좌동 해운대대원아파트 전격 분석
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 좌동 해운대대원아파트 특징
좌동 해운대대원아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군에 대해서 간단하게 언급하면 초등학교 배정은 부흥초가 된다. 중학교 배정은 바로 옆에 붙어있는 부흥중의 확률이 높다. 중학교 배정은 특목고 진학률과 직결되므로 마지막에 다시 자세히 언급하도록 하겠다.
먼저 해운대대원아파트의 아파트 정보에 대해서 알아보자. 1998년에 준공되었고 총 7개동 452세대로 구성이 되어있다. 최고층은 25층 최저층은 15층이다. 면적은 79, 109, 121, 208 m2으로 4개 타입으로 구성이 되어있다. 실거주에서 가장 중요한 주차면적에 대해서 알아보자. 총 주차대수는 548대로 세대당주차대수를 계산해보면 1.21대가 나온다. 1998년에 준공되었다는 것을 고려하면 주차공간은 양호한 편이라고 생각된다.
이제 지도를 참고해서 아파트 방향에 대해서 알아보자. 먼저 완벽한 남향은 없다. 다수가 남동향인데 남향에 가깝다. 101동부터 105동까지는 남향에 가까운 남동향이라 거의 남향이라 생각할 수 있을 듯하다. 반면에 106동과 107동은 동향에 가깝다. 같은 아파트 내에서는 선호도가 약간 떨어질 것이다. 같은 아파트라도 아파트 방향에 따라서 호가의 차이가 많이 난다. 그러니 참고 하시라.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
좌동 해운대대원아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자.
59 m2을 먼저 보자. 올해 초 2월에 3.1억에 매매가 되었다. 그런데 그 이후에 2.8억으로 떨어져서 9.13 대책 이후에는 거래절벽으로 매매 기록이 없다. 사실 3000만원 정도 떨어지는 것은 큰 폭으 하락이라고 볼수는 없다. 하지만 원래 매매가가 3.1억이었다는 점을 고려하면 원래 매매가의 약 10 %가 떨어진 것이다. 이렇게 보면 큰 금액이다. 그리고 지금 부산의 부동산 경기가 좋지 않다. 원래 그렇게 높지 않은 가격이기 때문에 큰 폭의 하락은 없을 듯하지만 그래도 정부의 정책과 실수요자의 심리적인 효과 때문에 내년까지는 하락세가 이어질 것이라고 본다.
전세가를 보자. 전세거래도 1.9억에서 1.7억으로 소폭 감소하였다. 그리고 그 금액이 유지되고 있다. 아마 내년에는 전세가도 더 떨어질 것이라고 보지만 크게 하락하지는 않고 소폭 감소할 것이라고 생각된다. 전세의 비율은 매매가의 50~60 % 정도 수준으로 나쁘지 않다고 생각한다. 거품은 전혀 없는 상태라고 볼 수 있고 실거주의 이점이 있기 때문에 아파트 자체에 대한 수요는 꾸준히 있을 것이라고 생각된다.
84 m2을 보자. 1건의 거래가 있었고 올해 초에 3.6억이었다. 1건의 거래기 때문에 동향을 분석하기는 힘들 것 같다. 지금은 아마도 조금 떨어지거나 보합세가 아닐까 생각이 드는데 호가는 분명 높게 불렀을 것이다. 전세가를 보자. 전세가는 거의 매매가의 70~80 % 수준이다 엄청나게 높다. 실거주의 이점이 있다는 것을 간접적으로 확인할 수 있다.
93 m2을 보자. 올해 초 4.3억에 거래가 되어서 10월에는 4.1억에 거래가 되었다. 여기서 10월에 마지막 거래가 되었다는 것이 중요하다. 물론 9.13대책 전에 계약을 해서 10월에 국토부 실거래가 정보에 올라온 것이겠지만 하락폭이 크지는 않았다. 약 2000만원 정도 감소했다. 아주 애매한 시기에 기록된 정보이기 때문에 확신할 수는 없지만 해운대대원아파트의 경우 하락폭이 크지는 않을 것이라 조심스레 예상해본다. 하지만 전체적인 분위기가 더 중요하니 분명히 떨어지기는 할 것이다. 전세가는 크게 떨어졌다. 3.7억에서 2.8억이다. 전세가의, 경우 아파트 방향이나 해당 층에 따라서 많이 달라지므로 참고로만 보자. 하지만 그러한 요인을 고려하더라도 약 9000만원은 큰 하락세다. 분명 떨어지고는 있다고 할 수 있다.
164 m2을 보자. 대형 평수이다. 대형평수인데 매매가가 4.8억에서 5억 사이에 거래되고 있다. 대형평수임을 고려할 때 너무 저평가 된 것이 아닌가 생각이든다. 이정도는 아닐텐데 상당히 낮은 금액이다. 원래 대형평수는 크게 오르지도 크게 떨어지지도 않는다. 거의 보합세를 유지하고 있다. 전세는 3.3~3.4억으로 매매가의 약 60~70 % 정도 수준으로 충분히 경쟁력이 있다고 판단된다.
국토부 실거래가 정보에 대해서 잠깐 정리를 하면 좋은 학군의 좋은 입지임에도 약간은 저평가 된 아파트가 아닐까 생각이 든다. 그 원인에 대해서 필자가 분석해 보면 제일 중요한 것이 브랜드 아파트가 아니다. 요즘 사람들은 브랜드 아파트를 엄청나게 선호한다. 그점이 가장 크다고 생각이 들고, 두번째는 부산의 부동산 경기가 좋지 않다는 것이다. 현재 해운대구는 아직 투기조정지역이 해지되지 않았다. 투자에 부담이 많은 규제들이 많다. 그 부분도 크게 작용하는 것 같다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
59 m2을 먼저 보자. 호가가 층수에 따라서 2.8에서 3억 사이로 다양하다. 앞에 실거래가 정보를 확인해보자. 마지막 실거래가가 2.9억이었고 2.8억까지 떨어진 적도 있다. 거의 보합세를 유지하고 있다고 할 수 있다. 하지만 지금 수요자의 입장은 관망세를 유지하는 것이다. 다주택자들에게 규제를 강화하고 있고 공급은 늘어나고 있다. 세금에 부담을 느낀 다주택자고 곧 급매를 내 놓을 것이다. 더 중요한 것은 집값이 올라갈 호재가 전혀 없다. 내년에 분명 더 떨어질 것이라고 본다. 하지만 큰 폭의 하락은 없을 것이다. 실거주를 목적으로 한다면 지금 구매하는 것도 장기적으로는 큰 손해가 아니라고 생각된다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 아래 지도를 참고하자. 해운대대원아파트에서 장산역까지 네이버 길찾기로 도보 거리를 계산해보면 6분이 소요된다고 한다. 굉장히 가까운 거리이다. 준역세권이라고 할 수 있다. 지하철역까지 직선 거리이다. 이또한 큰 장점이다. 심리적인 거리는 더 가깝게 느껴질 것이다.
4. 학군 및 편의시설
해운대대원아파트의 학군을 살펴보자. 앞서 특징에서 살짝 설명을 하였지만 초등학교는 부흥초로 배정이 된다. 일단 부산의 학군에 대해서 간단하게 언급하면 해운대구는 부산내에서도 학업성취도가 상당히 높은 구로 손꼽힌다. 최고의 학군 지역이라고 해도 무리가 없을 것이다. 그 중에서 부흥초는 부흥중과 인접해서 해운대에서도 좋은 초등학교로 고려된다. 물론 우동이나 센텀시티 지역에 좋은 초등학교도 많이 있다. 하지만 부흥초도 전혀 나쁘지 않은 선택지이다. 초등학교의 우열을 가리는 것은 호불호가 있어서 쉽지가 않다. 중학교가 중요하다. 중학교 배정은 부흥중이 유력하다. 부흥중은 2015년에 학업성취도를 기준으로 부산 내 중학교 20위 내에 속하였다. 우수한 중학교이다. 좌동에 손꼽히는 중학교로는 양운중, 부흥중, 동백중, 신도중 쯤이 있겠다. 특목고 진학률은 대략 졸업생의 약 10 %정도 수준으로 생각할 수 있다. 물론 10 %에 못 미칠때도 있지만 그정도 수준인 것 같다. 학군은 좋은 편에 속한다고 할 수 있다.
편의시설을 살펴보자. 일단 장산역과의 거리가 굉장히 가깝다. 도보로 6분 거리이다. 장산역 앞에는 없는 것 빼고는 다 있다. 편의시설로 부족한 부분은 없을 것이라 생각한다. 그리고 여기는 해운대구이다. 해운대까지 지하철로 1정거장, 버스로도 굉장히 가깝다. 하지만 해운대 신시가지에 살아본 사람들이라면 알겠지만 해운대에 산다고해서 해운대에 해수욕을 즐기지는 않는다. 그냥 술마시러만 간다. 그래도 해운대의 편의시설을 모두 누릴 수 있는 장점이 있다. 그리고 청사포도 근처에 있고 달맞이 공원 등에서 커피를 즐길 수도 있다.
정리하면 해운대대원아파트는 부흥초-부흥중이라는 좋은 학군을 가지고 장산역을 도보 6분 거리에 있는 경쟁력이 있는 아파트이다. 하지만 브랜드 아파트가 아니라서 약간 저평가 된 것이 아닐까 생각이든다. 그리고 지금은 부산의 부동산 경기가 좋지 않아서 내년까지는 보합세 혹은 하락세가 유지될 것이다.
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