대치동 은마아파트 전격 분석

부동산 정보/서울-강남구-대치동

대치동 은마아파트 전격 분석

Dr.Quant 2019. 1. 2. 10:00

<대치동 은마아파트 소개>

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.

1. 대치동 은마아파트 특징

대치동 은마아파트에 대해서 알아보자. 은마아파트는 부동산 시장에서 뜨거운 감자였다. 재개발이 확정이 되고 여러가지 요인이 복합적으로 작용해서 대치동 일대의 아파트 가격이 엄청나게 상승하였다. 그럼 뜨거운 감자 은마아파트에 대해서 자세히 알아보자. 일단 은마아파트는 학군은 대현초(북쪽단지)와 대곡초(남쪽단지)이다. 아래 지도에서 확인할 수 있듯이 대곡초는 은마아파트와 대치역을 경계로 인접해있다. 학군에 대한 자세한 정보는 마지막에 다시 한번 언급하도록 하겠다.

그럼 아파트 정보이다. 은마아파트는 1979년에 준공되었다. 무려 40년이나 되었다. 엄청나게 오래 되었다. 총 28개동 4424세대로 구성이 되어있다. 엄청나게 대규모 단지이다. 재개발이 확정된 아파트이기 때문에 용적률과 건폐율을 알아봐야 하겠다. 용적률은 204 %, 건폐율은 20 %이다. 용적률은 건물의 높이, 건폐율은 건물의 넓이와 관계 있다는 것은 누구나 알것이다. 자세한 내용은 "부동산 관련 이것저것"에 설명해 놓도록 하겠다. 최고층은 14층이고 최저층도 14층이다. 면적은 101, 115 m2 두개의 타입으로 구성이 되어있다. 아주 단순하고 깔끔하다. 주차면적을 보면 총주차대수 5000대로 세대당주차대수를 계산해보면 1.13대이 된다. 40년이나 된 아파트임을 고려할 때 주차면적이 꽤나 넓은 편이다. 물론 최근에 지어지는 아파트에 비하면 좁은 편이지만 그래도 이시대에 준공된 아파트임을 고려하면 양호한 편이다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

대치동 은마아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자.

76 m2을 먼저 살펴보자. 우선 주목할만한 점은 거래가 엄청 많다는 것이다. 올해 초 15억에 시작해서 9월에 정점을 찍었다. 18.2억에 거래가 되었다. 그 이후에 매매가가 떨어지고 있다. 당연히 9.13 대책이 영향을 미쳤을 것이다. 최근 보유세 증액, 대출 규제 등으로 인해서 거래가 줄어들었다. 최근에는 거래절벽으로 수요자들이 관망하고 있는 상태이다. 정부의 규제가 효과를 보이고 있는 증거가 9월 직후 매매가가 떨어졌다. 그리고 10월 이후에는 매매 거래가 없다. 떨어질 조짐이 보인다. 많은 부동산 전문가들이 내년에는 서울 부동산이 떨어질 것으로 예상한다. 10명중에 9명이 떨어질 것이라고 전망한다고 한다. 필자의 생각도 그렇다.

반면에 전세가는 꾸준히 올라가고 있다. 4.3억에서 4.8억으로 소폭 올라가고 있지만 4억 중반 정도라고 할 수 있을 것 같다. 전세가는 매매가의 약 30 %정도 수준으로 굉장히 낮은편이다. 하지만 거래량은 많다. 무엇을 의미하는 것일까? 가격이 낮다는 것은 실거주하기에 불편한 점이 많다는 것을 의미한다. 당연히 40년 된 아파트이기 때문에 불편한 점이 많을 것이다. 하지만 학군은 좋은 편이다. 그래서 이러한 부분들이 복합적으로 작용해서 전세 거래가 많이 있는 것으로 보여진다. 그리고 일단 세대수가 엄청나게 많기 때문에 매물도 많다. 매물이 많다보니 세입자 유치를 위한 경쟁이 심해서 가격이 다운 됐을 수도 있다. 아무튼 매매와 전세가와의 가격차이가 크다. 당연히 거품도 끼여 있을 것이다.

84 m2도 비슷한 동향을 보인다. 올해초 약 17억에서 시작해서 9월에 20억으로 최고 정점을 찍고 곧 1.5억 낮은 금액으로 거래되었다. 부동산 규제 전에는 하늘 높은 줄 모르고 거품이 끼였었다. 하지만 9.13 이후에는 부동산 가격이 떨어진 것이 확실히 데이터로 보인다. 이번 정부가 한 일 중에 가장 잘한 일 같다. 앞으로 더 떨어질 것이다. 최근 서울 부동산 시장에 혹한기가 찾아왔고 거래절벽으로 호가가 점점 떨어지고 있다. 이제 한번 가격이 조정될 시기가 온 것이다. 84 m2의 전세가도 5억 중반대로 일정하다. 대규모 단지의 경우 원래 전세가의 변동이 크지 않다. 왜냐하면 매물이 많아서 세입자를 구하기 위해서 서로 경쟁하기 때문이다.

실거래에 대한 정보는 여기까지 분석하고 매물에 대한 호가 정보를 알아보자.

<대치동 은마아파트 국토부 실거래가 정보>

네이버 매물 정보를 살펴보자.

매매를 위한 매물은 76 m2만 표시하였다. 아래 호가를 보라. 17.7억에서 16.1억까지 다양하다. 중요한 것은 마지막 실거래 금액과 거의 비슷하거나 떨어지고 있다는 것이다. 정부의 정책이 먹혀들고 있다. 지금은 시작에 불가하다. 내년에는 더 떨어질 것이다. 왜냐하면 정부가 대출과 세금에 대한 칼을 들었다. 여기다 신도시 개발을 통한 부동산 공급을 확대하였다. 여기다 교육정책까지 손을 댄다면 아마도 부동산 시장은 완전히 안정화 될 것이다(이건 필자의 지극히 개인적인 생각). 지금도 굉장히 안정된 상태로 접어들고 있다고 생각한다. 내년 또는 내 후년 쯤 부동산 가격이 완전히 조정되어 안정화 될것이라 생각한다. 그러므로 실수요자들은 약 1~2년정도 기다리는 것이 좋을 것 같다.

<대치동 은마아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

은마아파트의 교통(역세권)에 대해서 살펴보자.

먼저 대치역까지의 도보 거리이다. 네이버 길찾기로 계산했을 때 도보로 8분 소요된다고 한다. 그런데 지도를 보라. 은마아파트는 상당히 대규모 단지이다. 아파트 동에 따라서 지하철까지 소요시간이 다를 것이다. 가까운 동에서는 도보로 3분 이내에 접근 가능하다고 생각한다. 아파트가 지하철역을 품었다고 보일 정도로 역세권이다. 동에 따라서는 학여울역도 가깝기 때문에 학여울역을 이용하는 것도 좋은 방법이다.

분당선 한티역도 도보로 계산해 보았다. 도보로 25분 소요된다고 한다. 도보로는 이용하기 힘들겠다. 그냥 대치역에서 타고 환승하는 것이 좋겠다.

<대치동 은마아파트 네이버 길찾기를 통한 대치역까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 은마아파트의 초등학교 배정은 대현초와 대곡초이다. 대현초로 배정을 받을 경우 중학교 배정은 대명중 혹은 휘문중으로 배정받을 확률이 높다. 둘다 우수한 중학교이지만 그 중 대명중의 경우 대청중과 어깨를 나란히 할 정도로 우수한 중학교로 특목고 진학률이 약 20 % 정도 수준이다. 남쪽에 위치한 동에 대해서 알아보자. 아래 지도에서 확인할 수 있듯이 대곡초는 은마아파트와 대치역을 경계로 인접하고 있다. 일반적으로 초등학교 등하교를 할 때 큰 도로가 있으면 엄청난 단점으로 작용한다. 하지만 은마아파트의 경우 지하철에 인접해 있고 대곡초 또한 지하철과 인접해 있어서 큰도로가 중간에 있기는 하지만 지하도로 바로 연결된 느낌이라 약간은 거부감이 덜하다. 그리고 대곡초 졸업 이후에 인접한 명문 대청중에 배정받을 확률이 높다는 것도 엄청난 이점이다. 대청중은 앞에서도 언급하였지만 특목고 진학률이 졸업생의 약 20 % 정도 수준이다. 엄청나게 높은 수준이다. 왜냐하면 부산의 경우 특목고 진학률이 높은 곳이 약 10 %, 광주의 경우는 약 5 % 정도이다. 지방광역시의 최고 학교와 비교했을때 약 2배 혹은 3배 이상의 특목고 진학률을 보인다.

편의시설을 살펴보자. 일단 지하철을 품고 있다. 엄청난 역세권이다. 왼쪽으로는 한티근린공원이 있고 오른쪽에는 양재천이 흐른다. 그리고 주변에 대치동 학원가가 있어 교육에 관심이 많은 부모님들에게 용이할 것이라 생각된다.

정리하면 대치동 은마아파트는 대치동의 노른자 땅에 위치한 재개발 대상 아파트로 엄청난 집값 상승이 있었지만 최근에는 규제 및 신도시 개발의 여파에 의햇 집값이 하락하고 있는 상태이다. 아마 내년에도 집값 하락은 계속 될 것이라 예상한다. 하지만 주변에 우수한 학군과 편의시설이 있어서 어느정도 가격선에서 조정이 일어나고 가격 대가 형성 될 것이라 생각한다.

<대치동 은마아파트 편의시설 지도 정보>