대치동 대치쌍용2차 아파트 전격 분석
1. 대치동 대치쌍용2차 아파트 특징
대치동 대치쌍용2차 아파트에 대해서 알아보자. 오늘 대치동 분석 아파트도 역시 재건축(재개발) 예정인 대치동의 노른자 땅에 있는 아파트이다. 투기과열지구로 지정된 구역의 조합원 지위 양도는 제한되어있다. 조합원 지위를 양도하기 위해서는 10년이상 해당 집을 소유하고 5년이상 실거주한 1세대 1주택자만이 가능하고 예외적인 경우 예를 들어 해외에 이주를 가는 상황과 같은 정말 이례적인 경우에만 양도를 허용한다.
대치동의 아파트들은 굳이 다시 설명 안해도 알겠지만 떨어진 적이 거의 한번도 없다. 왜냐? 그 이유는 교육열에 있다. 대한민국 전체에서 교육열이 가장 강한 동네가 아마도 대치동일 것이다. 약 10년동안 꾸준히 집값은 상승해왔고 특히 대치동 일부가 재개발이 확정되면서 올해초 집값이 급등을 하였다. 원래 학군 좋고, 교통좋은 입지에 새로운 아파트가 들어온다니 당연히 집값이 올라갈 수 밖에 없다. 그럼 오늘 그 대치쌍용2차아파트에 대해서 분석해 보도록 하겠다.
일단 초등학교 배정은 대현초이다. 아래 지도를 잘 조절해 보면 대현초는 대치쌍용2차에서 왼쪽 위에 위치하고 있다. 학군에 대해서는 마지막 주제로 다시 다루도록 하겠다. 우선 아파트의 위치를 보자. 왼쪽 아래로 지하철역이 있고 오른쪽으로 탄천이 흐른다. 탄천 주변은 녹지 공간이고 대치유수지체육공원이 있다. 정말 엄청나게 좋은 입지이다. 그럼 아파트 자체 정보를 한번보자.
사실 곧 재개발이 될텐데 아파트 정보가 뭐가 중요하겠냐만은 지금도 실거주로 매매 및 전세 거래가 있기에 한번 해보도록 하겠다. 일단 아파트는 1983년에 준공되었다. 총 4개동 364세대로 구성이 되어있다. 최고층은 14층이고 면적은 102, 141 m2으로 두가지 타입이 있다. 주차공간은 총주차대수 364대로 세대당주차대수는 1대이다. 옛날아파트임에도 세대당주차대수가 1대이다. 그때 당시에는 파격적인 주차공간이 아니었을까 생각이든다. 재개발 대상이니 용적률과 건폐율을 볼 필요가 있겠다. 용적률은 176 %, 건폐율은 12 %이다. 예상 용적률은 176 %라고한다. 용적률이 높으면 높을수록 건물의 층수는 높아질 수 있다. 은마아파트는 이것때문에 말이 많았다. 아무튼 세대수는 늘어날 전망이고, 새로운 아파트가 준공되면 엄청난 인기를 모을 예정이다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자. 사실 2018년 초에 14억대였는데 재개발이 확정이 되고 투기꾼들이 모여들면서 올해에만 약 2억이 급등하고 올해 9월에 부동산 규제가 있기 전까지 약 2억이 더 올라서 2017년 대비 약 4억 정도 올랐다. 물론 은마아파트만큼은 아니지만 대치쌍용2차도 많이 오른 편이다. 2018년 매매가의 동향을 보자.
84 m2을 먼저 보자. 올해 9월에 세금에 대한 규제를 시작하면서 드디어 부동산 가격이 안정세로 돌아섰다. 올해 초 16.5억에 거래가 되었고, 중간에 많은 규제들이 있었지만 실제로는 서민들만 피해를 보고 부동산 가격은 더 올라갔었다. 하지만 9월 부동산 대첵 이후에는 드디어 거래절벽현상이 일어나고 지금 2019년 1월에는 서울의 아파트 값이 모두 떨어지는 현상까지 일어났다. 그래서 마지막 거래는 18.5억이었으니 지금은 1억 이상 떨어진 시세라고 할 수 있겠다. 물론 가격은 더 떨어질 것이다. 필자의 생각에 지금 거품이 약 5억은 될 것 같다. 조금 과할 수도 있지만 당분간은 매매 거래가 거의 없을 듯하다.
전세의 수요도 꾸준히 있다. 그런데 매매가의 약 30 %정도 수준밖에 되지 않는다. 아주 낮은 수치이다. 부동산에 거품이 끼여 있다는 대표적인 증거이다.
120 m2을 보자. 올해 2건의 거래가 있었고 매매가는 20.5억과 21억이다. 그런데 2017년에 동일 면적의 가격이 얼마였는지 아는가? 16억이었다. 1년 사이에 4억 올랐다. 올해는 보합세처럼 보이지만 작년 말과 올해 초에 4억이 이미 올랐었다. 120 m2도 역시 8월 이후에는 거래가 없다. 9월에 발표한 부동산 정책의 영향이다. 지금 대치쌍용2차를 포함한 대부분의 서울 아파트들이 거래절벽현상에 있다. 가격이 떨어질 것이라고 수요자들은 기대하고 있고, 이미 집을 가진 사람들은 투기든 어쨌든 올라간 가격을 내리고 싶지 않아한다. 그러니 시장 경제에 따라야한다. 지금 올라간 거품을 걷어내려면 아파트의 가치를 낮춰야하는데 첫번째가 집에 대한 세금을 올려서 가치를 낮추는 것이고, 두번째가 유사한 아파트를 더 많이 공급하는 것이다. 지금 정부가 9월에 내세운 정책이 그러한 것이다. 지금은 잘 먹혀 들어가고 있다고 본다. 내년에도 계속 가격은 떨어질 것이라고 예상한다. 신도시들의 개발이 완료되기 전까지 가격은 점차 떨어질 것이고 완성될 때 쯤 가격 조정이 완벽하게 되지 않는다면 아마도 급락하는 현상까지도 발생할 수 있을 것이다. 물론 대치동은 학군이 강하므로 교육 정책이 바뀌지 않는 이상 급락까지는 아닐 것이다. 그래도 상당 부분 조정은 불가할 것이라 생각된다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
95 m2 (국토부 정보에는 84 m2으로 표시됨)을 먼저 보면 호가가 19억이다. 역시 이미 가진 사람의 욕심은 끝이 없다. 그런데 지금 상황을 누구나 알고 있을텐데 19억에 사겠는가? 당연하 안산다. 지금 사면 완전 물리는 것이다. 내년에 무조건 떨어진다. 왜냐 오를 이유가 없고 정부가 집값 올라가는 것을 너무나 싫어한다. 주변 상활을 볼까? 대출이 안된다. 금리도 올라가고 있다. 규제도 많다. 올라갈 이유가 뭐가 있을까? 대치동에 금광이 나올까? 수능 만점자가 대치동에 있는 학교에서 엄청나게 많이 나올까? 지금까지 비꼬아서 이야기한 것이 아니라 진정 집값이 오를만한 호재가 있는지를 물어본 것이었다.
아직은 규제가 있은지 약 3개월 밖에 되지 않았다. 올해 규제에 대해서 더 분석이 들어가고, 조금 더 지나서 신도시의 공급물량 늘어나면 집값은 떨어질 것이다. 시장의 논리를 잘 생각해 봐야할 시기이다.
132 m2 (국토부 정보에는 120 m2)은 호가가 마지막 규제전 거래가보다 심지어 1.5억 더 높다. 2억 높은 곳도 있다. 이해가 되질 않지만 호가는 그렇다. 당분간은 수요자와 다주택자 간에 심리적인 거리가 커서 거래절벽현상이 유지될 것 같다. 거래절벽현상이 언제 깨질까? 수요자가 못참고 비싼 아파트를 살때일까 아니면 집을 가진사람들이 호가를 낮출때 일까? 기다려보자 올해 중순 쯤 되면 알 수 있을 것이다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 지하철역은 학여울역이다. 네이버 길찾기로 계산해보면 도보로 7분 소요된다고 한다. 10분 이내 거리면 굉장히 가까운 거리이다.
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 대치쌍용2차의 경쟁력은 학군에도 있다. 일단 초등학교 배정은 근거리 배정원칙에 따라 대현초이다. 대현초는 물론 대치동에서도 엄마들이 선호하는 학교이다. 하지만 이보다 중요한 것이 중학교 배정이다. 중학교 배정은 대명중(남녀공학)일 확률이 높다. 그런데 남자아이의 경우 휘문중에 배정받을 수도 있다. 하지만 휘문중도 우수한 학교이므로 걱정할 필요는 없다. 대명중은 이전 포스팅에서도 잠시 언급하였지만 특목고 진학률이 졸업생의 약 20 %정도 된다. 한반에 30 명이면 6명이 특목고 이상에 간다는 것이다. 엄청난 진학률이다. 지방에서는 꿈도 꿀 수 없는 이야기다. 그래서 대치동! 대치동! 하는가 보다. 학군은 엄청나게 좋고 주변 학원가도 도보로 이동 가능하다.
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철까지 거리가 상당히 가까워서 대중교통을 이용하는데 어려움이 없다. 그리고 오른쪽에 있는 탄천과 녹지공간이 장점이다. 서울에서 이정도 녹지를 함께 누릴 수 있는 아파트는 많지 않다. 그리고 대치우수지체육공원이 인접한 것도 큰 장점이다.
정리하면 대현초-대명중의 우수한 학군을 가지는 대치쌍용2차 아파트는 학군 뿐만아니라 오른족으로 탑천을 포함한 풍부한 녹지공간이 있어 재개발 후에도 엄청난 이점이 있을 것이라 생각한다. 그러나 현재는 거품이 상당히 많이 끼여있는 상태이므로 앞으로 약 1~2년은 집값이 떨어지면서 조정을 거칠 것이라 예상한다.
주변 부동산 분석 글 |
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