참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
도룡동 연구원현대아파트에 대해서 알아보자. 일단 도룡동은 크게 두 곳으로 구분되는데 첫번째가 스마트시티가 있는 엑스포 공원이 있는 곳이고 두번째가 대덕초, 대덕중이 있는 연구단지 네거리가 있는 곳이다. 연구원현대아파트는 후자로 대덕초와 대덕고가 인근에 있는 곳이다. 일단 학군은 좋다. 학군에 대해서는 추후에 좀 더 자세히 이야기 하도록 하겠다.
그럼 아파트 정보에 대해서 알아보자. 연구원현대아파트는 1989년에 준공된 아주 오래된 아파트이다. 이전에 대덕연구단지의 연구원들을 위해서 지어진 아파트로 지금은 엄청나게 오래되었다. 재개발의 호재가 있을 예정이라서 매물은 없을 것이라 본다. 총 3개동 150세대로 구성이 되어있고 최고층은 10층 최저층은 9층이다. 면적은 123, 127, 144, 173 m2으로 총 4개의 타입으로 구성이 되어있다. 넓은 평수만 있다. 주차정보는 없다. 그런데 자주 그 주변을 가게 되는데 주차공간이 넓은 편은 아니다. 일단 오래된 아파트이기 때문에 지하주차시설이 없는 것 같고 인근 도로에 주차된 차량이 엄청나게 많다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
100 m2이다. 일단 매매거래는 없다. 전세가르 보면 올해 초 2.9억에서 2.3억으로 감소하였다. 전세가가 감소한다는 것은 실거주로 이점이 떨어진다는 의미일 수도 있다. 하지만 이지역의 학군은 좋은 편이다. 아마도 아파트가 오래되고 주차난이라던지 그러한 실생활에 관련된 부분이 부족하지 않을까 조심스레 예상해본다.
103 m2을 보자. 매매거래가 있다. 3.5억에서 시작한 거래가 4.7억까지 올랐다. 향후 재개발을 노리고 들어온 세력인지 아니면 실거주의 목적으로 들어온 수요자의 수요에 의한 상승인지는 확답할 수 없지만 일단 가격이 올랐다. 둔산동의 경우 투기세력에 의해서 약 1년동안 1~2억정도 가격이 상승했다. 둔산의 경우 대전에서 최고의 학군지역이라 평가 받고 역세권이라 교통도 우수하지만 도룡동의 경우 학군은 우수하지만 교통은 그렇게 편리하지 않다. 물론 근처에 과학관과 신세계 백화점이라는 호재가 있긴 하지만 사실 거리가 그렇게 가까운 것은 아니다. 그래도 신세계백화점 입점의 호재가 조금은 작용했을 것이라 예상하고 주변에 도룡 SK뷰가 엄청난 집값 상승을 보였기에 풍선효과로 집값이 상승하지 않았나 조심스레 예상해본다. 전세가는 낮은 편이다. 매매가의 약 40 % 정도로 상당히 낮다.
118 m2의 경우에도 집값이 상승하고 있다. 그렇다면 분명 무언가 호재가 있다고 봐야할 것 같다. 신세계 백화점 입주?, 도룡 SK뷰의 풍선효과?, 재개발을 통한 새로운 아파트에 대한 기대감? 알수는 없지만 집값은 오르고 있다. 만약 재개발이 된다면 도룡 SK뷰와 같이 거의 분양가만큼의 프리미엄을 누릴 가능성이 크다. 전세가도 상승하긴 하였지만 매매가에 비하면 굉장히 낮은 비율이다.
145 m2을 보자. 2건의 거래가 있었고 5.4억에서 5.8억으로 약 4000만원 상승하였다. 확실히 뭔가 있긴 있나보다. 일단 호재를 떠나서 오래된 아파트이지만 사용자가 실거주에 불편함을 못 느낀다면 학군이 좋아서 여기 사는 것도 괜찮다. 자녀가 학교를 다니는 동안 지내다 보면 오래된 아파트이기 때문에 분면 재개발은 들어 갈 것이다. 여유롭게 지내다가 재개발의 호재를 누리는 것도 좋은 방법이다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
일단 매매를 위한 매물은 없다. 분명 뭔가 있네!! 앞서 언급한 호재들이 부풀려져서 작용했을 수도 있다. 아무튼 학군이 좋고 투자로서의 가치는 있어보인다. 전세를 보자. 전세는 많이 있고 가격이 올라가고 있다. 그렇다면 아파트를 소유한 사람들이 팔지 않는다는 것은 호재가 있다는 의미이다. 재개발이 되나? 인터넷으로 조금 알아보니 도룡동에 재개발의 호재가 있을 듯하다. 대전에서 중심지, 주거지형 8개지구 추진에 있는데 거기에 포함된 것이 아닐까 생각든다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 교통은 위에서도 잠시 언급하였지만 지하철이 다니지 않는 지역에 있다. 그래서 가까운 버스정류장까지 도보 거리를 계산하면 약 4분 소요된다. 이지역은 대덕연구단지 즉 연구원이 위치한 곳과 인접한 곳으로 교통이 불편한다. 대전에 연구소를 다니는 사람이라면 누구나 알 것이다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 학군은 아주 간단하다. 대덕초-대덕중-대덕고로 이어지는 코스로 간다. 둔산동의 경우 흔히 말하는 "사"자 집의 아이들 (변호사, 의사, 판사 등등)의 집에 아이들이 많이 있는 반면 여기는 대전의 연구원들 자녀들이 많이 다니는 곳이라 할 수 있다. 물론 이것도 다 옛날 말이라고는 하지만 일단 유성구의 도룡동, 신성동에는 아직도 연구원들이 많이 거주하고 있다. 그러므로 아이들 부모들이 평균 이상의 학벌(박사급)은 할 것이다. 부모의 학벌의 아이들 학업에 반드시 영향을 주는 것은 아니지만 전혀 영향이 없는 것도 아니므로 이러한 아이들이 다니는 대덕초-대덕중-대덕고는 나쁘지 않은 선택이라고 본다.
편의시설을 살펴보자. 편의시설은 부족한 편이다. 주변에 연구원들을 위한 도룡스포츠센터 정도가 있고, 여가를 즐기기 위한 편의시설은 부족하다. 예를 들어 영화관, 대형쇼핑몰 등은 없다. 정말 조용한 곳이라 볼 수 있다. 교통도 조금 안좋은 편이라 본다.
정리하면 대덕연구단지 근처의 도룡동 대덕연구원현대아파트는 학군은 우수하지만 편의시설과 교통이 다소 불편한 아파트로 주변에 신세계 백화점 입점 등의 호재가 있는 경쟁력(재개발의 호재 예상)은 있지만 다소 오래된 아파트다. 두서없이 장점과 단점을 혼재해서 적은 것 같은데 잘 받아들이면 좋겠다.
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