참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
대전 유성구 도룡동 아파트에 대해서 알아보자. 스마트시티 5단지는 대전에서 현재 가장 비싼 아파트 중에 하나라고 할 수 있다. 일단 대전하면 떠오르는 엑스포 공원 바로 옆에 위치하고 있다. 아래쪽으로는 갑천이 흐르고 대전 사람들이 많이 이용하는 한밭수목원이 갑천 건너에 있다. 충분히 도보로 이용할 수 있는 거리에 있다.
아파트 정보를 보자. 일단 학군을 보면 대덕초등학교 도룡분교장으로 배정받는다. 대덕초등학교는 도룡동 오른쪽에 위치하고 있는데 대전에서 유명한 대덕초-대덕중-대덕고로 이어지는 테크를 탈 수 있다. 대덕초 도룡분교장은 스마트시티에 거주하는 부자?들을 위해서 별도로 만들어진 초등학교라고 생각된다. 스마트시티에 거주하는 사람들의 경우 어느정도 경제력이 있는 입주자들이 많기 때문에 여기에 배정받는 자녀를 둔 부모님의 교육열이 장난이 아닐 것이다.
그럼 아파트 정보를 보자. 스마트시티5단지는 2008년에 준공되었다. 총 3개동 351세대로 구성이 되어있다. 용적률은 279 % 건폐율은 21 %로 높은 편이다. 최고층은 38층 최저층은 20층이다. 굉장히 고층 건물에 속한다. 면적은 아주 다양하다. 112, 145, 180, 228, 246, 264, 281, 322, 325, 344 m2으로 총 10개의 타입으로 구성이 되어있다. 실거주에서 가장 중요한 주차면적으로 보자. 총 주차대수가 879대로 세대당 주차대수는 2.5대이다. 2를 넘어서 2.5이다. 엄청나게 장점이다. 주차난은 거의 없을 것이라 본다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 84 m2이다. 올해 한건의 거래가 있었고 거래가는 5.8억이다. 작년과 비슷한 수준이지만 조금 오른 듯 하다. 작년의 경우 5억 초반에서 많게는 5.9억까지 거래가 있었지만 평균적으로는 5억 중반이라고 생각할 수 있을 것 같고 올해는 5.8억 한건의 거래만 있었으므로 큰 증가세라고 할 수는 없을 것 같다. 101 m2을 보자. 꾸준히 증가하고 있는 것을 확인할 수 있다. 올해초 6.7억으로 거래를 시작해서 최고 8.0억을 찍고 이내 다시 7.5억으로 감소했다. 그래도 상승세임에는 분명하다. 134 m2는 올해 초 8.1억에 거래가 되어서 6월 쯤에 11.5억으로 반짝 상승했다가 다시 제자리를 찾아서 9.0억으로 보합세를 유지하고 있다. 11.5억에 거래된 아파트의 경우 34층으로 상당히 고층으로 전망이 좋아 매매가가 급 상승했다고 보여지는데 금세 제자리를 찾았다. 그래도 상승세임은 분명하다. 171 m2을 보자. 10억초반에 첫 거래가 되어서 마지막 거래는 13.5억으로 약 3.5억정도 증가하였다. 엄청난 상승세다. 가장 대형 평수인 203 m2의 경우 15억에서 12.8억으로 약 2억원 감소 하였는데 최근 9/13 대책 이전에 팔린 아파트인데 갑자기 하락한 이유를 잘 모르겠다. 주인의 개인사로 급매로 내놓았던지 다른 요인이 있을텐데 이부분은 분석이 안된다.
잠시 정리하면 올해 신세계 백화점이 도룡동과 인접한 즉 국립과학관 맞은편에 입주하기로 결정을 하였다. 그래서 주변 집값이 상승하였는데 아마도 한번씩 피크를 친 구간이 그러한 호재로 올라간 것이 아닐까 생각이 든다. 최근 서울에서 투기 지역을 못찾은 투기세력들이 대전 둔산동과 광주 봉선동으로 옮겨갔다. 그러한 세력의 일부가 도룡동의 호재를 노리고 일부 왔던 것이 아닐까라는 생각도 들지만 그러기에는 상승폭이 작은 것 같다. 아무튼 대전에서 가장 비싼 아파트 중 하나로 불리는 스마트시티이므로 경쟁력은 충분히 있다고 본다.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 제일 위에 보이는 171 m2의 경우 호가가 마지막에 거래된 13.5억보다 낮다. 즉 정부의 규제가 먹히고 있는 것이 아닐까 생각이든다. 상당히 고층임에도 불구하고 호가가 최근 실거래가보다 낮다. 하지만 올해 매매가가 많이 올랐기 때문에 더 상승할 것 같지는 않다. 134 m2 을 보자. 마지막 거래가 9억이었는데 동일한 9억으로 매물이 올라왔다. 확실히 보합세가 유지될 것 같다는 생각이 든다. 84 m2의 경우 올해 거래가 1건으로 5.8억이었는데 매물은 7억이다. 올해 거래가 1건이었으므로 분석이 안되는 관계로 나쁘지 않은 호가라고 생각은 들지만 그래도 조금 높은 것이 아닌가 생각이든다. 왜냐하면 101 m2의 경우에도 실거래가 7.5억이었는데 이보다 작은 평수에서 7억은 조금 높다고 본다. 전세 매물은 많지가 않다. 모두해서 4개의 매물만 있다. 이지역의 경우 한밭수목원, 엑스포 공원 등 편의시설이 좋기 때문에 실거주로 전세를 선택하는 사람들도 많아 수요가 많다고 생각된다. 전세의 경우 매매가의 약 50% 이상은 된다. 수요가 있기에 전세금 비율도 적당히 높은 편이라 생각한다. 하지만 둔산동처럼 70 % 이상은 아니기에 투자에는 조금 신중을 기해야할 것으로 예상된다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 가까운 지하철이 없다는 것은 조금 아쉽다. 둔산동의 경우 학군도 좋지만 역세권이라서 장점이 있다고 보여지지만, 도룡동의 경우 상대적으로 최신에 지어진 아파트라는 점과 주변 편의시설(한밭수목원과 엑스포공원)의 장점은 있지만 교통이 조금 불편하다. 물론 버스는 많이 있다. 그래서 시청을 갈때 가까운 버스정류장까지 걸어가면 도보로 6분이 소요된다. 그래도 좋은 입지이다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 먼저 대전의 학군은 일단 전통적으로 둔산동이 최고로 여겨진다. 전통이 있는 한밭초를 중심으로 최고의 학군으로 평가 받는다. 하지만 도룡동도 최고의 학군으로 꼽힌다. 일단 대덕연구단지의 연구원들이 도룡동에 많이 거주하였고 그 자녀들이 도룡초-대덕중-대덕고로 이어지는 테크로 학창시절을 보냈다. 학벌이 좋은 연구원들의 자녀이다 보니 어느정도 그러한 이점이 작용하였을 것이라 생각된다. 그러한 대덕초의 분교가 스마트시티아파트만을 위해서 아파트내에 위치하였다. 엄청난 장점이라고 본다. 경제적으로 여유가 있는 집의 아이들로 구성될 가능성이 높다. 분명 교육열도 높을 것이다. 학군은 대덕초-대덕중-대덕고 혹은 특목고?로 좋다고 판단된다.
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철이 없어서 아쉽지만 다른 편의시설은 아주 좋다. 학회나 워크샵이 자주 열리는 DCC컨벤션이 바로 앞에 있어서 연구원이라면 엄청난 장점일 것이고 대전 무역전시관에서는 베이비페어를 포함한 많은 행사가 열린다. 그리고 대전의 자랑 엑스포 과학공원이 도보로 이용할 수 있는 거리에 있다. 그리고 아이가 어리다면 오른쪽에 솔로몬 파크를 주말에 이용해도 좋을 것이다. 법에 관련된 테마파크라고 생각하면된다. 봄/가을에는 한밭수목원도 이용할 수 있다. 대전에 살아본 사람이라면 알것이다. 봄/가을에 한밭수목원의 주차난을!!!! 엄청난 이점이다. 그리고 왼쪽 끝에 보이는 국립중앙과학관도 큰 이점이다 물론 자가를 이용해야겠지만 엄청난 주차장이 있어서 주차의 문제는 없을 것이고, 대전이 과학중심의 도시임을 고려할 때 아마도 전국 최대 규모의 과학관이 아닐까 생각된다.
정리하면 스마트시티5단지는 상대적으로 최신에 지어진 아파트로 새 아파트를 선호하는 수요자가 많고, 학군이 우수하며 대전에서 자랑하는 편의시설을 모두 누릴 수 있는 엄청난 이점이 있는 아파트이다. 단 지하철이 주변에 없다는 단점이있다.
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