1. 매매가격지수로 알아보는 대구 부동산 전망

오늘은 2/4분기 대구 부동산 전망에 대해서 알아보기로 하자. 일단 한국감정원에서 제공하는 아파트매매가격지수를 통해서 대구 부동산의 과거부터 현재까지의 흐름을 알아보고 넘어가자. 일단 아파트매매가격지수에 대해서 언급하기 전에 서울의 매매가격지수를 먼저 언급해야하는데 관련 자료는 이전에 포스팅한 서울 부동산 전망을 보기 바란다. 왜냐하면 지방의 부동산 흐름은 서울의 부동산에 영향을 받을 수 밖에 없기 때문이다.

그럼 아래 그래프를 보도록 하자. 대구 아파트 매매가격지수는 2005년도에 약 1년 정도 상승을 하다가 미국발 경제위기로 잠시 주춤하다가 2009 ~ 2010년도에 다시 상승을 하기 시작하였다. 이점이 서울의 부동산과 다른점이다. 서울의 경우에는 2008년부터 미국 발 경제위기로 보합세를 유지하다가 이명박 정부 때 본격적으로 하락세를 경험하였다. 하지만 대구의 경우에는 국제 경제 위기에 관계없이 꾸준히 아파트 값이 상승하였다. 이렇게 상승하기 전만 하더라도 대구의 집값은 엄청나게 저렴하였는데 지금 수성구 범어동의 아파트들은 서울의 왠만한 아파트와 비교될 수 있을 정도로 비싸졌다. 사실 대구 부동산의 상승은 정권의 영향을 받기도 하였는데 이부분은 생략하도록 하겠다. 시기적으로 잘 생각해보면 짐작 가능할 것이다.

그리고 2009년부터 부동산 가격이 상승할 때를 보면 전세가격지수가 매매가격지수를 역전하는 현상이 발생한다. 이 지점의 의미는 소액의 자본금으로 갭투자가 가능하다는 의미로 해석이 된다. 그래서 부동산에 정통한 투자자들은 이때부터 아파트를 소액의 자본금으로 대출을 받아서 구매를 하기 시작한다. 그리고 시세차익으로 부를 축척한다. 그리고 그리고 2016년에 정점을 찍고 고점을 유지하고 있는 중이며 정부의 9.13 대책에도 작년까지는 부동산 흐름이 끊기 않다가 지금은 거래절벽현상이 발생하고 있다.

앞서 서울 부동산 전망을 분석할 때 설명하였지만 지금은 정부의 규제로 수성구에 집을 사고 싶어도 살 수가 없다. LTV등의 규제로 규제지역에 집을 사려면 초기 자본이 많이 필요하다. 그래서 거래절벽이 발생하고 있고, 거래절벽이 발생하다보니 대출이자 및 세금에 부담을 느낀 다주택자가 집을 내놓기 시작하였는데 서울은 급매가 조금 풀렸지만 대구는 아직 매물이 많이 나온 것 같지는 않다. 그래서 현재 상황은 정부 규제로 구매 능력이 없는 수요자와 구매능력이 있지만 부동산 하락을 기대하는 수요자들과 이자 및 세금의 부담을 느끼면서 높은 호가로 수요자를 기다리는 주택보유자 사이에 눈치 싸움이 일어나는 중이라고 하겠다.

2. 매수우위지수를 통한 대구 부동산 전망

KB에서 제공하는 매수우위지수를 보도록 하자. 그래프의 의미에 대해서 설명하자면 아주 간단하다. 그래프가 100보다 높으면 아파트를 사려는 사람이 많아서 거래가 잘되고 아파트 가격이 올라갈 것이고, 100보다 낮으면 매도자가 많은데 즉 물량은 많은데 실제로 구매 의사가 없어서 가격이 하락하게 될 가능성이 높아지는 것이다.

그럼 첫번째 매수우위지수를 보면 그래프가 전반적으로 100보다 많이 낮다. 9.13 대책 시점까지 가장 높았다가 현재에는 24.6으로 엄청나게 낮은 수치를 기록하고 있다. 대구의 부동산은 이미 몇년전부터 엄청나게 거품이 끼여서 실수요자들의 구매 의사가 낮았다. 그런데 정부의 규제까지 더해지니 구매의사가 조금 있던 사람 중에도 이제는 구매를 할 여력이 없어서 구매를 못하게 되는 경우까지 발생하게 된 것이다. 그래서 지금 대구에서는 엄청난 거래절벽현상을 경험하고 있다. 오른쪽 그래프를 보면 전세가격지수이다. 전세가격지수는 100을 넘고 있다. 그만큼 매매보다는 전세를 선호한다는 의미이다. 잘 생각하면 대구에 사는 사람들은 지금 부동산 가격에 거품이 많다는 것을 알고 있는데 지금 호가로 집을 구매하려고 하지 않을 것이다. 정부가 규제를 해서 세금을 올리고 혜택을 줄이면 이에 부담을 느낀 급매가 나올 것이고 그로 인해서 아파트 가격이 내려가면 구매를 하려고 기다리게 될 것이다.

그러네 대구는 조금 특이하다. 수성구는 절대 떨어지지 않는다는 믿음이 있다. 필자도 어느정도 인정한다. 하지만 조금 냉정하게 생각하면 왜 대구 수성구의 집값이 비싼가? 대구에 맹모들이 많아서 학구열에 아파트 값이 높은 것이다. (경신고에서 수능 만점자가 많이 나오는 시점부터 급격하게 올랐던것 같다) 수성구 범어동이 학군은 좋지만 교통은 좋은 편이 아니다. 그리고 숲세권에서도 평범한 편이다. 그러므로 교육제도가 바뀌는 등의 큰 변화가 있으면 지금을 유지할 수 있을지는 알 수 없다. 그러므로 수성구는 무조건 떨어지지 않는다고 볼수는 없다.

아무튼 매매거래지수로 볼 때 현재 대구는 아파트를 사려는 사람이 많지 않다는 것을 알 수 있다. 수요-공급의 원리에 따라서 가격이 내려가는게 맞겠지만 기보유자들이 얼만큼 버틸 수 있을지? 그리고 실구매자들은 얼만큼 버틸 수 있을지는 지켜봐야할 것 같다. 필자도 궁금하다!!!

3. 아파트 매매량을 통한 대구 부동산 전망

그럼 아파트매매량을 통해서 대구의 거래절벽현상을 보도록 하자. 서울의 경우 9.13 대책 이후 11월 정도부터 매매량이 급감하였다. 그래서 거래절벽현상이 올해 초까지 유지되었는데 대구의 동향은 조금 다르다. 아래 그래프를 보면 9.13 대책 이후에도 매매량이 조금 줄기는 하였지만 이전 연도와 비슷한 경향을 보일 뿐 특별히 9.13 규제로 인해서 매매가 줄어드는 것으로 보이지는 않는다. 필자의 생각에는 이때까지만해도 9.13 대책을 심각하게 받아들이지 않았던 것 같다. 수성구에 대한 여전한 믿음이 있어서 그런 것인지 서울과 같은 급격한 매매량 감소는 없었다. 그리고 나서 2019년 초에는 거래량이 급감하였다. 이전 연도인 2018년 초와 비교하면 확연히 줄어든 수치이다. 그래서 현재는 거래절벽현상이 발생하고 있음을 데이터를 통해서 알 수 있다. 그럼 실제 대구 아파트의 실거래가를 한번 알아보자.

수성구의 범어 SK뷰를 예를 들어보자. 84.9959 m2을 기준으로 일단 거래량은 2018년 9월 4건으로 가장 많은 거래를 기록하고 거래량이 계속 줄어서 2019년에는 한건의 거래도 없었다. 실거래가를 보면 2017년 9월에 6.5억 2018년 9월에는 8.8억이다. 약 2.3억이 올랐다. 엄청난 상승세였다. 1년만에 2.3억이 올랐다. 집값의 30 %가까이가 오랐다. 그런데 이제는 오를만큼 오르고 규제도 많아져서 거래절벽으로 거래가 없다.

4. 아파트 공급을 통한 대구 부동산 전망

마지막으로 아파트 공급에 대해서 알아보자. 작년에 대구 중구에 분양이 많이 되어서 분양 인근의 아파트들도 많이 올랐다. 그럼 앞으로의 공급은 어떻게 될지 알아보려면 어떤 정보가 필요할까? 인허가 실적을 보면 된다. 아래 그래프는 한국감정원에서 제공하는 인허가 실적 및 착공, 준공 실적이다. 그래프에서 주목할 점은 2016년부터 인허가 실적이 증가하는 것을 볼 수가 있다. 특히 2017년과 2018년에 인허가 실적이 많다. 그러면 최소 2년 뒤인 2019년 이후부터 분양 및 입주가 많아질 수 있다는 의미이다. 그러므로 조금 장기적으로 볼 때 물량이 많아져서 수요-공급에 원리에 따라서 아파트 값이 떨어질 수 있다.

하지만 또 다른면에서 대구의 특수성도 생각해야한다. 대구의 경우 수성구만 유독 집값이 비싸다. 맹모들 덕분인지 강이나 바다도 없는 수성구 그중에서도 범어동이 특히 비싸다. 심지어 교통도 안좋다. 그런데 비싸다. 다들 왜 비싼지는 알고 있을 것이라 생각한다. 그만큼 수성구에 대한 믿음이 강한데 인허가 실적 중에 수성구 내에 실적은 많지 않다. 그래서 전체적으로는 집값이 떨어지고 양극화는 더욱 심해질 가능성도 높다.

정리하면 대구의 경우는 9.13 대책이후에도 작년까지는 오름세를 기록하다가 올해부터는 본격적으로 거래절벽현상이 발생하고 있다. 매매가격지수를 보면 아직도 본격적으로 떨어지지는 않았지만 매수우위지수를 보면 현재 실수요자들의 구매의지가 엄청나게 낮음을 알 수 있다. 그리고 인허가 실적으로 볼 때 앞으로 공급은 많을 것으로 보여지므로 전체적인 부동산 가격은 떨어질 것으로 예상된다. 하지만 대구의 특수성 때문에 수성구 지역을 제외한 다른 지역의 시세만 떨어지는 양극화 현상이 발생할 수 도 있다.

대구 부동산 전망 (2019년 2/4분기)

[2019.01.12] 대구부동산전망에 대해서 알아보자.

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