의한 집값 상승이 너무나 눈에 띈다. 그래서 정부에서 규제를 시작하였고 그 규제가 먹혀들어가고 있다. 신도시 개발을 통한 공급까지 늘어나면 아파트 가격은 더욱 떨어질 것이라 예상한다. 지금 시점에서 중요한 것은 어떻게 가격이 조정되어서 바닥이 형성되는지이다. 기존의 가격을 계속 유지하고 있으면 거래절벽이 유지될 것이다. 왜냐하면 지금 상황에 집값에 거품이 있다는 것은 누구나 알기에 수요자들은 계속 기다릴 것이다. 기다리다가 신도시의 아파트가 더 좋으면 옮겨가면 된다. 수요자의 입장에서 선택권이나 시간이 많다. 하지만 아파트를 처분해야하는 입장에서는 보유세의 증가로 세금에 대한 부담이 커졌고 기다리면 기다릴 수록 누군가의 급매 때문에 아파트이 가치는 하락할 것이다. 빠른 판단이 필요한 시기가 아닐까 생각이 든다. 전세가는 한결같다. 거의 5.5억 선에서 개래되고 있는데 매매가의 약 30 % 정도 수준이다. 거품이 많다.

128 m2을 보자. 매매가가 약 23억이다. 그런데 전세가는 7억 중반으로 여전히 매매가의 약 30 % 정도 수준이다.

148 m2을 보자. 매매가 한건 있었고 26억이었다. 전세가는 역시나 매매가의 약 30 % 정도 수준이다.

3가지 평수에 대한 정보에서 공통점이 하나있다. 9월 이후에 거래가 없다. 정부의 규제가 먹혀 들어간다는 것이다. 그럼 다음 시나리오는 거래절벽이었고 지금 그러한 상황이다. 다음 시나리오는 무엇을까? 기다리다 참지 못하는 급매물이 나오기 시작하면서 거품이 붕괴되기 시작할 것이다. 거품은 빠르게 붕괴될 것으로 예상된다. 왜냐하면 정부에서 신도시 개발을 통한 공급의 카드도 꺼내 들었기 때문이다. 빠른 판단이 필요한 시기이다.

<대치동 대치쌍용1차 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

먼저 96 m2(국토부 실거래가에서 84 m2)이다. 호가가 19억이다. 필자가 보기에는 욕심이다. 곧 급매로 현재 마지막 실거래가를 붕괴시키는 금액이 나올 것이다.

141 m2 (국토부 실거래가에서 128 m2)이다. 마지막 실거래가가 23억이었는데 호가가 24억이다. 1억이 높다. 지금의 흐름은 가격이 떨어지고 있는 추세이다. 높은 가격으로는 절대 매매거래가 되지 않는다. 호가를 낮추어야 거래가 될 것이다.

전세 호가는 실거래와 큰 차이가 없고 별로 의미가 없으므로 여기서는 생략하도록 하겠다.

<대치동 대치쌍용1차 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 지하철역은 학여울역이다. 대치쌍용2차보다 더 가까이 위치하고 있기에 도보로 6분 소요된다고 계산된다. 하지만 실제로는 동에 따라서 1분이내에 접근도 가능할 것이라 생각된다. 굉장히 역과 가까이에 위치하고 있다.

<대치동 대치쌍용1차 학여울역까지 도보 거리 계산>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 학군은 앞서 포스팅한 대치쌍용2차 아파트와 동일하다. 초등학교 배정은 대현초, 중학교 배정은 휘문중이 아니면 대명중이다. 배정되는 학교에 대한 설명은 대치쌍용2차 아파트를 언급하면서 하였기 때문에 여기서는 남녀공학과 남고에 대해서 설명해 보도록 하자. 필자는 개인적으로 남녀공학을 가보지 못해서 남고, 여고를 선호한다. 남녀공학을 갔을 경우 남자아이, 여자아이 중에 누가 더 유리할까? 최근 몇년 통계를 언급한 블로그에서 여자아이들이 상위권에 더 많이 있다고 하는데 필자의 생각에는 아닌것 같다. 중학교때는 여자아이들이 철이 먼저 들어서 그런지 더 잘하는 느낌인데, 고등학교에서는 체력좋은 남자아이들이 더 상위권에 많은 것 같다.(완전 필자의 개인적인 생각이다. 참고만 하시길...) 요즘은 내신도 중요하고 하니 남녀공학에서 성별에 대한 성적의 특성이 중요할 것 같은데 필자의 개인적인 생각으로는 "열심히 하는 애들은 성별에 관계없이 잘한다"이다. 대명중은 남녀공학이다. 학교 자체의 학업성취도가 좋으니 남녀공학이라고해서 특정 성별의 아이들이 걱정할 필요는 없을 것 같다. (그래도 사람들은 남녀공학에 가면 여자아이들이 잘한다고 생각한다. 참고하시길...)

편의시설을 살펴보자. 일단 지하철 역이 가깝고 오른쪽에 강과 녹지를 인접하고 있다. 엄청나게 좋은 입지이다. 서울에 이정도 입지의 아파트는 분명 많지 않을 것이다. 이지역에 고층의 브랜드 아파트가 들어온다면 분명 경쟁력이 있을 것이다. 편의시설은 대치동이다 보니 학군과 관련된 모든 시설이 확충되어 있다고 보면 된다.

정리하면 현재 재개발 대상지역의 대치쌍용1차 아파트는 엄청나게 좋은 학군을 보유하고 있으며 입지또한 엄청나게 좋다. 오른쪽으로 녹지 지하철과 엄청나게 가깝다. 하지만 지금은 가격이 엄청나게 부풀려져 있어서 올해와 내년에 가격 조정이 있을 것이다. 내년 정도까지는 상황을 지켜보며 기다리는 것이 좋을 것 같다. 혹시 무주택자라면 정부에서 개발하는 신도시의 아파트에 청약을 쓰면서 대치동을 주목하는 것도 방법이라고 본다.

<대치동 대치쌍용1차 편의시설 정보>