1. 3분기 울주군 부동산 전망

이번 포스팅이 3분기 울산의 마지막 지역구 분석이 되겠다. 울주군의 부동산 전망 분석이다.

이번에도 분석의 통일성을 위해서 주간 아파트 매매/전세가격동향 차트를 가져왔다. 차트의 의미는 2019년 1월 가격지수 기준을 100으로 잡고, 이후 시점에 가격지수가 100 이상이면 매매가격이 상승함을 의미하고 100 이하이면 매매가격이 하락함을 의미한다.

그러면 매매가격을 먼저 살펴보자. 2019년 8월 매매가격지수는 95.1이다. 그러면 2019년 1월 가격지수 100과 비교했을 때 차이가 4.9이다. 엄청난 하락세이다. 가격지수 하락이 1이 넘어가면 엄청난 하락세라고 할 수 있는데 무려 4.9이다. 울산 전체에서 북구 다음으로 가장 낮은 수치를 기록하고 있다. 사실 울주군의 경우 울산에서도 약간은 소외된 지역이라고 할 수 있다. 울산대학교와의 접근성이 나쁘지는 않은 편이지만, 학군, 교통 등이 모두 약한 편이다. 단 숲세권이 장점인 지역이 있기는 하지만 그래도 단점이 더 큰 지역이기 때문에 가격 하락이 가장 큰 것으로 보여진다. 전세가격도 마찬가지다. 현재 시점에서 가격지수는 94.5로 전국 광역시 중 전세가격 하락세가 가장 크다. 그만큼 실거주로서의 매력이 부족하다는 것으로 생각할 수 있다.

정리하면 울주군의 경우 엄청난 부동산 침체에 빠져있다고 볼 수 있다. 더욱 안타까운 점은 부동산 경기가 살아날 큰 호재가 없다는 것이다.

2. 문수산 더샵 실거래가로 알아보는 울주군 부동산 전망

그럼 울주군에 위치한 대표 아파트들 중에 하나의 실거래가 분석을 통해서 실제 현상황을 짐작해 보자. 오늘 소개할 아파트는 문수산 더샵 아파트이다. 두가지 다른 타입의 84 m2을 준비하였다.

첫번째 84 m2을 보도록 하자. 2018년 초에 3.8억에 거래된 아파트가 거의 보합세처럼 보이지만 조금씩 하락해서 2018년 말에는 3.7억 정도에 거래가 되었다. 올해에 더욱 하락해서 3.6억에 거래가 되었다. 약 10 %에 조금 못 미치게 하락하였다. 다름 울주군에서는 인기가 있는 아파트인데도 하락세를 피하지 못했다. 다른 아파트들의 하락폭은 상상에 맡기도록 하겠다.

다른 타입의 84 m2을 보자. 2018년 초에 4.1억에 거래된 아파트가 점차 하락해서 작년 말에 3.7억에 거래되었다. 작년에 이미 10 %가량 하락한 이후에 올해 3.8 ~ 3.9억에 거래되었다.

실거래가로 볼 때 보합세를 유지하려고 노력은 하지만 하락하고 있음을 확인할 수 있다.

3. 수요-공급으로 알아보는 울주군 부동산 전망

그럼 수요-공급을 통해서 앞으로의 전망을 알아보도록 하자. 일단 매매가격은 2017년부터 꾸준히 감소하였다. 현재도 감소세가 지속되고 있다. 전세도 마찬가지로 하락하고 있다.

수요-공급 곡선을 보면 일단 울주군의 경우 수요자체가 높지는 않다. 수요의 절대적인 수치가 낮은 상태에서 공급은 꾸준히 이루어지고 있다. 2014 ~ 2015년 많은 공급이 있었고 현재도 약 3년에 걸쳐 엄청난 공급이 이루어지고 있는 상황이다. 울산의 경기가 안좋은 상황에서 아파트 공급까지 많다보니 가격이 상승할 수가 없다. 물론 내년 2020년부터는 공급이 줄어들지만 현재의 침체를 벗어날 특별한 호재가 없기 때문에 가격 상승은 어려워 보인다.