1. 대전 부동산의 흐름

오늘은 2019년 2/4분기 대전의 부동산 전망에 대해서 알아보자.

올해 초에 대전 및 둔산동의 부동산 전망에 대해서 분석하였었는데 오늘은 조금 더 구체적인 데이터를 통해서 앞으로 대전 부동산 전망이 어떠할지 알아보도록 하자. 먼저 한국감정원에서 제공하는 아파트 매매가격지수를 통해서 대전 부동산의 현재 상황과 앞으로를 알아보도록 하자. 아래 그래프를 간단히 요약하면 다음과 같다.

A. 2005년 - 2008년 : 부동산 보합

B. 2008년 - 2011년 : 부동산 호황

C. 2011년 - 2012년 : 부동산 하락

A. 2012년 - 2018년 : 부동산 호황

A. 2018년 - 2019년 : 부동산 호황 (잠시 급등)

아파트매매가격지수는 어제 분석한 서울 부동산 전망에서도 언급하였다. 하지만 그래프의 추이는 상당 부분 다르다. 그만큼 서울의 부동산과 지방의 부동산에는 차이가 있다. 일단 시작부터가 다르다. 서울은 2005년도부터 부동사 호황기를 맞이하지만 대전은 이시기에 보합세 혹은 약간의 하락세를 경험하고 서울에서 2008년부터 보합세를 유지할 때 그때 호황기를 맞는다. 그리고 미국발 경제 위기로 같은 시기에 하락세를 경험한다. 그이후 서울은 2013년부터 급격한 부동산 증가를 경험하지만 대전은 시세를 반영하는 정도의 상승을 보인다. 그러다 2016 ~ 2017년 쯤 전세가격지수가 매매가격지수를 앞지르는 현상이 발생하였고 이 시점에 갭투자를 들어간 투기꾼들은 돈을 많이 벌었다.

가장 중요한 시점은 9.13대책 이후의 시점이다. 서울의 경우 9.13대책을 기점으로 매매가격지수가 하향곡선을 그리기 시작하였는데 대전은 오히려 더욱 상승하고 있다. 그 이유는 서울 지역의 고강도 규제로 투자처를 잃은 투기세력들이 지방으로 눈을 돌린 곳이 대전이었기 때문이다. 그래서 2018년에 대전 아파트는 급격하게 올랐다가 현재는 조정장에 들어갔다. 그럼 지금까지 대전의 부동산의 과거와 현재를 알아보았다. 그러면 앞으로 어떻게 될지 다음의 매수우위지수를 통해 알아보자.

2. 매수우위지수를 통한 대전 부동산 전망

아래 그래프는 KB에서 제공하는 매수우위지수이다. 그래프에 대해서 생소한 사람들도 있을 것 같아서 간단하게 설명하면 매수우위지수의 수치가 100 이상이면 아파트를 사려고 하는 사람이 많아서 부동산 시장이 활발하고 아파트 가격이 올라간다. 그런데 100 이하이면 아파트를 팔려고 하는 사람이 많아서 물량이 많아지고 가격은 내려간다.

그러면 대전의 매수우위지수를 보도록 하자. 지난 약 1년동안 지수가 100을 넘기지 못했다. 대전 전체적으로 물량이 많아서 가격이 낮음을 의미한다. 그런데 다들 알겠지만 2018년에 대전의 부동산은 엄청나게 거품이 끼었다. 서울의 투기세력이 대전으로 이동해 왔기 때문이다. 그 징후는 2018년 8 ~ 9월 시점을 보면 된다. 매수우위지수가 급격하게 상승한다. 대전의 일부지역 즉 둔산동을 중심으로 하는 3세권 (학세권, 역세권, 숲세권)이 일부 지역만이 급격하게 증가하여서 전체적으로는 100이 안되지만 그 이하에서 급격하게 상승하는 그래프가 만들어진 것이다. 그런데 현재는 매매우위지수가 다시 제자리를 찾아서 낮은 값을 형성하고 있는 것을 알 수 있다. 어느정도 조정이 끝나가고 있는 상태임을 알 수 있다.

전세거래지수를 보자. 전세거래지수는 1년 동안 계속 100을 넘는다. 그만큼 전세를 구하고자하는 사람들이 많다는 것이다. 자세히 보면 매매지수가 8 ~ 9월 급등하고, 즉 아파트 거품이 끼여서 오르면서 이에 심리적으로 불안함을 느낀 무주택자들이 전세보다 빚을 내서 아파트를 구매해야하나 고민을 한다. 그래서 곧바로 10월 정도부터 전세가격지수가 급격히 떨어지기 시작한다. 그러다 작년말 최저치를 찍고 이제는 다시 조정이 일어나서 전세 수요가 늘어났다.

아무튼 현재는 대전 지역도 매매에 대한 심리가 약해져서 거래가 많지 않은 상황에 전세에 대한 수요가 많은 상황이다.

3. 아파트 매매량을 통한 대전 부동산 전망

그러면 실제로 아파트 매매량으 어떠한지 알아보자. 자꾸 서울의 부동산과 비교하게 되는데 이는 당연하다. 지방의 부동산은 서울의 부동산에 영향을 많이 받는다. 풍선효과를 받기도 하고 분위기를 따라가기도 한다. 그러면 서울과의 차이점을 보자. 일단 9.13 대책으로 서울 부동산에 대한 규제가 고강도로 들어갔다. 그래서 서울에서 투기 세력 및 실수요자들이 아파트를 구매하지 않으면서 거래절벽현상이 발생하고 2018년 11월 정도부터는 거래가 급격하게 줄었다. 그런데 대전의 경우 2018년 11월에 오히려 거래가 늘어난다. 일단 대전은 규제 지역이 아니라서 투기에 문제가 없었고 광역시 중에 상대적으로 저평가된 3세권을 갖춘 지역이었기 때문에 투기세력들이 서울에서 대전으로 이동하게 된 것이다. 특히 3세권이 잘 갖추어진 둔산동으로 이동해서 매매량이 급등하였다. 그래서 그래프를 보면 2018년 11, 12월, 2019년 1월까지 증가세를 보이고, 2019년 2월부터는 조정장이 형성되어서 거품이 조금 빠지고 있는 상황이다. 그래도 한번 올라간 집값은 잘 떨어지지 않는다.

알기 쉽게 예를 하나 들면 둔산동의 크로바 아파트를 보면 114 m2의 경우 2019년 3월에 8.6억에 거래 되었다. 그런데 정확히 1년전인 2018년 3월에는 6.5억이었다. 1년만에 2.1억이 오른 것이다. 대전은 원래 집값이 잘 오르지도 내리지도 않는 광역시였는데 1년만에 원래 시세의 약 30 %가 오르게 된 것이다. 아래 그래프는 국토교통부에서 제공하는 실거래가 정보이다.

4. 아파트 공급을 통한 대전 부동산 전망

그러면 앞으로 대전의 부동산 전망이 어떻게 될지 아파트 공급현황을 한번 보도록 하자. 아파트 공급은 자유시장경제에 상당히 중요하다. 원칙적으로는 수요-공급의 원칙에 따라서 아파트 가격이 결정되므로 분석해 볼 필요가 있다. 물론 정치 사회적인 영향도 있지만 기본부터 알아보도록 하자.

아래 그래프는 대전의 부동산 공급현황이다. 2019년 이후의 공급현황을 알기 위해서는 인허가 실적을 보아야하는데 인허가 이후에 2-4년 정도 뒤면 입주 및 준공이 된다. 그래프를 보면 2016년에 인허가 실적이 최대이다. 그러면 2018년부터 2~3년 정도 공급이 올라가야한다. 그래프를 보면 녹색(주택건설 준공실적)이 증가하는 것을 확인할 수 있다. 대표적인 예로 2018년부터 대전에 새로운 브랜드 아파트들이 많이 준공 및 분양을 시작하였다. 도룡 SK뷰, 둔산이편한세상, 갑천호수공원 아파트, 도안아이파크2차 등이 준공되거나 분양이 된 아파트 들이다. 앞으로 몇년간 공급이 많을 예정이라서 아파트 가격은 수요-공급의 측면에서만 볼때는 떨어지는 것이 맞아보인다. 하지만, 부동산은 정치, 사회, 그리고 대외적인 영향을 많이 받으므로 하락세의 확률이 높을 뿐이다.

정리하면 대전의 부동산은 현재 서울의 투기 세력들이 일부 지역 (둔산동)에 집값을 급등시켜놓은 상태이다. 현재는 올라간 집값이 많이 떨어지지는 않은 상황에서 조정이 일어나고 있다. 사람들의 심리로는 구매의 의사가 많이 없어서 현재는 거래절벽현상이 다소 있어보이고 앞으로 공급도 많아서 아파트 가격은 하락세를 경험할 확률이 높아보인다. 물론 아직 대전은 부동산 규제 지역이 아니다. 그래서 투기세력들이 또다시 무언가를 투기를 한다면 단기적으로 일부지역의 집값을 올릴 수는 있다. 그렇지만 현재 거래절벽 현상이 있는데 투기세력이 그러한 모험을 할 것 같지는 않다.

대전 아파트 전망 (2019년 2/4분기)

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